疫情期间“倡议免租”成道德绑架？房东：房贷能免吗？律师这样说
一份针对疫情期间减免房租的《倡议书》，却成了租客对房东的道德绑架？
近日，应对疫情，广州市租赁协会发布提出倡议，建议全市房东累计免租两个月。《倡议书》发出后，多方可谓赞弹不一。
不少人认为，肺炎疫情是不可抗力，免租才能让大家一起度过这艰难时期。不过有一些房东则认为，如果房租免了，房贷也能免吗？此事可相互协商，但不该道德绑架。
免租倡议成道德绑架？
1月30日，广州市房地产租赁协会与广东省公寓管理协会先后发文，倡议全市业主（房东）在影响最大最直接的2月份全月免租（2月1日~2月29日）；在3月1日至4月30日租金减半两个月。
南都记者了解到，近期全国各地就已经有不少房东给租客免租的消息。
而该《倡议书》发出之后，不少租客就将其发给了房东，并声称希望房东响应号召，给予免租。
不过，这种操作也引起了部分房东和网友的反弹，称这是一种道德绑架。“所有人都应该有契约精神，我们给租客免租了，但是房贷、管理费一分都不能少，我们怎么办？”在广州有房出租的小罗表示。
部分赞同者则认为，目前这种情况不少人回乡之后都未回到广州工作，收入也下降，合理减租也是共同对抗疫情带来的冲击，“再说这只是倡议，也不是强制要求。”
租赁协会被质疑为“二房东”说话
据了解，广州市房地产租赁协会，是由“YOU+国际青年社区”、“52团租公寓”等为代表的长租公寓，以及以“寓米集团”、“一呆公寓”为代表的短租公寓等租赁经营单位共同发起组建的，会员单位主要都是这些“二房东”。
也正因为此，此次《倡议书》发出之后，不少人质疑其是在为“二房东”说话，让业主们给“二房东”免租。
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓指出，行业协会这一民间组织作为政府和企业之间的桥梁和纽带，代表的是本行业全体企业的共同利益。
“从这一点来看，它更适合对协会下属的企业发出邀约和倡议，而对个体的小业主（房东）而言，他们一般并不是协会的成员，也不存在直接的权益和义务，这就是《倡议书》引发各界争议的地方。”
协会会长：年初一就有“二房东”撑不下去
“早在年初一，年初二，就有一些会员企业找到我，表示撑不下去了，已有部分出现弃（违）约情况”。
广东省公寓管理协会会长、广州市房地产租赁协会会长刘昕告诉南都记者，此次之所以倡议房东累计减租两个月，除了疫情爆发大大挫伤住房租赁行业之外，还与这两年行业供过于求，住房租赁进入低迷期有关。
“2015年至2016年，长租公寓行业入住率起码超90%。但到2018年至2019年已进入低迷期，2019年很多入住率普遍70%至80%，甚至比这个还低”。
刘昕说，原本指望春节后回暖，未料出现疫情，更加雪上加霜，很多会员企业纷纷向他反馈扛不住。一些经营酒店式公寓的，一年下来可能就是靠春节那么一两个月赚钱，但如今因为疫情导致基本收入为零，都打算宁愿损失两个月押金弃约。
“相于其他省而言，广东是长租公寓行业的‘宝地’，到目前为止协会会员单位还没有出现恶意不交租，或卷款逃跑等‘爆雷’事件，相对比较可喜”。
“但如今遇到行业寒冬，如果还要100%交租，可能有些企业就要撤了”。刘昕指出，发出免租减租倡议，也正因于此。
南都记者了解到，就在珠江新城的富力盈力、富力盈丰大厦，近期就有数十家长租和短租酒店管理运营商联合发布声明，称在疫情的影响下，旅游业已经遭遇大规模的退单潮，已经达到了不可抗力的标准，因此希望和房东协商达成新的协议。
运营商们称，他们将进入“经营休眠”状态，从2月1日起将停止支付租金。
合作方式可以临时改为委托管理方式进入“休眠式经营”，希望业主减免租金至4月30日，携手共同度过此次疫情。
当然双方也可以按照不可抗力的约定解约，双方均不承担违约责任，业主须退还押金。
律师看法：属不可抗力，但要确实带来经济损失
