“约谈”成功把太原拉回到炒房团的视线中

  #WD003

  关键词:金尊府,富力湾,中车,文澜府,融创学府一号院,恒大御景湾,西江月

  当初开公众号的时候觉的一周更新一次就不错了,那么小的太原,那么点楼盘,几天时间就可以扫完,有什么天天说的,但无奈楼市天天有新闻,总有点想要说的。只能在交流问答栏目里插播个广告了。

  前两天的文章第一时间发布了对“约谈”的看法,限于篇幅,有些可能没点到。今天再扯两句。

  第一,新闻当中,太原、成都负责人已经明确表达,马上采取行动。所以最近一定会有新的调控政策出台。不然,你这不是欺骗领导吗?(到我截稿前成都已经出台了把原来限购从限制个人提高到限制家庭的新政策)

  第二,周三刚约谈,周四就传出限购的消息。朝阳群众真是神通广大啊!首先之前的文章中预判,大概率不会限购,因为太原市场好不容易吸引周边县市的人来买房,一限购,这部分可贵的增量就拒之门外,北上广回乡置业的人也没机会,那样不符合房地产稳定的要求,而且限购容易解禁难,如果限购后,房价不稳,就上面这个高压的态势,政府卖地的这个迫切需求,想救很难。

  我先把这条分析放这儿,这是建立在过去一年购买力主要是本地改善、拆迁户,周边县市和回乡置业人群的基础上做出的推演。但事实上“约谈”这个举动可能会改变一些环境条件,这个我放在后面再说。

  第三,如果真限购,怎么限?本地人限制套数,外地人要求社保。具体什么力度,这个真没办法估计,因为LD现在都还没想好。为什么成都很快出了限购新政,太原没出,就是因为“头儿”疼这个尺度问题(此处这个双关用的是不是很精妙)。按照太原的行情,社保要求一到两年算可以了。本地人,2套肯定没问题,第三套。。。如果已经有两套贷款,第三套你去贷款估计也很难了,哎,想想其实如果这样限购,也似乎没多大影响。所以,如果启用限购手段,大概也应该是这种低尺度的。

  第四,我微信圈在转发我文章的时候,配了一句话,“也不知道太原有啥好约谈的”,因为当时自己有点想不通,和同时约谈的成都及其他十城相比,太原房产市场的热度还差两条街,把太原和其他城市一起约谈,真的。。。有点受宠若惊的感觉。

  后来,和其他城市搞房产的朋友交流才知道,约谈后,太原还没啥动作,其他城市不管约谈还是没约谈的,都酝酿表态式的新政策了。杀鸡给猴看,醉翁之意在全局啊!因为其他城市限购限售已经一两年,新房二手倒挂严重,这时候,有的地方有的松动的意思,但五一前后的约谈,彻底打消了这些人的念头,比直接下调控政策喊话还有效,翻译成白话就是,你们谁还取笑“房子是用来住,不是用来炒的”?谁还说“炒房兴邦”,谁敢放松调控,就来北京喝茶。佛祖摆好念紧箍咒的动作,猴子就已经乖了。

  所以,一切什么面包面粉贵理论,M2太多理论先靠边(这些理论很重要,依据也够充足,但不是当下主要矛盾),如果四限不能改变预期,那就一直限到预期改变为止吧。

  第五, last but not least!这个社会有一种诡异的新兴产物“流量”。你多牛或者多不牛都不重要,重要的是你能不能带流量。之前和群里朋友聊的时候,经常会问“太原到底有没有炒房团?”我的回答确定肯定各种定,“没有”。我知道而且身边也有而且也听说了,有人一次买十几套、几十套,但那个和有建制(有组织),有规模(人数多),带装备(资金足)的炒房团比起来,你们觉的他算炒房团吗?囧。但是,“约谈”后不一样了(和第二点相比),经过几天的发酵,这事不仅刷了太原人民的圈,也刷了全国人民的圈。一夜之间,国人想起来,中原除了驴肉火烧,胡辣汤,还有刀削面啊!!!我们怎么把刀削面忘了呢?这就是我说的“约谈”自带流量。这一炮,又把龙城太原炸到了炒房团眼前。北京,宁波,福建,四川都有点蠢蠢欲动的意思。我不知道太原LD是不是了解民间,但从这点考虑,及时出个限购是必要的。对于太原刚需来说,首付高点,利率高点,也比买不到强吧!

