崛起与跌宕:那些人称“土地收割机”的闽系房企

作者 | 内幕君

来源 | 地产风声

整理 | 愉记

公众号“地产风声”的内幕君说:“如果说过去的三十年,中国房地产是京沪粤三系房企统治的天下,那未来十年,一定是闽系搅局、四分天下的时代。”

看罢猛然一惊。实话实说此前我对闽系地产商一直好感度偏低,脑海里对他们笼统的标签,便是整个福建商帮所特有的“爱拼”、激进、抱团、快速扩张、地敢敢拿、杠杆敢敢放。

不是有个段子么,说是在杭州,只要融信报名的土拍,只有请信达来。

融信可不是闽系房企特例。整个闽系军团拿起地来都气势汹汹,2016年和2017年,斥资超4000亿在招拍挂市场攻城略地。

所以我总感觉,闽系商帮似乎在各种领域里,往往都随着货币放收的浪,大起大落。

“地产风声”给闽系地产商戴了顶“土地收割机”的帽子。当下的情况是,房企50强榜单,闽系独占14席。

不过,这些成见终究浮于表象。各位若要观测闽系房企的前世今生,今晚“愉见财经”给大家荐读一篇“地产风声”内幕军的深度文章,还原闽系房企崛起之路。正史加八卦的汇编,相当精彩。

闽系分南派和北派,南派诞生于厦门或以厦门为主战场崛起,北派则以福州为大本营。南派代表有世茂、旭辉、建发、中骏、禹洲、宝龙、联发、国贸;北派有泰禾、阳光城、正荣、融信、融侨、福晟、金辉、三盛。

【愉记顺便提一嘴,我发现南派的老板很多都是泉州人嘛:世茂许荣茂(泉州石狮)、中骏黄朝阳(泉州南安)、禹洲林龙安(泉州惠安)、宝龙许健康(泉州晋江),还有明发黄焕明(泉州南安)……】

齐楚秦燕赵魏韩,战国七雄缺了哪个角儿,历史都会失色不少。中国房地产亦如是。

一、萌芽

历史倒回至1950年。

新中国成立第二年的夏天,在福建泉州石狮的穷苦小村庄,一名男婴诞生了。和很多同时期出生的孩子不同,他没有被取名建国,否则,今天的南派代表世茂也许会叫世建。

许家人万万没有料到,这个了不起眼的精瘦男孩,会成为中国豪宅教父。自小就不想出人头地的许荣茂,同样想不到有一天他会站上春晚舞台,一夜成网红。

1975年前后,许荣茂初闯香港,带着从父亲那学来的中医知识,找了个药店当伙计,因为不会粤语和英文,听不懂病人的话,许荣茂没几天便放弃了,转投工厂打工。

70年代中后期的香港股市,正在经历第二轮牛市,霓虹闪烁、纸醉金迷。一次偶然的机会,许荣茂当上了证券经纪人。期间,恒指从1974年150点冲到1981年1810.2点,涨幅11倍,这一涨造就了无数暴富者,包括许荣茂。

1981年,许荣茂的金融公司赚得钵满盆满,年仅31岁的他身价已过千万。

这一年,13岁的林中和林腾蛟、15岁的黄朝阳、16岁的黄其森还在懵懂地继续着学业。

此时的欧宗洪,是穷人孩子早当家的典型,离开老家莆田的他正随兄闯荡江西,17岁的他当上了施工队的负责人,并在四年后成立了自己的第一家公司,做路桥工程,这也为他日后踏足地产埋下铺垫。

80年代的中国大地生机盎然,祖国南端的厦门,正沐浴着特区发展的春风,国企建发、国贸、联发应运而生。

1980年,作为建发集团的核心,当时的建发房产是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。

1983年,联发成立,时任厦门市市长的邹尔均亲自挂帅董事长。联发集团最初以开发厂房为主,联发4号厂房的建设,缔造了当时闻名全国的湖里速度。

相较于国企的风生水起,民营房企的诞生颇有几分孤勇。

1980年,许建康结束了8年从医生涯,离开老家晋江移居澳门,走街串巷卖手袋,后来建立贸易公司、制衣厂赚得第一桶金,借以创办宝龙。

四年后,也就是1984年,他的泉州老乡黄朝阳,从泉州市南安华侨中学高中毕业,远走东北,以销售挖掘机配件为生,并在3年后创办中骏,开始制造、销售建筑机械,这时的黄朝阳还未嗅到房地产的甜味。

并不奇怪,毕竟1987年,房地产在内地刚起步不久。

在深圳,37岁的王石正带着4岁的万科正式进军房地产。经历了87股灾的许荣茂决定北上掘金。

1989年,许荣茂在兰州投了第一个地产项目——东方红商业城。

这时,从印尼回到福清不久的林文镜,与黄祖仕等以港资创办了福建冠顺房地产有限公司,融侨地产的前身。其实,无论是后来更名元洪地产,还是1996年另创融侨地产,林氏的融侨一直有着黄祖仕的影子。

