尴尬年报季:业绩上天 市值落地

  █中房智库研究员 许倩

  经历过2017年销售业绩与市值双飙升的上市房企们,2018年起业绩和股价上演背离大戏,股价连续调整,整体市值亦步入下跌通道。

  据中房智库独家发布的中国上市房企市值百强榜月度报告显示,3月份百强房企总市值6.04万亿元,一个月缩水618亿元;而2月份百强房企总市值更是环比1月份大幅缩水7399.2亿元。

  市场越来越关心房企的融资能力,但凡对房企资金链不利的“风吹草动”都能引起股市恐慌。

  近日有媒体报道称“华夏幸福陷入资金链困局”“孔雀城打包出售两百多亿元资产”,这些消息经过一个周末的发酵后,3月26日周一开盘,华夏幸福股价即大跌,当日最大跌幅逾8%,股价创2个月新低。3月26日收盘时,华夏幸福总市值937.6亿元,短短一个交易日,市值蒸发了50亿元,一个月总市值共缩水180亿元。

  在2017年房企陆续发布年报之际,万科A的股价亦呈现跌跌不休的格局。或许是对万科A转型之路的不确定预期,或许是对高层变动下的万科A充满了忧虑,两个月时间内,万科A自1月24日的41.13元下跌至3月26日的30.21元,最大下跌幅度高达36%。

  据中房智库统计,就在3月26日市值报告统计日这天,万科A的总市值全球第一的宝座被中国恒大替下,甚至被碧桂园超越。这一天,行业市值首位却是中国恒大,总市值3453亿元,环比增长;第2名是碧桂园,总市值3437亿元,环比增长13.1%;万科A总市值3348亿元退至第3名。

  中泰证券首席经济学家李迅雷认为,当前房企融资成本正大幅上升,“2018年对房企的考验将是资金流转问题。”

  若2018年上半年银行信贷依旧偏紧,不排除个别小型房企面临资金链风险。因为2018年下半年行业将迎来公司债到期高峰,一旦有部分房企还本付息出现困难,资金链出现问题,地产股很可能成为A股市场闪崩对象。

  中国地产股市比楼市更为叵测。

  业绩创纪录股价却下跌

  每年三四月份都是房企年报发布季。已发布2017年年报的30多家房地产A股上市公司中,超过八成企业利润率明显上涨。此外,有64家房地产A股上市公司发布2017年业绩预告,45家预喜,预喜比例达70.31%。

  2017年房企销售前三强的排名已经揭晓:碧桂园以5508亿元销售额登顶中国房地产行业冠军。万科、恒大紧随其后,销售额分别为5299亿元和5010亿元。

  2018年在政策调控还未明显放松的情况下,主流房企的销售额依然保持显著增长。

  目前已公布今年1~2月销售业绩的32家房地产企业,首两月合计销售额高达7125.6亿元,同比上涨幅度高达50%,刷新历史纪录。在32家房企中,只有6家房企的销售业绩出现同比下滑,其他26家房企的业绩都是同比大幅攀升。

  尤其是碧桂园、恒大、万科三家房企两个月内销售额均破千亿,均值达1109.8亿元。其中,万科前两个月累计实现合同销售面积684.5万平方米,同比增长16.25%;合同销售金额1035.8亿元,同比增长19.57%。

  虽然中国上市房企的市值一直都不是由业绩及利润表现而唯一决定的,但大部分上市房企市值表现远难以匹配其业绩甚至与业绩及利润背道而驰的现象,却须引起重视。

  中房智库房企市值百强报告显示,3月份市值百强房企中,除泛海控股、海航基础等7家房企在统计期间处于停牌期而市值未有变化外,56家上市房企3月份总市值均较2月份继续缩减,占比一半以上。

  在3月份16家市值过千亿上市房企中,有9家房企总市值均较2月份缩水,如保利地产(市值缩水10.1%,共174亿元)、万科A(缩水7.8%,共283亿元)、中国海外发展(缩减5.6%,141亿元)、长和(缩减4.7%,144亿元)、招商蛇口(缩减4.4%,76亿元)、长实集团(缩减3.1%,65亿元)、新鸿基地产(缩减2.4%,74亿元)等,均为大型房企。

  市值缩水幅度最大的是华夏幸福。据中房智库统计,华夏幸福3月份总市值937.6亿元,环比2月份缩水幅度达16.1%,共计180亿元。

  这与华夏幸福的业绩表现背离。2017年华夏幸福共实现销售额1522.12亿元,比2016年同期增长26.50%,2017年归属上市公司股东的净利润同比增长35.26%。

  保利地产的销售业绩表现亦不逊色。根据克而瑞发布的房企销售金额数据统计,保利地产前2月实现签约金额532.96亿元,同比增长85.01%。

  中国海外发展的销售业绩同样远胜于其市值表现。业绩报告显示,中国海外发展2017年销售金额2320.7亿港元,同比增长10.2%,毛利润增加8.6%至628.7亿港元,净利润上升10.1%至407.7亿港元。

