北京市近期挂牌出让的朝阳区孙河板块一宗F1住宅混合公建用地，再次引爆了市场的高预期。该地块是孙河板块在年内推出的第二宗“不限价”地块，“特殊”属性很快引发市场关注。
有业内人士认为，“不限价”地块的增多，或是市场风向转变的信号。但亦有声音指出，“房住不炒”是政策主基调，在当前限竞房扎堆入市的环境下，“不限价”地块是为丰富产品结构，满足不同的市场需求。
“当前，限竞房项目成为了市场主流，这也导致市场上产品同质化严重，现在推出一些不限价的地块，可以为高端改善群体提供更多元化的选择。”北京和裕房地产开发有限公司（以下简称“和裕地产”）总裁助理兼营销中心总经理彭振石指出。
“不限价”地块增多
8月9日，北京土地市场公开挂牌出让朝阳区孙河乡一宗F1住宅混合公建用地国有建设用地使用权。建设用地面积约为3.19万平方米，出让起始价为23.89亿元。
挂牌出让文件显示，该宗地设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。
同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
文件中并未限定商品住房销售价格，且取消“7090”限制，而这也是孙河板块年内出让的第二宗“不限价”地块。
事实上，自2017年北京限竞房土地集中入市起，此类土地便成为北京土地出让的主流模式，限竞房项目成为了市场主流产品。
但是，随着2019年“限竞房”扎堆入市且去化率普遍缓慢，加之上半年北京“不限价”土地出让增多，对比之下，有业内人士将系列变化解读为风向转变的信号。同时，亦有业内人士认为，限竞房占据主流市场，同质化严重，使高净值人群及改善客户的选择性收窄，“不限价”地块的出让增多，或是为调节市场需求，丰富产品结构。
中原地产数据显示，自2018年6月首批限竞房入市以来，至今年7月合计入市项目57个，共83期，供应住宅39000余套，但是完成签约套数约为15700余套，签约面积合计162万平方米，按照面积计算，网签完成率仅为35.24%。
中原地产分析指出，最近几个月网签限竞房月成交量在1500套以上，其中，6月突破2500套，但是由于供应量持续增加，限竞房库存量达到历史高峰，合计高达2.3万套。
另一方面，则是“不限价”地块出让的增多。据北京土地学会发布的土地招拍挂市场解析报告统计，2019年上半年成交的31宗居住用地中，有8宗“不限价”地块。
对此，北京土地学会专家分析称：“2019年上半年，土地及房地产市场态势平稳，考虑前期供应近百宗‘限竞房’所带来的同质化严重等问题，根据供应地块的区位、容积率等因素，上半年成交31宗居住用地中有8宗地块取消了房价限制。”
亿翰智库同样指出，当前限竞房和共有产权房为主的中低端项目已经占据市场主流，随着限竞房和共有产权房大量入市，项目同质化严重，房企销售压力较大，同时高端住宅需求无法满足，推出特定地块可缓解供需矛盾。
事实上，纵观整个北京限竞房市场，有业内人士总结发现，大多数限竞房项目位置相对偏远，配套有短板，比如地铁、教育、商业等配套缺失，且多数项目都受到“7090”限制，户型雷同，同质化严重，或是受成本限制，品质相对欠缺。
高品质纯住宅供应减少
在持续走高的需求面前，别墅供应也呈现了新变化。由于大量限竞房地块的推出，北京别墅供应呈现两极分化，“高低配“的限竞别墅逐渐占据供应主流，高品质的别墅产品日益稀缺。
纵观上半年北京楼市，别墅市场表现亮眼。据北京中原成交统计数据显示，2019年上半年共成交2110套别墅，总成交额385.88亿元，平均成交价57129元/平方米，环比去年下半年价格增长4000元/平方米，套均价环比增加335万元至1829万元。
统计数据显示，过去两年，北京的高端纯别墅供应出现了70%的供应降幅，超越了所有住宅类型，新增更是几乎为零。
而今年5月份，和裕地产旗下的北京庄园等高端项目获批入市，很大程度上提振了北京高端住宅市场，填补了高端改善置业需求的空白，在业内掀起了不少的热议及关注。
有分析师表示，楼市升级改善型置业需求的上升，别墅等住宅产品逐渐由楼市的补充性产品成为高端改善市场的中流砥柱。北京庄园这样的高端产品取证入市，有利于促进别墅市场更多元更稳定。
日前，2019博鳌房地产论坛在海南落幕，而北京庄园即凭借良好的口碑和影响力，荣获“2019中国年度影响力豪宅”奖项。事实上，在诸多的别墅产品中，和裕地产对于“高端品质”拥有着自身独特的见解。
成立于1999年的和裕地产，20年来始终深耕北京市场，以“品质生活、悉心为你”为宗旨，秉持“务实、高效、责任、和谐”的核心价值观，坚持高端品质战略。
据了解，和裕地产目前在京操盘项目已达18个，打造了林肯公园、林肯时代、尚峯壹號、北京庄园等多个高端产品，土地储备和年销售额均在北京名列前茅。在新一轮的城市发展浪潮中，和裕地产也已经从原先单一的住宅开发者变身成为多元化、高端化的城市服务商。
受益于坚持“高端品质”的理念，和裕地产逐渐打响了“北尚峯，南林肯”的品牌。从区域位置来看，林肯时代和尚峯壹號两项目都发酵于北京重点经济发展核心区，随着楼盘的开发和使用，区域价值快速兑现；从产品品质来看，二者都以改善大户型为起点，以高端住宅操盘思路营造产品品质；最后在配套服务方面，林肯公园重视业主周边的社区运营，而尚峯壹號的会所和高端物业更是标配。