特约作者 | 熊志
近日，黑龙江省鹤岗市一组2万一套的“白菜价”房产的资料图引发了广泛传播。在这组图片中，一套53平方米的两室一厅只卖2.9万元；某70平方米的房子更是标价1.9万元，折合下来每平米只要三四百元左右，比一些县城还要低不少。
鹤岗现象，资源枯竭型城市的缩影
从媒体调查来看，网上传播的低价房源的确属实，但并不是商品房，而是地理位置比较偏的棚改毛坯房。房屋质量、环境和商品房无法相提并论，并且短期无法办理房产证。而各中介平台的信息显示，当地的真实房价水平在3000—4000元每平米左右。
和同类型的城市对比，鹤岗的房价水平依旧不算高。但低价房源的存在，侧面说明当地楼市面临的去库存压力。而当地此前出台的《鹤岗市公安局关于2019年度招警优惠政策》提到，符合条件的公安院校毕业生可以享受到“一车一房”优惠。
黑龙江鹤岗市，图片来源：微信公号“鹤岗公安政务”
出手如此阔绰，一方面说明房子不值钱，另一方面说明它对专业性人才失去了吸引力。
事实上鹤岗属于典型的煤炭城市，直到今天它的主要工业品，仍然是原煤、洗煤、焦炭等资源产品。然而早在2011年，它就和黑龙江双鸭山一起被列为第三批资源枯竭型城市，也即资源采出储量超过可采储量的70%。
近几年，鹤岗这类资源枯竭型城市，不仅面临着无煤可采的风险，还有能源价格走低、生态环保等多重压力叠加。
城市转型的困难，从当地的统计公报可见一斑：2017年，鹤岗的经济总量是282.9亿元，实际增速7.3%，但是如果按照可比价格换算成名义增速，其实同比下降1.2%。
更具有代表性的是人口。由于产业空心化，鹤岗的人口流失严重，年鉴数据显示，2011年鹤岗的户籍人口到达111.26万人的高点后，一路走低，2017年降至100.95万人。人口流失的另一面，是严重的老龄化。以2017年为例，其60岁及以上人口占比达22.4%，是17岁以下人口的两倍多。
这些数据解释了鹤岗为什么会有“白菜价”房源的存在。很显然，当地的人口和购买力，已经撑不起楼市的大盘。
而且，鹤岗并不是孤例，比如同一批列入资源枯竭型城市的双鸭山，去年人口自然增长率-9.63‰，户籍人口数也是负增长。鹤岗现象，只是传统资源城市转型困难的一个缩影而已。
城市萎缩，不只是资源型城市的压力
近几年来，城市收缩的现象，被越来越多的研究者注意到。
所谓“收缩型城市”，至今没有准确的定义，不过大体上有三点可以作为参照，一是人口的大量流失，二是经济衰退，三是局部地区出现空心化的现象。
以此对照，鹤岗市称得上一个收缩的范本。前面提到的双鸭山，近几年市区人口密度、建成区面积，都是处于下降状态。另外大家熟知的还有鄂尔多斯，“鬼城现象”就属于局部地区空心化，城市功能区出现闲置。
城市不再长大，而是反向收缩，是城市化发展到后期的必然，这一点欧美发达国家已提供了案例。像美国的汽车城底特律，英国的钢铁之城谢菲尔德等，在上个世纪七八十年代，就曾经历过人口流失、土地闲置的问题。
美国锈带的废弃工厂 图片来源：腾讯《图话》
2018年中国的城镇化率达到59.6%，已进入缓慢增长的中后期。与此同时，生育率下降让老龄化加速，去年60岁以上人口，首次超过了16周岁及以下人口。由此导致部分中小城市因产业基础、就业机会、公共服务水平的缺陷，人口外流，城市萎缩。
过去，在谈到城市收缩现象时，大家都会将视线瞄向东北。比如鹤岗，2017年城镇化率达到了惊人的82.6%，直追北上广的水平。这类城市的人口结构已经定型，但由于城市的发育有着比较典型的计划色彩，产业结构单一，城市功能布局基本上是围绕煤炭产业展开，导致转型的难度很高，随着城市化到顶，成为率先收缩的地区。