黄祖仕是融侨最初十几年的核心经营人物,颇具战略眼光,融侨至今沿用的“为居者着想,为后代留鉴”的口号便出自他。可以说,是他将"融侨"塑造成福建曾经最知名的地产品牌。

这个元老级的人物,却在2004年当打之年离开了融侨。对于他的离职原因,众说纷纭,有人说他在融侨的明星效应掩盖了林氏家族应有的地位,有人说是融侨高层不满他引入兄弟,借用融侨品牌开发重庆项目,有人说是由于他反对投资江阴码头……

星光变换,没有哪一颗星可以永远璀璨。

总之,80年代,在春风的吹拂下,一切才刚刚萌芽。

二、启程

历史跃入九十年代,每一年都充斥着传奇的色彩。

1990年,刘欢和韦唯唱红了亚洲雄风,中国迎来亚运会,这也是中国第一次举办国际性体育大赛。

我们亚洲,山是高昂的头。我们亚洲,河像热血流……一句句歌词,像是时代在酝酿强音。

1991年,万科A以14.58元的价格挂牌深交所,代码0002,首支地产股诞生。

1992年,邓老南巡就像一场及时雨、一颗定心丸,全国经济掀起新一轮发展浪潮,与大洋彼岸房价开始暴跌的日本相反,中国内地房地产业急剧升温。

在闽系南派房企大本营厦门,房价从1991年的1000元飙升到1993年的4000元每平,仅仅在92年,厦门新增100多家开发商,足见当时的地产行业如日方升。

但这一时期厦门的开发主体以大型国企、外商为主,民营房企尚在襁褓之中。

1993年,地产商们还在隔江嗨唱,没有人意识到危险正在逼近。这阶段,无论是风暴中心的海南,还是整个中国房地产市场都迎来了巅峰时刻。房价、房企数量、投资额、商品销售额都刷新了记录。为挤出泡沫、防止过热,国十六条横空出世,给当时一路高歌的房地产行业当头棒喝。

这一轮调控直接导致海口1.3万家房地产公司倒闭了95%,引发坏账800亿元。

历史的舞台,有人在退出,有人在进入。

受南巡影响,两年内公务员“下海经商”多达12万人,闽系房企中就有两位。

1993年,潘伟明辞去了广东从化镇长职务,拉着同属公职的大哥潘超文创办了云星地产。6个员工、一辆“五十铃”农用车、一辆摩托车,以及一部时值3.6万元的“大哥大”,便是当时云星的所有“家当”。2003年,潘伟明独闯福州,创办福晟,这个由广东人开办的房企才被打上闽系烙印。

同样下海经商的还有林龙安。1994年年末,三十而立的林龙安从厦门财政系统离职,创立禹洲地产,随即在厦门开发第一个楼盘禹洲新村,赚得第一桶金。

同在厦门的林中着手创办了旭辉的前身永升旭日,26岁的他由中介摇身一变成为开发商。

此时,黄朝阳把中骏总部由泉州迁到厦门已有4年,看到了地产春天的他跃跃欲试。

到了1996年,这一年应该被视为闽系房企的发端年,当今主流闽系房企有一半在这一年诞生。

酝酿许久的黄朝阳终于在这一年踏进地产,成立中骏置业。这期间,不断有人劝他去开ktv,去开矿。好在黄老板不为所动,才有今天的中骏。

30岁的林定强在福清创办了金辉,并在多年后与同出自福清的融侨上演了一段珠联璧合的故事。

联发,决定把触角伸向房地产开发。

新加坡留学归来不久的林腾蛟,在厦门开发了首个地产项目“阳鸿新城”。

31岁的黄其森从福建建行离职,组建泰禾。

欧宗荣收获一块南昌政府抵工程款划拨的地皮,阴差阳错进入到地产行业。此时,欧宗荣的弟弟、融信掌门人欧宗洪还在路桥领域埋头苦干。

地产是香饽饽已成闽企共识,有点财力的个人、企业都在争先进入,包括赖昌星。他也在1996年涉足地产,成立厦门远华房地产开发有限公司。后来据查,“远华”涉案土地多达200多万平米,占据厦门市各个黄金地段。

快人一步的世茂和融侨,此时已是地产老江湖,开发了各自早年的代表作。融侨在福州开发了元洪购物广场、元洪锦江、融侨1区等多个地标项目。

世茂在1995年进京后,5年内投资超40亿,连开亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等高档项目,独占当时北京1/3以上的高档住宅市场。亚运花园一度成为京城名盘风向标。

有趣的是,世茂的楼盘名满京城,但低调的许荣茂始终鲜为人知。甚至在2001年,以60亿元身家首次进入《福布斯》排行榜前5位时,他一反常人作为,致函《福布斯》表示拒绝登载自己的名字。