  希望智慧的领导能高效一点,落户才能买房,给刚需一方净土。

  问答环节

  泰禾金尊府和富力湾,从各个方面综合考虑,哪个合适?

  富力湾是湖东七子里唯一有小户型的。如果你只考虑小户型,100左右的,那只能选富力湾。如果买大点的,前期富力湾还有价格优势,现在也涨起来了。虽然泰禾装修差一些,但从小区环境,产品品质,还是泰禾好一些,而且还有签约的学校。

  如果考虑富力湾,现在这个时间点,不如等等保利西湖林语。

  远洋亲贤项目怎么样?自己居住可以考虑吗?

  第一种,对那个位置特别依赖的,可以买。第二种,没孩子的小年轻,可以买。其他,不建议。带底商,没小区(就楼后一小块空地),独楼,才200多户,选自己住的地方基本看到这里就放弃了。那位置那么好,价位不低,同样的价格应该能选个居住环境更好的盘。

  中车二期开盘,一万二值得买吗?

  中车这个项目很好,可以买,但这个价格有点高。如果是刚需、刚改,那就不说了,还是买。如果买来就是为了把钱换成房子,要个踏实,也买。如果纯纯的投资,股票,p2p,基金也接受,那投资盯着是利益最大化,不是买那份踏实。如果是我,还不如拿上钱去买套文澜府。

  那文澜府现在还能投资?

  涨多少不知道,起码便宜,安全。(昨天排队的情况看,那是真安全,80多的难买,可以适当考虑稍大的。)

  群内交流

  楼盘信息

  W:

  恒大御景湾,融创香堤一号,三千渡,滨河果岭,那一线的高压电线,大伙看着不瘆得慌吗?

  当时在森林公园旁选房,北面因为高压线pass,南面森林海因为下手慢涨价加上进去看工程质量一般pass,东面就剩问题重重交不了房的泛华半岛,结果全pass了。

  市区的高压线10kv,滨河路上的是30kv,不一样。

  Hua:

  太原两万以上的楼盘。学府一号院250方的户型,单价2.5万,华润悦府250方东向户型,单价2.5万左右。都买的最快。龙樾府均价,估计也有超2.5万的户型。

  星河湾和华府风格更土豪一下,稍显过时。

  Yao:

  西江月220的户型这不错。只是那个位置和楼间距真不值得那里买大户型,不如去买别墅了。精装听起来都带,但是我们实地考察过,精装其实不行,木饰面板,板子后面都没有涂料,好多问题住进去以后就知道了。容积率和年限是弊端。但人也不愁卖,主要就是户型占优势。要是她家的户型和翡翠公园换一下,我还是有拼下命买的可能的。

  Ce:

  锦绣苑和当年的新领地一样,都是坑,现在都没有证。

  Feng:

  首创上次开盘,100以内根本买不上。130以上好买。

  Xing:

  富力天禧没啥学校,算不上学区房,富力实验小学,明年9月开盘。

  天禧城幼儿园一二三期各一个。中学没有。

  Gong:

  恒大御府地下室6.9米,上下一样面积105方,可以隔开两层。买的时候就是冲地下室买的。

  数量一共大概13套。

  但是地下室需要自己装修。

  Hua:

  参考绿洲一层一万六七的价格,御府一层性价比也可以

  御府底复的优势是车库有门。但采光,潮湿估计有问题。

  Jet:

  不建议买刚需四居。

  融创长风一号,容积率4.5,学府一号院,容积率3.5。面积都是160多点,融创长风一号就是刚需四居,学府一号就属于改善三居。刚需四居入户过道部分非常难用,浪费面积。

  书房部分是开放式,基本的安静需求都无法满足,如果封闭,餐厅部分没采光,完全就黑了。

  贷款信息

  现在的利率水平

  Wu:

  年前开盘买的,邮政当时说5.13,前几天下来贷款5.39。

  Lu:

  这种情况比较普遍,我同事去年说4.9,一直没有下来,下来后是5.145。

  -End-

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