解密:万科100%自持住宅破解术,炒房租?

  万科100%自持70年住宅地块的前世今生

  本文是

  《混在北京地产圈的3000天》

  第七部分技术篇的第四章,企业自持商品住宅解套大法!(批注:3000天没有出书,地产星探会陆续成文,敬请关注)

  房住不炒,先炒房租?

  租售并举,并举同调。

  政策给足,第一个租!

  01

  历史性土拍回顾

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  2016年底,帝都凛冽北风都吹不灭万科的亢奋如火,一场轰动地产圈的自持大战终于来临了!

  1.最牛的土拍规则

  2016年9月底,北京挂出海淀永丰等四宗地,根据挂牌文件及地块补充公告,4宗地块均设定合理土地上限价格。具体竞拍规则如下:

  ①达到土地上限价格后,开始竞报企业自持商品住房面积比例;

  ②达到竞建面积预设比例后,开始投报企业自持商品住房面积比例;

  ③若居住用途面积100%投报为企业自持商品住房后,转投报商业(含办公)用房自持面积比例(仅含商业地块);

  ④若投报商业(含办公)用房自持面积100%后,转入高标准商品住宅建设方案程序(绿色建筑星级、装配式建筑实施比例、节能环保技术应用、规划建设方案等);

  帝都土规委“地价上限+房价锁死+自持大棒+方案评比”的土拍规则,是当时地产界最严、套路最深的土拍规则,全方位、大纵深、叠设伏、多程序实施闭合死循环模式围追堵截地王出现,调控力度全国第一,充分体现了首都大局观。地王是时候降温了!

  2.万科拍地拍成房东

  当时,北京地产圈自伤大战正值巅峰,一波波自伤大战接二连三上演,“血雨腥风地产圈,成王败寇北京城”,竞争之惨烈,自伤之血腥,都达到了登峰造极,北京历史性创新土拍大戏华丽登场。

  11月17日,首宗企业全自持住宅地成交,中粮+天恒+首创以57.6亿,溢价47.7%,楼面价31418元/平,竞报企业自持商品住宅100%+自持零售商业比例10%竞得海淀020地块。

  海淀永丰及大兴地块转入高标准商品住宅建设方案投报程序,分别为:

  ①海淀018:拐点溢价率30%,楼面价3.6万/平,保利、万科、绿地、龙湖+首开投报企业自持商品住房面积比例100%;(四家100%)

  ②海淀019:拐点溢价率34%,楼面价3.6万/平,绿地、首开、保利、万科+住总,投报企业自持商品住宅及商业(含办公)用房自持面积比例均为100%;(四家100%)

  ③大兴021:拐点溢价率48%,楼面2.8万/平,中铁、龙湖首开、中铁建、万科住总、保利、绿城九龙仓、国瑞竞报自持商品住房面积比例100%;(七家100%)

  3.围观群众和震惊的政府

  万科领衔拍地成房东后,当时帝都地产圈森大咖经典点评最能反应政府当时的心理:先有四家后有七家投报100%,一平米限价商品住宅不给留啊,咋滴?起哄架秧子啊?那时的地产搬运工,围观、亢奋、看不懂!

  震惊的北京规土委面对100%的自持拍地结果,也出来进行喊话:“虽然四宗地成交结果均为住宅100%自持,但并不影响其最终成为租赁住房房源,满足以自住为目的的刚性需求,而且海淀北部地区是中关村科技园重要的产业功能区,租赁房源供应更能满足年青群体的住房需求,增强城市活力”。北京住建委对“限房价,竞地价”地块企业自持商品住宅租赁出招,开始对企业自持商品住宅租赁从制度层面进行规范管理。

  02

  一波三折自持秀

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  1.自持浪潮渐退

  万科自持100%土拍发生后,地产圈围绕自持地块是否会最终用“以租代售”等方式解套,在业内和媒体界引发了激烈讨论。北京土规委对100%自持地块的土拍政策和后续喊话,在一定程度上彰显了政府自信和大局观,住建委出招自持地块租赁则凸显了政府的管控能力和政策连续性。北京土拍政策调整,设定了自持商品住宅比例,触碰预设比例后直接进入比方案环节。

  2017年1月,房山、平谷地块自持70%成交;

  2017年7月,喜国瑞+金茂+世茂,地价上限78.7亿,溢价率50%,自持商品住宅54%拿下西铁营地块;

  2017年9月初,泰禾59.6亿+36%自持,拿下孙河地块;

  2017年9月底,九龙仓62.6亿+16%自持商品住宅,竞得西局三期地块;

  2017年11月,绿城86亿+20%自持拿下石景山五里坨!

  2017年12月,金隅+北辰64.8亿+自持3%拿下北七家0007地块!

  从100%、70%、54%、36%、20%、3%,自持热潮在土规委土拍政策调整、房企钱荒、自持创新受挫、开发商逐渐冷静等合力影响下,自持潮水褪去,只留下几个裸泳的身影!

  2.一波三折自持路

  万科海淀永丰地块,住宅100%自持70年,改写了地产历史,也把万科推上了风口浪尖,万科永丰100%自持革新试验田正式拉开了帷幕。

  在帝都土规委玩死总包、搞定商改住、拳打开发商、脚踢以租代售的组合攻击下,万科如何解码自持?

