哪些城市房价上涨更有动力?人口吸引力指数映射城市“钱景”

  哪些城市楼市发展更有有真实动力? 或者直白地说,哪些城市房价上涨更有潜力?当然有很多因素制约房地产的发展,像地域、旅游资源、自然环境、生态环境、城市规划等等,但有有一点是颠破不破的,城市发展得有人,城市是人创造的,盖的房子也是让人住的,而不是来胡炒的。没人住的城市,没人的楼盘,那是鬼城。

  从这个意义上说,有发展潜力的城市首先第一点需要人,人是城市发展的前提。而人分为人口和人才。通常意义上讲,大学本科以上的被各地称为人才。人口与人才,哪个对城市发展更重要?答案是一样重要。人口基数是庞大的基础,是城市大厦的基石。而人才是城市创新的驱动力。这就很清楚了,哪些城市房价上涨有真实动力? 人口吸引力指数能够映射城市前景。

  百度地图曾经在年初发布《2017年度中国城市研究报告》,基于百度地图开放平台位置数据、交通出行数据挖掘计算,报告归纳呈现了中国60个主要城市拥堵榜单、拥堵造成的经济损失、城市吸引力等大数据。在2017年度人口吸引力排行榜上,深圳以9.925的指数高居榜首。

  去年的另一项研究表明,2017年第一季度参评的中国49个主要城市吸引了全国城市新流入常驻人口的39%,参评城市中,吸引力指数较高的城市集中在珠三角、长三角、京津冀部分城市及成都、重庆等西部城市。

  长三角流入人口最多,珠三角次之,京津冀最低,长三角流入人口是京津冀近两倍;对比城市群内Top5城市流入人口之和与各自所在城市群总流入人口比值发现,珠三角最高,长三角最低,城市群内Top5城市间相比,京津冀内城市差异较大。

  京津冀流入人口主要来自于城市群周边省份(山东、河南、山西、内蒙、辽宁等省份);长三角流入人口除了来自于城市群周边省份(河南、安徽、江苏等省份),还有很大一部分来自于广东、贵州、四川等远距离省份;珠三角流入人口主要来自于广东、湖南、广西、河南、湖北等省份。

  我们举一个例子,最近火爆的大湾区成了热土,人口聚集,而楼市也非常火爆。大湾区成人口引力场,11城人口增加超150万。据公开数据统计,2017年粤港澳大湾区11座城市常住人口共计6956.83万人,较2016年增加159.85万人。这一图表,也曝光了粤港澳大湾区11个城市的人口吸引力排行。其中,深圳以新增61.99万人口排行第一,新增45.49万人的广州名列榜单第二,佛山则以19.4万的新增人口紧随以后。珠海,东莞等城市成绩也不俗。

  更值得期待的是,据中国国民经济研究所所长樊纲预测,粤港澳大湾区的人口到2050年将达到1.2至1.4亿。从6000万的人口,到1.4亿的人口,我们所能看见的,不仅是人口的增长,更是粤港澳大湾区背后所蕴藏的重大机遇。

  考察城市前景和房地产发展潜力,除了现有人口外,还离不开城市人口的自然增长率。人口自然增长率高的城市,楼市发展将来更有人口支撑,相应地泡沫成分更少。而人口将来负增长、不断流出的城市,最好远离,别去投资买房。将来一旦泡沫破灭,都没有接盘的。

  去年,人口自然增长率较高的城市,集中在一些地级市,如厦门、山东的东营、安徽阜阳。

  厦门、东营、阜阳等常住人口增长强劲

  城市发展的本质,是人口的集聚。除了人口出生自然增长以外,一些城市想了新办法,用优惠政策吸引人口流入。栽下梧桐树,引得凤凰来。因此,各大城市对人口的争夺愈显迫切。从去年起,以武汉、成都为首的二线城市,纷纷开启了“抢人大战”。西安、重庆、南京等城市也紧随以后加入战局。

  比方说武汉,出台了留武汉大学毕业生新政,未来五年,武汉将建设大学毕业生保障性住房250万平方米以上,让大学毕业生以低于市场价20%买到房,以低于市场价20%租到房。这样的政策,对人才当然有吸引力。

  各地为什么要抢人,主要是人口红利的消失,人口老龄化趋势越发明显。多地在引进人才时,都会标上一条“年龄线”,这也意味着,城市在制定人才引进政策时更关注其所引进人才的发展空间,关注人才活力可以给城市发展带来的益处。年轻人的活力、创新创业的热情甚至未来可能带来的消费潜力都是城市管理者看重的财富。

  大量吸收外来人口,是提高城市活力的关键性举措。从全国城市发展规律来看,甚至从世界城市发展规律来看,有经济活力的城市大多是移民城市。北上广深为京津冀、长三角、珠三角三大城市群创造的GDP占全国的40%,而这些城市的外来人口占到相当比重。

  可以说,房地产投资与过去已经不同,整体性机会很难,但存在结构性机会。这一点,与现在股市很像,A股多少年都在3000点晃悠。整体机会几乎不存在,大牛市难觅,但板块性的结构性的机会还有。楼市也是这样,它的机会就在城市的发展前景上。发展前景大的城市,房地产发展就有真实支撑。而城市发展前景,人口、人才是基础。

  总体判断,国内房地产总量不足的矛盾已基本解决,但结构性,区域性矛盾仍比较突出,结构性机会仍存在。