广东尚情律师事务所律师李永快认为协会的“倡议”并没有法律强制力，但此次爆发的新型肺炎疫情属于不可抗力，租客起诉要求业主减免租金的话，法院会支持。
“‘共克时艰’，建议业主根据协会的倡议，减免租金。当然，长租公寓运营商属于二房东，如果他们要求业主减免，同时也要向租客减免。”
广东广之洲律师事务所王美舟律师也认为：这种情况下，租客提出解除租赁合同，是不违约的，业主应返还押金。
不过他强调，“不可抗力”是不可预见、不可克服的客观情况，但也要明确，这种不可抗力确实带来了经济损失，这才是减免的理由。他举例：如果房子里本来就有租客在住，这实际上就没有造成二房东的损失，就没有理由提出减免；如果是受疫情影响，租赁需求减少，没有人租房，这时才应该减免。
“在疫情持续的情况下，业主和租客应该是通过协商的方式来确定租金价格。租赁需求减弱，或者原来的租客受疫情影响要搬走，这种情况下，业主本身就会考虑通过降租来揽客或留客，通过市场行为就可以解决价格问题，不需要道德上的呼吁。”
“业主降租，‘二房东’也会适当给租客减租”
刘昕表示，对于一直依靠出租为生，比如手握大量房源的城中村业主，还有企事业单位等一个月收租几十万元者，适当给运营方减一点租未偿不可。
“之所以叫倡议，只是从协会角度发声，大家一起沟通，要不这个难关过不去，对于企业也是损失。”刘昕认为，现在重新出租，估计‘五一’之前租不出去，与其三四个月空置，还不如顺水人情，给运营方减租。
而对于只是为了投资还房贷的私人小业主，不减租也没问题也可以理解，于运营者而言，实在经营不了就弃约。
“如果业主能给经营者降租金，长租公寓经营企业也可以根据受疫情情况影响，给租客适当优惠减租”。刘昕称，经营企业有意愿减租，但关键是上家没有减下来，“上家不减我们也没办法减”。
南都记者了解到，大型长租公寓企业魔方公寓昨日就宣布，针对因封城无法及时返回的魔方公寓武汉门店租客，以及其他城市门店因回鄂探亲，并被疫情滞留，不能及时返乡的湖北籍魔方租客，给予2月份房屋租金减半，或租期顺延一个月的政策。
“房东可根据实际情况调整，非硬性要求”
对于业主“免租期间房贷还得还”的异议，刘昕认为，房子是固定财产，业主就算不租给“二房东”（长租公寓运营企业），房子空置，房贷也得还。而“二房东”投资者是真金白银的投入，打理房子，专业管理，对疫情感染的管理和控制，消毒、隔离等等都是租赁企业在做，付出远比个人管理多。
针对倡议引来异议，刘昕强调，协会只是从行业角度提出倡议，没办法代表企业行为。各个房东可以根据实际情况调整，也并非是硬性要求，只是因为目前疫情严重，希望大家一起度过这个难关，“冬天过去了，春天就会来了，应对行业还需要长远地看”。
专家看法：双方积极沟通，取得谅解共度时艰
广东省房协理事赵卓文认为，疫情影响的时间目前还很难评估，至少2月份影响会非常大。有能力的开发商和房东减租，有积极意义，应当鼓励。
“长租公寓和二房东运营者，本来就普遍处于艰难运营期。这次疫情来袭可谓是雪上加霜。然而，长租公寓运营者和二房东的经营，本来就是以盈利为目的的行为。承担风险，也是其责任。确实运营难以持续的，可以和房东协商。减租要双方同意，协商一致。”
赵卓文认为，个人房东和个人租赁，则要具体看情况。如果还在使用房屋，付租金是必须的。如果由于疫情原因没办法回到并使用出租物业，减免租金就有理由。
地产经济学家邓浩志则认为，疫情期间一些业态如百货、餐饮受影响比较严重。但住宅、公寓是否减免就未必，也有可能很多租户是宅在家里，的确是有使用的。
肖文晓表示，疫情之下，由于人员流动性减少，租房需求也随之减少，对于租赁企业的经营确实增加了许多的困难。作为“二房东”，它们身兼租客和房东的双重角色，当下还是更应该积极和一手业主（房东）沟通，在取得业主谅解的情况下尽可能地共度时艰。
统筹：南都记者林广
采写：南都记者邱永芬 伊晓霞 王艳玲 林广