7成重仓三四线或存隐忧 中南建设三年将偿付百亿债券

  试图快步跑向房企“第一阵营”的江苏中南建设集团股份有限公司(以下简称“中南建设”,000961SZ)在高周转的路上越走越远。

  近日,中南建设披露了上半年业绩,2018年1-6月份,中南建设实现营业收入153.2亿元,同比增长20.9%,实现归属于上市公司股东的净利润9.3亿元,同比增长180%。

  业绩发布会上,中南建设董事长、总经理陈锦石毫不掩饰对高周转模式的喜爱,“高周转不能简单说好,不能简单说不好,出了质量问题就否定高周转,这种做法是不对的”。

  不过,上半年中南建设的新增项目多处于三四线城市,而用陈锦石的话说,“三四线城市有很长一段时间害了中南”。另外,在融资环境趋严的情况下,中南建设通过各种方式为项目公司融资,在近日为子公司南通中南新世界提供担保后,中南建设及控股子公司的担保额度总金额为720.25亿元。

  针对高杠杆和在三四线城市布局的风险问题,记者致函中南建设董秘办公室,但截止发稿之日尚未获得回复。

  高周转策略

  上半年,中南建设实现了652.2亿元销售额,在克而瑞《2018年1-6月中国房地产企业销售排行榜TOP200》中名列19位,相比2017年排名变化不大。在8月15日举行的业绩发布会上,中南建设董事、副总经理辛琦提出,公司目标是在未来三到五年,能够达到TOP15的水平,尽快站到第一阵营。

  从今年上半年的排行榜看,TOP19与TOP15之间,只有65亿元的差距,想要实现并不困难,如今的销售额是中南建设近年来一直实行高周转策略的结果。2013年中南建设销售额只有155亿元,排名44位;2014年207亿,没有完成当年年初制定的220亿目标,排名36位;2015年几乎原地未动,相比上年增加22亿元,排名下滑到42位。2014-2015年中南建设销售额虽未有起色,但却在二线城市大举拿地,两年内新增核心城市项目18个,公告称在江苏省、山东省内积累了丰富的土地储备。

  2016年中南建设销售额出现跳涨,实现了502亿元,比2015年翻倍,排名由42位升至25位。同时,这一年中南建设新增土地储备27个,规划建筑面积488万平方米,货值700亿元;2017年又新增土地98宗,规划建筑面积1499万平方米,货值高达1907亿元;2018年上半年新增项目 80 个,规划建筑面积合计 1138 万平方米

  在疯狂拿地的同时,中南建设还制定了“三先六快”的高周转体系,所谓“三先”,即提前1个月获取土地信息;土地获取后15天完成产品定位及规划设计 ;土地获取10天内完成施工、监理、桩基施工单位等招标工作。各项工作同时进行,缩短整体工期。在此基础上还有“六快”,即快速实现银行融资,快速配置人力资源,快速完成规划报批,快速实现开工建设,快速销售,快速实现资金倒流。根据中南建设原总裁陈小平透露,目前中南建设已经把拿地到销售的时间控制在六个月左右,相比之下,行业内的多数企业这一周转时间在九个月左右。

  对于高周转,中南建设高层颇为钟情,并乐于为其“正名”。陈锦石表示,“高周转不能简单说好,不能简单说不好,出了质量问题就否定高周转,这种做法是不对的。”

  三四线城市占七成

  记者了解到,上半年中南建设在三四线城市的销售金额和销售面积分别占整体的70%和69%。在一二线城市中,中南建设上半年的销售金额和销售面积仅占比三成。

  此外,中南建设的在建开发面积为3133万平方米,未开工项目面积为2272万平方米,二者合计5404万平方米。其中三四线城市在建面积约2260万平方米,占比72%,未开工面积约1798万平方米,占比79%。

  而早在2014年,中南建设曾改变过去在三四线城市布局的策略,大举进军一二线城市。根据中南建设2015年年报显示,公司对现有房地产销售较好,市场美誉度高的地区如南京、苏州等地区进行城市深耕,针对上海、 北京、深圳等大城市周边县市、郊区市场有新突破,截至2015年底,中南建设在二线城市以上(北京、上海、苏州、南京、青岛)土地储备占公司全部土地储备的29.66%。

  彼时,中南建设曾在三四线城市遇到较大的风险。陈锦石对此仍心有余悸,他在上半年业绩发布会上称,“2008年金融危机后,我想我们的能力不够条件去北京、上海拿地,我就去三四线城市拿地,结果上当了”。

  而对于目前仍然以三四线城市为主力阵地的做法,中南建设表示要因城施策,首先看GDP,包括GDP增幅和结构,比如说传统产业、服务业、新兴产业的比例是多少。其次是看当地的财政收入,城市建设的投资,还要看库存等等因素。

  不过,近日戴德梁行北中国区研究主管魏东在接受《华夏时报》记者采访时表示,三四线城市这两年房价涨幅很大,市场很活跃,这其中最主要的原因是棚户区改造的货币化安置政策直接推高了部分城市的房价。不过,目前货币化安置政策暂停了,这对三四线城市影响还是很大的。绝大多数三四线城市都是人口净流出的状态,房价没有人口、经济的支撑,盲目投资可能会面临风险。

  早在今年年初,标普就曾预测,受存货周转放缓拖累,中南建设在三四线城市的部分项目的售罄率较低。

  花样融资

  高周转需要高投入,为给项目公司融资,中南建设使出了各种手段。

  8月22日,中南建设子公司南通中南新世界与兴业信托签署 了《股权收益权转让及回购合同》,由兴业信托受让南通中南新世界全资子公司沈阳中南乐加的股权收益权, 转让价款5.5亿元,期限15个月,用于沈阳中南乐加名下标的项目的开发建设,到期后回购。

  为保证兴业信托在上述协议中权益的实现,南通中南新世界全资子公司厦门中南德誉与兴业信托签署《股权质押合同》,质押其持有的泉州钧宏房地产开发有限公司100%股权;泉州钧宏房地产开发有限公司与兴业信 托签署《抵押合同》,以其持有的土地提供抵押担保。

  此外,中南建设与兴业信托签署《保证合同》,为南通中南新世界按协议履约提供连带责任保证,担保金额为5.5亿元。

  质押与担保是中南建设常用的融资手段,其控股股东中南城市建设投资有限公司将其所持有的20.13亿股股份质押近八成。截止2018年8月22日,中南建设及控股子公司的担保额度总金额为 720.25亿元,对外担保总额为36.86亿元,占其最近一期经审计净资产的比例为 262%,超过100%。

  由于2015-2016年大跨步发展时发行了较多债券,中南建设在2018-2022年将面临集中偿付的处境。其上半年报告显示,未来4年,中南建设将有约100亿债券本金偿付,利息则达十几亿元。

  除此之外,上半年中南建设还发行了永续债,2018年4月,中南建设发行2018年度第一期10亿元中期票据,期限为3+N年,起息日2018年4月25日,2099年12月31日到期,发行利率7.80%。值得一提的是,这并没有计入资产负债表中,并且,按照永续债惯例,3年后利率将出现跳涨。

  标普认为,由于中南建设面临大规模短期债务到期,其再融资风险高于行业平均水平,此外中南建设也将会高度依赖合同销售额产生的现金流来保持充足的流动性。

  责任编辑:张蓓