鹤岗只是走的快一点。不只是那些资源枯竭型城市，其他产业结构比较完整但竞争力不足的地区，同样会在不远的将来迎来同样的困境。
过去我们常常认为，高铁等交通技术的发展，会成为落后地区的发展良机，各地在高铁线路的博弈和站点选址上，博弈异常激励。其实便利的出行，也会进一步加速大中城市对小城市的人口虹吸，加速小城市的收缩——学者李迅雷研究显示，沿江高铁开通后，有超过七成的沿线城市，出现了人口下降。
随着交通、信息技术的大发展，落户门槛的降低，大城市将进一步增强辐射范围。别说鹤岗这种资源枯竭的地区，产业整全的小城市，同样难逃被虹吸的命运。
收缩型城市不能拿房地产当经济解药
不久前公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中关于大城市放开放宽落户，引发了户籍制度消亡的广泛解读。
这个文件，还有一个不起眼的细节要求值得留意——收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。
目力所及，这是官方首次正式提及收缩型城市，而要求转变惯性的增量规划思维，针对性的指向了当前城市规划盲目摊大饼的问题。
说的直白点，哪怕那些正在收缩的城市，在城市规划和布局，人口、经济增长目标上，也不会列出一个“瘦身强体”的目标。比如北京城市实验室从180个收缩城市中，找到了64个城市的规划资料，预测人口无一例外是呈增长趋势。
承认城市正在萎缩的事实，并且在总体规划上降低增长目标，在当下的确是不太不讨喜的做法，受到排斥在意料之中。但无论是人口还是产业规律，几乎都是不可逆转的趋势，那么收缩城市如何应对呢？
还是以鹤岗为例，在它的统计公报中，可以发现几个有意思的细节。
第一个是固定资产投资。2016年，鹤岗的经济增速下滑1.2%，但固投增长6.7%；2017年经济增速为7.3%，固投增速为8.1%，GDP占比超过三分之一。
第二个是房地产。2017年鹤岗的房地产统计数据有多火呢？固投中的房地产开发投资，比上年增长114.2%，翻了一番不止；房屋施工面积160.7万平方米，比上年增长25%；新开工面积40.5万平方米，比上年增加3.2倍。商品房销售面积13.3万平方米，比上年增长24%。商品房销售额4亿元，比上年增长34.9。各项数据都要远远超过经济增速。
可见，面临煤炭产业衰退的局面，固定资产投资成为了维持经济增长的一个重要手段，另一个手段则是房地产。
值得一提的是，前面提到的低价房源，正好是鹤岗的棚改房，棚改货币化的政策在过去一段时间，曾经给三四五线城市带来了一波楼市利好。
但对鹤岗等资源枯竭型城市来说，这是一个死循环——人口流失导致土地闲置，加上拆迁成本低，为城市的土地供应提供了足够的增长空间。但卖出去的地建成商品房以后，已超过当地的人口容量，房子卖不动，去库存成为新的压力。
近两年返乡置业潮降温，棚改货币化收紧之后，高线城市出现了去库存的压力。此前菏泽率先取消限购，赣州出现特价房，都是具体的案例。
即便压力当前，房地产仍然被不少收缩中的城市，当成重要支柱和财政来源。这种发展思路的误区，是不承认城市也会收缩，而把经济、人口、城市面积的增长，当做一种政治正确的必然结果。
很显然，鹤岗的案例说明，城市化普遍受益扩张的时代，已经一去不复返，中小城市的压力全面来临。如果没有前瞻性的应对，一味迷恋城市的扩张，并且靠投资拉动和房地产，维持不太难堪的增速，未来只会面临着巨大的转型代价。