菏泽打响楼市放松第一枪 宽松将全面出现?专家这么说

12月18日晚间,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建〔2018〕7号),通知第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施。

通知称,取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

值得一提的是,此次调整距离政策出台仅有一年多时间,作为“2018年楼市政策放松的第一枪”,有舆论认为,这是楼市松绑的信号。对此,专家纷纷做出解读:

严跃进:信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国网地产表示,菏泽此次出台限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。

此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句,但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。

全国首城!山东菏泽取消新房二手房限售 业内称信号意义极强

张大伟:宽松政策全面出现可能性不大;按菏泽的城市标准,全国起码有30个城市有取消限售可能

张大伟表示,菏泽属于一个标准的四线城市,虽然城市级别不高,但放松限售的象征性意义非常大。

首先:限售是2017年来,这一轮全国百城调控的最标志性政策,也是房住不炒的最典型政策,限制购入后必须持有一定时间,减少降低了投资需求,对于抑制市场有很大影响。全国累计有超过90个城市发布了限售政策,大部分热点城市均执行了限售政策。

其次:菏泽虽然本身房价绝对值不高,是山东少数均价在万元内的地级市城市,但最近几年房价也一直持续上涨。最近并没有房价调整的现象,所以出现政策的宽松对于市场来说,影响比较大。

第三:虽然菏泽是一个非热点城市,但在2018年年末出现政策松绑,对于市场来说影响非常大,特别叫停的又是最有代表性的限售政策,存在被叫停的可能性。如果菏泽政策落地执行,那么后续效仿的城市将非常多,在全国有90多个不同级别城市执行了限售政策,山东之前省内包括青岛、济南、威海、聊城、滨州、德州、东营、菏泽8个城市有限售政策,除了青岛、济南外,都与菏泽城市级别相当,市场状况也即将。

如果按照菏泽城市的标准,全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。

为什么会是“菏泽”?

张宏伟:不具备效仿意义 因舆论压力限售取消极有可能终止

同策研究院张宏伟观点:1、原因:一年棚改量很大,市场好的阶段交易活跃,但当棚改降速货币化安置比例降低,市场迅速下滑,压力山大,不得不取消应对。2、不具备效仿意义:朋友圈已经刷屏,因舆论压力限售取消极有可能终止;楼市调控“维稳”仍然是基调,不可能松动,尤其是一二线城市,不要乱猜想。

张波:国家对房企资金的监管并未出现明显松动的信号

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,近期房企发债获批的确有所提升,但不能直接理解为就是调控放松,国家对房企资金的监管并未出现明显松动的信号。

张波说,房贷利率下调的深层次原因也并非是调控放松。房贷利率下调的时间点和节奏,与下半年央行多次定向降准、释放市场流动性有着直接关系,未来利率依然存在一定的下调空间。

谢逸枫:如果只是单纯取消限售 不会导致房价暴涨

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,菏泽打响了‘救市’第一枪。限售政策自2017年实施以来,在遏制投资投机炒房需求、抑制房价上涨的作用不是很明显,反而影响了二手房供应,不利于二手房交易流通,导致供求不平衡。取消限售疏通了市场,起到平衡供需关系的作用。

他还表示,如果限购、限贷等政策不取消、货币金融政策不放松,只是单纯取消限售,不会导致疯狂抢房的现象出现,更不会导致房价暴涨。

菏泽取消限售,打响楼市调控松绑第一枪!更多城市或跟进

王军:预计未来有部分三四线城市跟进

中原银行首席经济学家王军表示,预计仍会有部分三四线城市有限度的跟进,并观察政策面的反应。2019年,部分城市基于经济下行压力较大,财政收入放缓,支出刚性约束等因素,有寻求边际放松的诉求,尽管这样的努力难改其整体房地产投资,销售和价格的下滑。未来估计中央政府层面会逐步下放部分房地产市场管理权限给地方政府,毕竟这不属于严格意义上的宏观调控。

菏建(2018)7号 关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知

各县区住建(房管)局:

为贯彻落实国务院和省、市棚户区改造及房地产有关决策部署,扎实、稳妥推进我市棚户区改造工作,规范房地产市场秩序,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,根据市政府第48次常务会议研究的意见,先就推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展有关工作通知如下:

一、加大项目征收扫尾工作力度

要全面摸排,建立台账,弄清问题户数、产生的原因、采取的措施,对问题户实行销号制。要成立工作组,集中时间、集中精力、集中人员进行攻坚。要发挥好政府、群众、法院三方作用,形成工作合力,对漫天要价、提无理要求,讲清政策后仍拒不搬迁的,要通过“庭前调解”“判后答疑”等方式依法解决,用司法保障多数人的公平。

二、加快安置房建设进度

安置房建设事关群众切身利益、政府诚信信誉、社会和谐稳定,是棚改能否成功的重要检验。要把安置房建设摆在更加突出位置,成立专门班子,倒排工期、强化督导,千方百计加快安置房建设进度。要优先建设安置房,安置房未开工建设的开发项目,一律不予办理施工许可。安置房不交付,项目部不撤离。大气污染应急响应期间,除土石方施工外,不停止施工。

三、高度重视棚改信访工作

棚改涉及到群众的切身利益,棚改居民利益一致,极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人,如果苗头性倾向性问题处理不当,处理不及时,引发群众集体上访的风险很大。各县区在棚改推进工作中,要及时回应群众关切,解决群众反映的问题,消除群众疑虑。要加大矛盾纠纷排查化解和初信初访办理力度,切实将矛盾化解在萌芽状态,化解在基层。要夯实责任,建立健全棚改信访维稳工作责任制,维护好社会稳定。

四、规范项目操作管理

严格按照市住建局、发改委、财政局、国土资源局、规划局、审计局联合印发的《关于加强全市棚户区改造项目管理的通知》(菏建办〔2018〕23号)要求,切实规范项目操作管理。严把棚改范围和标准,重点改造老城区脏乱差的棚户区,严格项目认定,规范报批程序。严格依法征收,确保主体、程序合法,公平公正,补偿安置按时到位。切实做好安置工作,优先办理安置房项目手续,确保工程质量和施工安全。抓好审计发现问题整改,高度重视各级反馈的棚改审计问题,做到即知即改、立行立改。要深入分析原因,举一反三,从源头和长效机制上采取措施,杜绝类似问题发生。对审计问题不能按要求整改或整改不到位的,将提请市政府问责。

五、强化督导考核

市、县(区)棚改领导小组办公室要坚持集中联合办公,发挥好统筹协调作用。坚持“日调度、周通报、月排名、季考核”调度机制不变。对2019年棚改征收进度不再进行排名通报,重点调度考核历年棚改项目安置房建设。2019年经济社会发展考核棚户区改造指标记分向安置房建设倾斜。在2019年,2015年之前的棚改项目要全部交付使用,2016年的棚改项目要达到基本建成以上,2017年的棚改项目要达到主体封顶以上,2018年的棚改项目要达到主体施工以上,2019年的棚改项目要全部开工建设。

六、取消新购住房限制转让措施

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

七、降低市区商品房预售资金监管额度

对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管帐户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。在主体结构封顶控制节点之前,商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金,抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目,根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

菏泽市住房和城乡建设局

2018年12月14日