房价辣么高 我们能长租一间房过《老友记》一样的生活吗?

  北京石榴庄地铁往南200米,便是一个连锁长租公寓所在。这家成立6年,已融资数亿美元的租赁市场独角兽已在北京拥有15家门店。记者由此开始,走访了多家目前市场追捧、资本青睐的长租公寓品牌......

  印象——品质良莠参半

  位于石榴庄地铁站附近的长租公寓坐落在一个大院里。此前是一家连锁快捷酒店。墙上三三两两贴着公寓组织的活动照片已略显斑驳。一位公寓工作人员告诉中国证券报(公众号:xhszzb)记者,目前只有一间朝南的房间了。

  这套房的上一个房客刚刚搬走。散落的衣架,洗手间兼洗衣间内来不及取走的毛巾,都使屋内充满了匆匆而别的气息。在这个不足20平米的逼仄空间里,一张1.2米宽的木质床占据大部分空间,紧挨着床的是嵌套在墙上的衣柜。衣柜的背后,就是占据另一大空间的洗手间加洗衣间,琉璃绿的墙砖与屋内的整体宜家风格略显不协调。洗衣机、电视机、小书桌紧密堆在一处,洗衣机老旧不堪,电视则没有机顶盒。

  这个位于南四环边上,离地铁很近的个小单间,半年以上长租需要3500元/月,半年以内的短租则要贵一成。

  在该连锁长租公寓位于酒仙桥的另一家分店,除了装修风格、家具陈设和整体环境与其他分店毫无二致,房门外不时出现的涉黄小卡片令人不难联想到住客们的居住环境。

  酒仙桥,由于靠近望京、“798”成为长租公寓发展的“伊甸园”。近两年,“冠寓”、“魔方”、“邦舍”等长租公寓品牌如雨后春笋般在此涌现,成为全国长租公寓快速发展的一个缩影。与依靠融资获取资金的长租公寓品牌不同,冠寓、邦舍等由房地产企业新近开发的长租公寓在装修力度、人员投入和整体面貌上都显得实力雄厚。

  记者来到龙湖地产旗下的长租公寓品牌——冠寓酒仙桥门店。甫一进门,一排快递取货柜和坐满外卖小哥的长沙发映入眼帘。橙色的墙壁上,挂着寺库奢侈品购物节等框架广告。一位自称冠寓管家的工作人员接待了以看房为名的中国证券报(公众号:xhszzb)记者。

  “您可以先参观一下公共区,有咖啡烘焙室、有办公区、有书厅、有公共厨房、有电影房、有健身房、还有台球桌。”管家对记者表示。

  记者:健身器材收费吗?

  管家:不收费。如果请教练,会单独收费。

  记者:有多少管家呢?

  管家:整栋楼差不多10个,所有的问题都可以找管家,公寓做的就是服务嘛。

  该名管家介绍:“冠寓是租了整栋楼,租期10年,目前整个公寓差不多有400套,现在入住率达90%,所剩房源不到30套,租金押一付一,付多了会有折扣。水电费方面,是商水商电,每个月差不多300块钱的水电费。目前在搞促销,春节前都是7.5折。”

  记者随后在探访远洋地产旗下的邦舍和万科旗下的泊寓时发现,相对于附近的民宅租赁价格,长租公寓整体租金偏高,而服务内容虽大体相同,但服务水平却良莠不齐。一些租客也普遍反映,有些公寓和筒子楼没有区别,价格却是筒子楼的几倍。而所谓的社群活动,也没有太多新意。

  “很多公寓的公共区域都做成了美剧《老友记》里头中央公园咖啡厅的感觉,但对于我们每天上班并且颇有压力的人来说,在所谓的社群活动中都很难放松,有时候还不如一个人静静地呆着。”辗转多个公寓的租客小彭对记者表示。“而且,每个人心中都有一个买房梦,不是吗?”

  性价比不高VS赔钱赚吆喝

  “房子不错,就是性价比不高。”一位租户对中国证券报记者表示。“20平米5000多,折算成普通两居室,要2万左右了。”

  记者把这一疑问抛给管家,管家随即称:“公寓和民宅定位是不一样的,公寓主要卖的是服务。酒仙桥属于龙湖长租房的中端品牌,叫松果。龙湖在首体附近正在做高端长租品牌,叫核桃,两居室算下来要8万元/月左右。还有低端品牌叫豆豆,针对的人群不一样。”

  可即便这么高的租金,长租公寓却仍陷入了“赔钱赚吆喝”的尴尬境地。万科A董事局主席郁亮就曾表示,从回报率来说,公司旗下的长租公寓品牌“泊寓”能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。“冠寓”CEO韩石也称,龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好,三年内不考虑盈利问题。

  对此,业内人士认为,根本原因在于当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。“总结起来就是‘三高一低’:房价高、营建改造成本高、资金使用成本高,租金收入则相对较低。”伟业我爱我家高级研究员孔丹表示,目前长租公寓处于全行业亏损的状态,能实现盈利的凤毛麟角。

  普华永道指出,除了较低的投资回报率以外,重资产运营模式还面临着回报周期长、融资渠道少、流动性风险突出、租金涨幅动力缺乏、税收优惠力度小等问题。特别是对于习惯了在新房市场赚快钱的房地产企业而言,无法快速收回资金,将大大限制其在长租公寓市场上的扩张步伐。

  一位长期从事酒店公寓管理的业内人士给中国证券报(公众号:xhszzb)记者算了一笔账:北京南四环外2000平方米的集中式公寓的租金约400万元/年,初期装修成本约200-500万元,人员成本约150万元/年。如果是10年租期,初始投入就要5000万元上下。如能够开辟出100间房,一年租金在400万元-800万元上下,要想单靠租金回收成本需5-10年。

  链家研究院院长杨现领表示,2017年出台了各种刺激租赁供给端的政策,但需求端没有任何进展,租购同权还很难落实,租金的支付能力非常有限。所以,2018年市场会有潜在风险,增量供给上去以后,需求跟不上,就会出现租金下降,空置率上升。特别是2017年在政策春风下高杠杆拿高价房的企业,会有很大风险。

  对于如何破局,业内人士指出,长租公寓可以通过探索“公寓+”的商业模式,以此增加盈利点,同时可以通过数字化管理降低运营成本,并通过轻资产的运营模式提高资金周转率。