  巨头房企2018年市场预判更谨慎

  行动在市场一线的开发商们对楼市前景的预判最为敏感。尤其是巨头房企,他们的一言一行值得业内深思。在2017年一片大好的业绩总结之后,超大型房企和标杆房企对2018年楼市走势,均表达了他们的谨慎,甚至是忧虑。

  3月29日,融创中国在2017年度业绩发布会上宣布,2018年销售目标4500亿,较上年增长25%,意味着融创对今年的市场表现趋于谨慎。

  融创中国董事局主席孙宏斌表示,政府对过热房地产市场的调控,有利于行业长期健康稳定的发展,并已取得明显的成效。“今年我们定了一个目标,就是控制风险降杠杆,将公司置于绝对安全的位置。”

  3月27日,万科董事会主席郁亮表示,“中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经结束了。”

  3月26日,恒大集团董事局主席许家印为2018年恒大定下5500亿销售目标的保守数字。他表示,未来恒大不会只追求规模,而是更看中增长的质量。

  3月26日中国海外发展业绩发布会上,公司主席兼执行总裁颜建国表示,在去杠杆、防风险的大背景下,对今年房地产市场持审慎乐观态度,对市场怀有敬畏之心。“中海会坚持好字当头,稳字当头,在现有资源的情况下,加快发展的步伐。”

  3月20日碧桂园业绩会上,碧桂园总裁、执行董事莫斌表示,2018年碧桂园将不设合同销售目标,该公司将根据市场情况推出货量,尽力做到更好,继续实现增长。业内人士表示,这与此前数年间碧桂园冲击榜首时的态度变化明显。

  要知道,碧桂园一向是以激进的黑马姿态展现于人的。从2014年首次突破千亿元到如今登顶行业头把交椅,碧桂园只用了四年的时间,而且地产行业销售额的榜首门槛也被提高到5000亿元级别。

  碧桂园CFO伍碧君表示,今年融资环境趋紧,所有地产商的融资成本都有可能比去年上升,碧桂园3个月之内没有融资计划。

  “所有的人都要特别重视这次调控。因为调控的力度大于过去任何时候。如果这样下去,市场会有变化的。最近已经发生了,一是老百姓的预期已经改变,二是贷款难了,资金收紧了。这两个叠加起来,对市场的冲击会比较大。但是,中国的经济和房地产市场都不会崩溃,基本面好的地产公司也不会发生什么问题。”孙宏斌提醒。

  市值缩水16%,华夏幸福到底怎么了?

  亮眼的业绩数据背后,恰恰说明市场对未来房企生存状态的担忧正在加剧。

  3月26日这天,华夏幸福股价出现大规模震动和调整,成为了中国资本市场关注的焦点。

  股价震动源自一些媒体消息:据媒体报道,华夏幸福的孔雀城正在打包部分资产寻求出售或者合作,这部分资产总价值超过两百多亿元,其中既包括未开发土地,也有住宅项目。这些资产分布在环京区域、沈阳以及浙江嘉善县。“银行停止向公司发放开发贷”“公司陷入资金链困局”。

  这些消息引发了投资者的密切关注,很多投资者在华夏幸福的官方互动平台上直接询问华夏幸福董秘到底公司出现了什么样的情况?敏感的投资者担忧华夏幸福的资金链出现问题了。

  很快,这天,华夏幸福在其微信公众账号上发布澄清公告:“华夏幸福的经营状况稳健良好,相关‘银行停止开发贷’等系列报道完全不符合事实,纯属造谣。”

  华夏幸福表示,孔雀城无打包200亿元资产出售的任何计划、筹划及相关事项。目前资金链正常,偿债能力正常。2018年已完成公司2016年公开发行公司债券(第一期)和公司2016年公开发行公司债券(第二期)的付息,其他各项公司债券的付息也均将按时兑付。

  但此举仍难以阻止3月26日这天华夏幸福股价的大跌,一度接近跌停板。这也反映出,今年市场对于房地产企业的融资能力担忧正在不断加强。

  事实上,房地产企业的债务问题已经到了一个关键节点。有证券分析师测算,在2016年房地产企业日子最好过的时候,大量的房地产企业发行了3+2期限的公司债,这就意味着2018年起各家公司的公司债进入了偿债周期,偿还压力与日俱增。

  而且,受限购限贷等调控政策影响,环京楼市确实不景气。中信证券调研显示,环京区域二手房均价相较高峰时期跌幅超过30%,新房市场在2017年的僵持状态后,在2018年初传出降价的新闻逐渐增多。

  而环京区域是华夏幸福营收的核心来源,楼市下滑对其影响颇大。

  数据显示,2016年,华夏幸福占比超过90%以上的营业收入均来自环京区域,在华夏幸福40余家子公司当中,负责环京区域楼市开发的超过20个。这些子公司在楼市严控下受冲击极大。

  责任编辑:何可信 李叶

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