  小米模式

  最先进入媒体视野的是万科小米合作建房模式,有媒体报道万科与小米将合作开发永丰自持地块,主要供小米公司高管和员工购买,除小米外,神州数码和华为等独角兽企业均在媒体报道中与万科有过类似合作意向,但很快“以租代售”的质疑,开始弥漫在地产圈和媒体圈,之后万科声明不会出现70年“以租代售”行为,小米众筹模式宣告失败。

  自持地块在经历数轮试探政策底线后,在目前的调控背景下,北京自持地块后续走向何方,是帝都地产调控深化和执行力度的试金石,万科永丰地块具有巨大的引领作用,万科一方面开始暂时蛰伏。另一方面在内部“赛马机制”的错配下,广深区域出手了。

  3.万科佛山无影脚

  2017年6月,万科在海淀永丰地块尚处于“试错机制”的情况下,万科在保利竞报自持年限20年的基础上,一步到位至70年,以总价25.3亿+100%自持70年竞得佛山市南海区地块。

  在保利和其他房企都在比拼牌大小的较量中,万科直接甩出自持70年的王炸拿下佛山南海地块。我不拦着你海淀永丰大核弹,你也别挡我佛山无影脚小王炸!

  是万科泊寓在寻找新的盈利增长点?还是万科更加注重将来新业务与核心地产业务的交互、融合和衔接?是万科在创新?

  03

  万科天价房租的逻辑

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  天价房租怎么租?房住不炒炒房租。

  无自持不拿地的激情褪去,自持住宅拿地赌政策松绑的、臆以租带售的、想捆绑销售的、先抢夺核心土地资源后续开发观望的、被迫拿地维持团队运转的、为将来租赁市场的开发及商业运营模式进行尝试和探索的,随大流拿地的……,都在试错的万科终极方案面前黯然失色了。

  万科海淀永丰地块定位为万科高端品牌,万科翡翠书院。项目户型主要有90㎡三居室和180㎡以上的复式四居室。其中,90㎡三居室月租金1.5万至1.8万,180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。最长可租赁10年,期间租金不变,但是需一次性付清全部租金。(若租一套90㎡三居室,按1.5万的月租金计算,10年租金将达180万;按1.8万算,10年租金就是216万;若租一套180㎡的四居室,按照3万的月租计算,10年租金将达到360万元。)

  企业在利润面前不会做善事,万科也不会做亏本买卖,这个定价必然是经过精细的成本回收期测算出来的。当然,让租客买单的外展因素也是七荤八素一大摞。

  万科高租金的逻辑:十年不涨价+翡翠系列+叠墅精装+中央空调+新风系统+全屋净水系统+智能家居产品,当然核心还是地拿贵了,还有传闻中的学校!

  是什么给了万科高租金信心?

  妄想“共享单车”那般的资本运作模式退出,只能解决短期项目现金流问题。终归还是赌两个预期:1.未来北京供地无门,政策再调整放开企业自持项目入市补充供给;2.人民生活水平不断提升及租赁并举大面积政策鼓励租赁造成租金持续快速上涨;

  04

  天价房租谁买单

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  四宗100%高价自持地,万科独占两宗,地价过百亿,高企的拿地成本和财务利息迫使万科最大化的拉长租赁时间(政府规定单次最长十年),同时必须寻找高端租赁客户来接盘高租金。

  面对高于周边同等位置同等户型三倍左右的万科翡翠书院房租,在独角兽公司林立的海淀有多少高端码农客户接盘?是花180万首付买个底价远郊盘还是享受万科翡翠十年?还是赌锁定的房租跑过通货膨胀的涨幅?

  2017年7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房地块,张江地块楼面价5569元/平,嘉定地块楼面价5950元/平,与商品房相比地价简直天壤之别。

  一个帝都,3.6万/平的地价!一个魔都,五六千块的地价,不足帝都四分之一!没有对比就没有伤害!

  避开市场谈价格都是耍流氓,但愿创新的万科会给大家一个惊喜,同时我们也想围观到底是什么样的高端客户会用不菲的代价买一个十年!在北京集体用地建租赁房的热潮下,在上海租赁住房地块楼面价的对比中,以万科海淀永丰为代表的四宗住宅自持100%地块面前的路还很长!祝福万科!

  05

  租售并举出路在哪

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  不能让租售并举在房地产的历史长河中变成反反复复的一句口号。

  “虽然四宗地成交结果均为住宅100%自持,但并不影响其最终成为租赁住房房源,满足以自住为目的的刚性需求,而且海淀北部地区是中关村科技园重要的产业功能区,租赁房源供应更能满足年青群体的住房需求,增强城市活力”。——这段话,不能成为空饷。

  租售并举,首先在生产资料源头上加量不加价。

  土地供应可以加快只租不售的集体土地供应;研究自有工业用地满足规划条件下,调成租赁住宅定向出让自持租赁经营;公开市场供应的租赁用房,可采取限价商品住房一样,设定租赁平均价格竞拍地价等等;

  租售并举,在金融政策上做到并举甚至倾向自持。

  政策性银行或国有4大行领衔,尽快给予集中性租赁楼盘给予一次性贷款自持。利率参考购房、甚至启动公积金贷款租赁模式。首付比例可以抵御购房要求来满足真正的年轻刚需;租赁权益可做为抵押或转让等等。

  相信万科的豪华版自持公寓,高租金给予了周边租赁市场的不淡定预期,大家原本是不是都租便宜了?若再不做出点实质性“房住不炒”的举措、恐怕连“房租不炒”都需要提上日程了。

  租赁并举,需要尽快跟上一些列有利租房发展的土地、市场调控、金融支持政策!政策一出,第一个租。

  而放眼当下

  “房租那么贵,不如我们再买一套?” 有钱人微笑着说。