工行上海分行否认下调首套房利率

  摄影:石姿

  在首套房贷利率连涨19个月以后,上海是否会下调利率?市场保持观望。

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  文 |《中国企业家》记者 粟灵

  编辑 |王芳洁

  8月9日晚间,工行、农行将上海首套房利率由95折调至9折的消息迅速传开。截至今天午间收盘,房地产板块股票全线飘红。

  “工行上海分行个人住房贷款利率政策没有调整。”工行上海分行相关负责人向《中国企业家》否认了近期关于其下调首套房利率的报道。

  他表示,工行上海分行一贯坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,认真执行个人住房贷款差别化信贷政策,目前未对个人住房贷款利率政策进行调整。同时,该行将严格落实国家对房地产市场发展的新要求,按风险审慎定价,确保政策执行到位,促进房地产市场平稳健康发展。

  不过,一名北京链家员工告诉记者,他从上海链家了解到,昨晚已收到工行发布的通知,首套房贷款利率下调至9折。中行、建行、农行等则依然是95折。此外,各家银行针对二套房客户,贷款利率维持基准利率上浮10%不变。“各家银行的放款时效,几乎都是过户后的2-3周,暂时没有变化。”

  在首套房贷利率连涨19个月以后,上海是否会下调利率?市场保持观望。

  利率下调?

  2018年8月7日,住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。

  会议提出,要完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费;因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳低价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。

  两天后,有媒体报道,上海将下调房贷利率。

  今年4月26日,工行上海分行上调房贷利率,此日之后出预售证的新楼盘和签约二手房一律执行首套房95折,即利率为4.655%。此前,其首套房贷利率为9折,即利率为4.41%。

  事实上,上海是全国一线城市中唯一存在首套房利率折扣的城市。

  7月,在融360监测的30家银行中,上海首套房贷款最低利率折扣仍为9折,目前共5家银行分(支)行可以申请9-9.5折优惠。

  相比之下,深圳四大行已将首套房贷利率上调至基准利率上浮15%,北京首套房贷利率上调至基准利率10%-15%之间。两座城市二套房则都是上浮20%。

  在融360监测的35个城市中,2018年7月,上海以5.15%的首套房平均利率,成为全国首套房平均利率最低的城市。

  当月,全国首套房贷款平均利率则为5.67%,相当于基准利率的1.157倍,环比6月上升0.53%;同比去年7月的4.99%,上升13.63%。

  这是自2017年1月以来连续19个月上涨,购房者成本继续增加。

  不过,近一年来,房贷利率环比增速呈现震荡下滑趋势。2017年7月至2018年7月,首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%,降至环比上升0.45%附近。房贷利率在小幅上调中逐渐趋于稳定。

  行业困局

  上海下调房贷利率报道的背后,是房价和成交量的下跌,以及地块流拍。

  根据国家统计局公布的70城房价数据,上海于今年3月、5月、6月均出现了环比下跌。其中3月和6月分别以0.6%和0.3%的跌幅位列全国跌幅榜榜首。

  CREIS中指数据亦显示,今年上半年,上海商品住宅成交均价为47253元/平米,同比下降2%。

  今年上半年,上海商品住宅供应231.7万平米,同比下降14%,处于2014年来同期低位水平。商品住宅成交总量为264.1万平米,同比下跌25%,亦处于2014年以来同期低位。其中二手住房成交套数78666套,同比下降4.15%,成交量为2013年以来同期最低。

  土地成交溢价率保持在低位。易居房地产研究院发布的《2018年7月40城土地市场报告》显示,7月份,40个典型城市土地成交溢价率19.1%,环比下降1.3个百分点,同比下降19.9个百分点。

  土地成交溢价率反映着市场的冷热程度。综合以往数据,受监测城市的土地溢价率曾在2016年9月达到历史高点,当年全国“地王”频现。

  2016年9月,政策由松转紧,热点城市采取各类调控政策,市场逐渐降温,土地成交溢价率也进入下行通道。

  在这样的市场环境下,开发商拿地趋于保守谨慎。

  在此前房企必争之地的上海,开始出现流拍情况。而7月至今拍卖的5宗住宅地块、2宗租赁住房地块也均以底价成交,5宗地块被叫停出让,其中包括位于杨浦内环以内的纯宅地。

  全国形势也不容乐观。据中原地产统计数据显示,今年1-7月,全国近800宗地块流拍。调控严厉的一线城市流拍地块有13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

  地方土地财政面临新的困境。

  政策高压

  住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受中新社采访时曾表示,在当前国内外环境背景下,国家财政政策和货币政策有所调整,释放出来的资金流动性,需要避免进一步刺激楼市。同时,在房地产长效机制尚未建立前,行政手段调控楼市并不会放松。

  据中原地产统计,2018年1-7月,楼市调控次数高达260次。刚刚过去的7月份,更是密集发布了超过70次调控。

  在今年7月召开的中央政治局会议上,将房地产政策定调为“坚决遏制房价上涨”。从之前的“坚决遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”,去掉“过快”意味着政策的进一步收紧。

  于是,在中央定调以后,住建部在8月召开的部分城市房地产工作座谈会提到了“三稳”,稳地价、稳房价、稳预期。其中“稳地价”被排在了第一位。

  “一方面体现了中央稳定楼市的信心,另一方面也为房地产长效机制的出台营造环境。”顾云昌说。

  中央政策高压与地方土地财政的博弈仍在继续。

  面对上海房地产业所处的困境,首套房贷款利率下调的消息如一针强心剂,催生了房地产板块股票的全线飘红。但工行上海分行却当即否认了这一政策的出台。

  金融去杠杆和制造业立国的政策导向下,房地产业将何去何从?我们拭目以待。

  值班编辑:武昭含

  审校:杨倩