我不懂,中国人为啥喜欢来这地方“团购”房子?

  首先,来填个坑,

  周一的时候,大家在留言区讨论,我去的是槟城哪个夜市,当时我忘记了,

  向同行的朋友确认了一下,我们去的那个夜市叫“老青屋”,十分推荐。

  在槟城的时候,赶上了元旦假期,

  本来想着好好的研究研究当地的房地产,但槟城好吃的、好玩的实在很多,

  所以,我也就偷了偷懒,功课做得不足。

  今天来写一写当地的房子,观点可能比较片面,一些细节性的东西了解的也比较少,

  欢迎大家来指出我的不足,并和我交流。

  1、

  槟城包含槟岛和对岸大陆的一部分威省,二者之间以两座大桥连接。

  槟岛主要是旅游区,有山有海,有机场,我们看到的大部分参观景区都在槟岛,

  威省有一些工业区,高科技电子产业。

  威省我没去,不发表意见。

  外国人在槟城置业,集中在槟岛,主要讲讲槟岛。

  看地图,槟岛西侧都是浅绿色的,是的,这里几乎都是森林,基本没有开发,城市建设主要集中在东面。

  公寓主要集中在这么几块:

  - 乔治镇以北的海岸线,直至半山腰的Batu Feringghi(红色箭头)。

  - 南部靠近机场区域(下方红圈)。

  城里的乔治镇(灰色圆圈),是最核心的位置,但由于被联合国教科文组织列为世界文化遗产,所以,这个片区不允许做开发,破坏原始风貌。

  北部海岸线一带,沿海的海景房,还有两个大商场,价格普遍高。

  正北方的Batu Feringghi,位于半山腰,临海,视野非常好,这里的房子也相对是比较高档的小区。

  我把这里的房子比作槟城的半山公寓,

  买这里房子的,主要是马来西亚的有钱人,周末或者闲时来度假,或者外国过来养老、疗养的老人。

  南部机场附近的区域,近年来开发了很多新楼盘,主要买家是当地人,因为城区的房子越来越少,北部的房子贵,所以很多人选择了南部机场附近不太远的位置,开车到市区差不多20多分钟。

  2、

  槟城当地的房地产网站penangpropertytalk,统计了2014年第一季度至2016年第三季度槟岛公寓的价格和交易量。

  (红线为西南部公寓均价,蓝线为东北部均价,单位为百万马币,红色柱子为西南部成交量,蓝色柱子为东北部成交量)

  这几年,槟岛的公寓价格相对平稳,时而微涨,时而微跌,总体交易量不大,北部交易量一直在下跌,总体不是一个交易火热的地方。

  我翻了翻几个地方的楼盘信息:

  Setia V Residences,在海边,豪华楼盘,离核心的Gurney 广场不远,每平方英尺1100-1600马币,约合19257-28010人民币/平米。

  City Residence,海岸线一带,偏北,普通楼盘,每平方英尺800马币左右,约合14000人民币/平米。

  10 Island Resort,在“半山公寓”的位置,每平方英尺约650马币,约合11379人民币/平米。

  Reflections Condominium,在南部,离机场三公里,每平方英尺约550马币,约 合9630人民币/平米。

  虽然,当地人的平均工资不高(4000马币/月在当地已经算高工资),但买房对于他们来说,压力并不大,总体,政府对房地产市场管控比较严,而且对于收入比较低的人群,有足够的廉价住房,贷款政策也十分友好,几乎可以做到1成首付。

  而外国人,政策就比较严格了(一定程度上也杜绝了炒房),最大的限制是购买门槛。

  对于没有第二家园身份(需35-50万马币)的外国人,买公寓,最低价格必须超过100万马币,有第二家园身份者,50万马币。

  所以,外国购房者要买房只能买大户型。不过,就我看到的楼盘,整个槟岛地区,小户型都不多。

  3、

  就外国人市场而言,

  之前也提到过,槟城是个很适合养老的地方,东南亚其它国家很多人来这边买房养老定居疗养,半山公寓比较多。

  但投资的也有,香港人、新加坡人比较多,海岸线上的很多房子,买家都来自这两地。

  感慨一句,香港人、新加坡人真是非常非常爱买房子,对房子的热爱,融入在华人的血统里。

  东南亚几乎都被他们买遍了,我每走一个东南亚城市,问到当地的房子,最先买的外国人,总是他们。

  香港、新加坡的房子实在太贵,其它任何地方,对于他们来说,应该都是白菜价,可以理解。

  来买房的中国人其实也不少,我在当地问了一个楼盘,售楼小姐姐说,有一栋都被中国人买去了,我惊呆了。

  她告诉我,MBI当时带了一群中国人来到槟城,一次性把这些公寓都给包了。

  当地人说,当时这群中国人来,几乎住满了槟城所有的酒店,本来交通状况就不好的槟城,交通都要瘫痪了,成为了一大奇景。

  关于这个MBI,也是一个很有故事的同学。

  它在当地几乎无人不知无人不晓,老板是当地一个华人,名叫张誉发,不仅在当地打造了一个“商(pang)业(shi)帝(pian)国(ju)”,在中国民间也发展了许多许多会员。

  当地人对它的评价有好有坏,而在当地的中国人直言,这就是个骗子。

  大家应该知道前段时间挂掉的钱宝网,学的就是MBI这一套,只不过,钱宝over了,MBI在马来西亚差不多却洗白了。

  4、

  槟岛的房子租金回报率不高,

  多一点4%,少一点2%,而且不是净收益。

  Setia V Residences,两房,每个月租金4800马币,收益率2.2%。

  City residence,三房,每个月租金3000马币左右,收益率3.3%。

  10 island resort,三房,每个月租金2500-2800马币,收益率4.1%-4.6%。

  Reflections Condominium,三房,每个月租金1200-1600马币,收益率2.1%-2.8%。

  MBI卖给中国人的那些房子,承诺每年给投资人6%的回报,怎么做到的,我也不懂了。

  我晚上特意关注了一下,沿海的这片公寓,入住率很低,一栋大楼,不超过20户开着灯。

  (晚上的Setia V Residence,几乎没有几户开了灯,手抖,忽略渣画质)

  大部分楼盘,买了之后,也不会有人来帮你维护,出租什么的都得靠自己。

  据说,岛上有些公司可以帮投资者做airbnb,但没太细问。

  对于旅游城市,我建议投资酒店,或者酒店式公寓。

  长租的话,需求不足,空置率太高。

  另,马来西亚的购买税费、出售成本、持有成本,和其他东南亚国家比起来都比较高。

  4、

  其实,感觉槟岛跟中国的三四线城市很像,

  比如我老家,南方的四线城市,房子多,房屋空置多,市场并不太火热,但肯定有一些好的位置,本地人都盯着,不定什么时候就出手了。

  槟城也是这样,毕竟华人天生有买房子的观念的。

  不过,作为外国人,肯定没办法掌握这么详细的一手信息,投资的话,并不是很建议。

  总体,槟城的GDP每年以4-5%的速度稳步增长,政府对房价的管控比较严,房子空置率略高,出租回报率略低,几乎没有暴涨的可能。

  不过,如果自住,我觉得还是很好的,养老、疗养,甚至带小朋友来上国际学校(槟城的教育水平还可以),都不错。

  或者,把这里当成度假的后花园,有事没事来小住个把月,推开窗,有山有海,洗洗心。

  毕竟,千金难买心头爱。