拆迁时,房屋评估价值比实际值低如何维权?

  涉及到征收拆迁,对房屋进行价值评估是必不可少的一个环节。实践中,作为征收方和拆迁方往往给出的评估机构的范围都是本地的,且都在他的控制范围之内,而被拆迁人大多数对拆迁评估程序、方法等都不了解,这就导致评估出来的价值远远低于实际价值。一套价值百万的房子可能评估出来只有四五十万,严重影响着被拆迁人的利益。那么,拆迁面临评估的时候哪些方面需要注意?如果对评估结果不满意,如何进行救济?

  拆迁评估过程中,以下几个方面被拆迁人尤其需要注意:

  1、评估机构及评估方法的选择

  首先,关于评估机构,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。即在房屋拆迁过程中,法律规定是由被拆迁人决定选用哪家评估公司,而不是直接由征收方决定。但是,实践中,拆迁方往往会给你20家、30家评估机构让你去选,但你怎么选都在他的控制范围之内,而且这些评估公司都是跟征收方或者拆迁方有业务合作的。

  其次,关于评估方法,法律规定评估方法主要有成本法、市场法、收益法、基准地价法、假设开发法等,可以同时选择适用两种以上方法。评估时结合房屋的材质、高度、宽度、年限等所有的参考因素来换算相关的系数,才能得出真正的房屋重置成新价。实践中,拆迁方、征收方不会跟你具体谈如何选择评估方法,因为他认为你不懂,有的时候直接给你个单子,上面写了:单价800,其实这不叫评估,是单方定价。

  2、故意绕开谈判环节直接让你签字;故意丢项落项或有意加上一些本来没有的附属物。

  评估或拆迁方故意不谈就让你去签字,就是说没有经过谈判直接让你签字,这好似是个无意的行为,其实不然。如果你不善于提异议直接签字了,很有可能就把自己套在里面了。

  另外,有些评估机构有意丢项、落项。比如说房子本身是九成新,应该按照九折重置成新,但是他给你打个八折、打个七折,就故意给你贬低价值。这样他就给自己留了一定的空间,说到时候可以给你恢复成九成新,有意留了一定的空间让你争取,让你感觉他让步了,很容易就达成协议了。

  也会主动给你加上一些没有的东西,没有的附属物,到时候说你有意谎报附属物的数量,有意谎报建筑物的面积,这都会拖延你的补偿,到时候即便你签了字也会拖延补偿款的下发,说面积不对要重新审计、重新核对等等,办案实践中就碰到过这种情况。

  3、送达评估报告不盖章不签字,就是一个清单。

  这种评估报告原则上是不生效的,但是又不得不重视,对方把清单交给你,你可以对一对数量,价格,但必须清楚这就是属于对方的一个基础报价,不是正规的评估机构做出的评估报告。因为在进行评估时很多评估机构和拆迁方都是倒着做的,先给你一个单子,上面就是单价多少、面积多少,你自己核对,核对完了以后出来钱数,然后让你签协议,签完以后再做评估报告,然后过审计就可以了。评估本身应该在前,结果他给挪到后面去了,程序是反的。

  4、拆迁方应将分户初步评估结果公示

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条的规定,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

  根据法律规定,在最终的评估报告做出前,拆迁方是应当将初步的分户评估结果公示的,被拆迁人可以在公示期间指出其中的错误,确有错误的,评估机构应当更正。因此,如果拆迁方没经过公式这一步骤,则可能涉嫌程序违法。

  认为评估价值太低有哪些救济途径?

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》房地产评估机构对被征收房屋的价值进行评估并将分户评估报告向被征收人送达。如有异议:

  1、被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告10日内向评估机构申请复核评估,评估机构应当自收到申请之日起10日内对评估结果进行复核。

  2、被征收人对复核结果仍有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内向当地评估专家委员会申请鉴定,评估专家委员会自收到鉴定申请之日起10日内进行鉴定。

  3、对评估专家委员的鉴定结果仍有异议,要立即走法律途径维权。

  这个时候,房屋征收部门一般会按照征收补偿方案作出征收补偿决定。一旦做出征收补偿决定,就代表征收方不会再和你退步协商了,如果被征收人在一定期限内既不申请行政复议也未提起行政诉讼,征收方就可以申请合法的司法强拆了(行政复议期限为60天,行政诉讼的期限是6个月)。