万科:自己约的炮,含泪也要打完

  最近,万科180万一次性付清长租十年的新闻刷了屏。

  看到这则消息之后,言之有屋编辑部的小伙伴们异口同声:拿得出180万还租房,富家子弟啊!

  据了解,即将启动预租赁的是万科翡翠书院,是北京市首个开发商自持物业项目,这个项目位于北京市海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块。是开发商100%自持物业租赁地块,主打90平小三房。这些都不重要,最有看点的就是:如果您要租,则一次性签订10年的租期合同,10年间租金不变,180万租金(90平)一把手付清。

  万科翡翠书院的位置也挺尴尬

  算一笔小账:

  不算利息,180万租十年,每年18万,每月1.5万,每天大约500块。

  这个价格能天天在北京住经济型酒店了。关键是还含一顿早餐。

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  当然,180万虽说是要一次性付清,但是可以向银行贷款。建设银行、中国银行等多家银行都已经推出了租赁贷款相关项目,也就是说,以后,租房也要还房贷了。

  再算一笔小账:

  同样的90平三居,基准利率不上浮,租房和买房的成本核算:

  租房:180万,贷款10年,月还款1.9万。

  买房:90平,按照北京均价6万,需要162万首付,30年,月还款2万。

  乍一看,两者的“月供”都差不多,似乎,租房还更划算,细细想来,发现事情并不是你想象的那个样子。

  比如,小明和小刚都是中关村的苦逼码农,起早贪黑,动不动还要被杀了祭天,月收入稳定在5万左右。2018年是两人人生发生分歧的一年,小明坚守本分,四处筹借,付了首付买了房,小刚却紧跟潮流,四处筹借,选择了长期租赁。

  十年之后,2028年,小刚终于还清了贷款,正要跟老婆炫耀“不再为奴”,却猛然发现,自己没了房子

  无奈,小刚还要再找地方租房。2017年中国的物价年上涨幅度在4%,未来可能更高,暂且按照4%,十年后房租要涨到252万,这个时候每月要还2.6万。20年后,房租涨到了353万,每月要还款3.7万。这中间还要三次搬家。

  而此时的小明,还在还贷款,不过因为通货膨胀,(2017年央行公布的通货膨胀率7.5%),十年后的2万元房贷,仅相当于相当于2018年的5000元,对于小明来说毫无压力。

  你还觉得很划算吗?

  如果你手里有这180万,你是去租房还是买房?这里要首先搞清楚的是,你买或者租的到底解决的是什么的问题。

  商品房时代,房子是不仅仅拥有居住属性的,还同时拥有了投资属性、金融属性、乱七八糟上学医疗各种社会属性。买房子,根本就不是为了买房子,感情就是买了一个超级豪华大礼包。想住就住,不想住了买也算一种不错的投资行为。而且与房子捆绑的各种配套,更是解决了不少个人家庭问题。

  所以,买房行为是兼顾居住、投资、生活的一举三得事情。也因为这个原因,虽然房价很贵却还是有很多人去贷款买房,当然了亲戚朋友也会给予大力的支持。

  但是,长租房就是一种存消费行为,只能解决居住问题,没有投机获利的价值。房子升值了与租房者没有半点关系,自己的巨大付出却不能换来巨大的收益。特别是,拿出跟月供相当房租去租房,更是愚不可及。

  从经济学角度来看,租赁和购买,都是金融的一种手段。两者分别交换不同的权利,即租赁获得使用权,而购买获得的是产权和使用权。

  在经济学上有这样一个原则,对一个不断上涨的商品,购买是最划算,而对一个不断贬值的商品当然是租赁最划算。所以开发商自持物业这个生意要想变得有利可图,吸引租客,就必须得让房价停止上涨,或者缓慢上涨才行。这也是当前从上至下一直鼓励租赁住房政策的初衷,也是“房住不炒”的必要阶段。

  对租房客来说,租房不划算,那么,开发商是不是就能赚到钱了呢?想啥呢,并没有。

  要知道,万科翡翠书院旁边的二手房价格才4万左右,附近上庄、沙河的同样面积的房租水平还维持在4000-6000的水平。这个地段,租到这个价格,很难打开市场。既然都租房了,为什么不选择区位更好的?性价比更高的?

  万科翡翠书院附近上庄、沙河的房租价格

  附近的二手房价格

  如果万科想赶紧收回成本,面临两条路子:1、涨租金,缩短租期。这种低劣的收割手段,广大租客是绝不答应的。2、把租金下调,延长租期到二十年、三十年,甚至更长。

  所以,对于万科来说,他能怎么办,他也很为难。只能这么硬着头皮往外租,先试试看。先打一打10年长租,不涨租金的牌,看看能不能打动租户。

  现在国内市场比较奇葩的是,租售比、租房回报率一直低迷。房价高企,租金却很低,炒高租金的做法也不现实,高房租对市场根本没有吸引力。你万科怎么了?我房租低你一倍,还愁租不出去?市场就是这么现实。这就导致了开发商自持物业带动租赁市场向前发展的路会很难走。最终的结果只能是,房子很难租,继续下调租金。

  这个局面,恐怕只有将来集体建设租赁用地不再有土地成本,当局占有市场租赁住房三分之一以上规模,可以有效调控租金价格的时候,才有可能出现逆转。

  毕竟,自己约的炮,含泪也要打完。好歹,万科现在也是国企了,推行租赁住房文件里不是说了么,要让国企发挥模范带头作用。万科,敬你是条汉子!