碧桂园服务:增值服务才是决战主战场

时代财经APP记者 黄银桥

图:碧桂园服务业绩会

一如当下陷入规模焦虑的房企,那些与房地产息息相关的物业管理公司在成功登陆资本市场、获得发展资金之后已经迫不及待地开始抢占地盘。

物业第一股彩生活曾公开表示到2020年服务面积将达到25亿平方米,雅生活上市仅4个月,在管面积就增长了超过3000万平方米,总在管面积过亿平方米。

8月22日,在碧桂园服务上市后的第一场中期业绩会发布会上,执行董事兼总经理李长江、首席财务官兼联席公司秘书黄鹏多次表示碧桂园服务接下来的表现会更好,而信心的来源是不断增长的管理面积。

2018年上半年,碧桂园服务合同管理面积达3.86亿平方米,收费管理面积同比增长27.4%至1.37亿平方米,分布在国内29个省、市及自治区的260多个城市,海外城市已进入马来西亚,管理536项物业及超过100万户业主。

期内,碧桂园服务实现收入20.16亿元,同比增长42.5%;毛利率为39%,同比增长4.6%;净利润为4.8亿元,同比增长117%;股东应占利润为4.71亿元,同比增长133.1%;每股基本盈利为18.84亿元,同比增长133.2%。

从数据看,碧桂园服务上市以来交出的第一份成绩单尚可。但黄鹏还是迫切地向现场媒体传达,物业费集中在下半年收缴,碧桂园服务下半年的增长会远远大于上半年。“碧桂园服务的其中一个优势体现在管理面积的高速增长,管理面积的增长可以直接反映在财务数据上。”黄鹏指出。

在随后的问答环节,李长江再次强调,无论是大客户碧桂园,还是与碧桂园服务合作的165家中小型开发商都基本集中在下半年交楼,“下半年公司增加的面积会比上半年多”。

与众多从地产公司中分拆出来的物业管理公司一样,碧桂园服务目前在管面积的增加绝大部分还是因为母公司碧桂园规模的快速增长。但就在碧桂园服务召开中期业绩会的前一天,碧桂园公开表示要放慢发展速度,若如此,碧桂园服务难免会受影响。

就此,李长江回应称,碧桂园服务做的更多是存量市场,现在碧桂园的调整至少要在1年半甚至2年左右才可能对碧桂园服务的面积增长产生影响。另外,在碧桂园之外,碧桂园服务面对的市场还很大,未来会主动扩大与第三方的合作。

“现在行业的集中度非常低,前十强物业企业市场份额才11%左右,这对于有品牌的大企业来说是非常有机会的。”李长江进一步表示。据中报显示,2018年上半年,碧桂园服务的在管面积中,由独立第三方物业开发商开发的物业收费面积增幅高达76.6%。

黄鹏表示,此前在IPO过程中会有一些使用工具方面的限制,收并购不太方便,但接下来第三方拓展速度会更快,不排除用多种手段获得项目。

在规模扩张的过程中,碧桂园服务还在介入新蓝海--国有企业后勤服务。早前7月9日,碧桂园服务与洲际海峡能源投资(北京)成立合资公司,目的为投资承接合作中央企业的“三供一业”改革的物业管理及增值服务。

“‘三供一业’是一片蓝海,是一片处女地。”李长江透露,海峡能源的物业面积超过1.3亿平方米,户数超过130万户,尽管现在还在洽谈中,还没确定是否由碧桂园服务全部接管,但‘三供一业’将是碧桂园服务的另一个市场,我们对未来是有憧憬、有想法的。

黄鹏补充强调,“三供一业”类项目的前景巨大,今年年底到明年会逐步成为碧桂园服务的报表收入,包括拓展合作实现的面积都会实现快速转化。

此外,碧桂园服务还将扩张范围放大到了商业物业、写字楼、多功能综合楼、产业园、高速公路服务站、医院、公园、景区等非住宅物业。“这些人口流量较为密集的业态,我们也会着力去打造。”

黄鹏介绍,这些非住宅物业的利润率会比住宅略高,但核算单项目的利润率是比较难的,因为住宅是相对业主,而公园、景区这类业态协商空间比较大,这取决于双方的谈判能力。

迅速做大规模,提升市场地位是刚刚上市的碧桂园服务迫切要做的,但李长江和黄鹏都没有透露具体的扩张计划,对于有同行提出2020年要实现收入100亿的目标,李长江表示100亿目标是容易的,碧桂园看重的是能不能给股东带来回报。

长久以来,物业管理都被认为是一个赔钱赚吆喝的行业,尽管目前上市的物业公司都受到资本市场的热捧,但贴在物业公司身上的“劳动密集型、低端”等行业标签依然没有褪去。在规模不断扩大的同时,碧桂园服务的成本投入也水涨船高。

2018年上半年,碧桂园服务的服务成本为12.29亿元,去年同期为9.28亿元;销售及营销开支为881.2万元,去年同期为416.2万元;行政开支为2.94亿元,去年同期为2.02亿元。期内,碧桂园服务净利润率为23.79%,同比上涨8.2%,剔除税收优惠,同比上涨4%。

随着成本投入的增加,碧桂园能否继续维持目前的净利润率水平成为疑问。黄鹏称,“通过规模集约,通过多线城市覆盖,通过大盘模式,通过智能服务,通过信息管理系统,碧桂园服务可以在一定程度上平抑或延缓人工成本上升带来的影响,同时公司会大量创新增值服务,这块业务的边际成本非常低。”

据时代财经了解,2018年上半年碧桂园服务的社区增值服务收入为1.71亿元,占总收入的8.5%,是碧桂园服务三大业务中占比最低的。不过,社区增值服务毛利率高达66.9%,是三大业务中最高的。李长江表示,“增值服务才是我们决战的主战场。”

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