1998年,中国房地产的分水岭。取消福利分房后,中国开始进入商品房时代。正是这波改革的浪潮,让闽系房企能够顺应潮流,从此迈入发展的快车道。

那一年的7月28日,建发房地产集团成立,地产业务从集团剥离,打造钻石人生的口号响彻鹭岛,厦门人买房首选建发。直到今天,建发在厦门仍然是一块金字招牌,建发二字被视为品质的代名词。

在福州,欧宗荣忙着整合分布于福建、江西等地的8家企业,成立正荣集团。30岁的黄仙枝意识到房地产将有一番大作为,毅然从一家大型企业投融资岗跳槽到正荣,一入侯门深似海,这一跳就是20年,黄仙枝早已从普通小职员跃至正荣集团总裁。

如他自己所言,地产这个行业造就了一批企业、一批人,他不过是其中的一位幸运者罢了。

三、风起

跨入新世纪,闽系房企真正迎来了属于他们的时代,第一个传奇的十年。这一次,得从陆家嘴说起。

2000年的陆家嘴旁,一个叫“世茂滨江花园”的楼盘预售时引发排队争购,这在当年的上海算是新鲜事。2001年,滨江花园请来梁朝伟代言,面向全球发售,首次开盘便冠销上海。从此,世茂在上海滩一战成名,滨江花园被视为陆家嘴豪宅的标志。

这种沿江、海、湖,依水而建的滨江模式后来也被众房企争先效仿,一度成为高端住宅的代名词。

然而,当年许荣茂选择南下的时候,外界以及他的儿子许世坛都十分不解。1999年的上海楼市依旧低迷,现在不是一个好的进入时机。

直到一年后,以恒源祥闻名沪上的老牌商业股上海万象,突然宣布第一大股东易主,而这个新股东就是许荣茂的上海世茂投资,随后上海万象更名为“世茂股份”,这时,外界才认识到许荣茂在资本界的长袖善舞和投资眼光。

当年,美国为中国加入WTO签署协议,许荣茂知道中国加入WTO势在必得,上海将会成为中国的经济中心,成为国际大都会。

他看中占地14万平的黄金地盘万象广场,这块地方原来设计40层,6年只建了地下3层,标准的烂尾楼,力排众议的他建起了333米的世茂国际广场,时至今日仍然是上海地标建筑之一,十里南京路的繁华尽收眼底。

蛰伏鹭岛6年的林中决定北上,有人说林中当初是受了曾经复星四剑客之一范伟的影响才来到上海。

无论是世茂的深谋远虑还是旭辉的阴差阳错,他们无疑是闽系布局全国的试探者和先行者。

后知后觉的欧宗洪终于在这一年踏入地产,成立了莆田市交通房地产开发有限公司,投资建设了当时莆田市中心第一高楼“观桥御景”,被莆田市民惊呼“天价”。在周边房价不到500元/平方米的时候,“观桥御景”卖到了1400元/平方米。

2002年,联发也走出厦门,西去桂林。对一个地方国企而言,离开庇护地出去闯荡实属不易。当时的厦门,除了建发、国贸、特房、海投、东区开发等一众本土国企开发商觊觎有限的土地外,还有禹洲、中骏、明发、新景地、源昌等实力民企虎视眈眈。走出去是迟早的事,也是正确的事。

这时候,大部分的闽系房企还在福建积累资本,泰禾作为北派吃螃蟹者决定进发北京,随后开发了“运河岸上的院子”,后更名中国院子。拿地时黄其森自信地说:“我们要打造中国第一豪宅别墅!”

后来,他做到了。这个院子系的开篇之作让泰禾在京城一炮而红,创造了全盘货值从6个亿上涨到80个亿的价值传奇。

2003年,闽系先头部队开始布局南京。当时给南京人印象最为深刻的有三家:世茂、明发,以及后来的融侨+金辉联合体。

世茂豪掷18亿斩获下关宝善地块,滨江模式得以再次复刻。另一家闽系房企明发,则以极便宜的地价,不声不响地在桥北拿下1600余亩地,开发180万方的明发滨江新城。曾经风光无限的明发,如今走到了面临退市摘牌的窘境,令人不胜嘘唏。

意识到在莆田小打小闹难成气候,欧宗洪拍马北上,在福州创办融信地产,与其兄欧宗荣聚首榕城。

2004年,阳光城也走出福建,在上海着手建设酒店与地产嫁接的天骄大厦。同样在上海,林中的永升旭日正式更名为旭辉集团,定下了“不捂盘、高周转、高去化”的全国化布局战略。

有着福州地产黄埔军校校长之称、融侨创始人之一的黄祖仕退出融侨,并在重庆重组融汇集团,随他离开的还有一大批融侨的管理人才。

黄祖仕的离开使融侨顿时陷入僵局,人才匮乏、战略不清。要知道,融侨开创15年来,黄祖仕是最核心的操盘手,是他力促融侨企业品牌、产品研发、营销方面在福建遥遥领先。

就在林氏一筹莫展之时,同样来自福清的金辉进入了融侨高层的视野。林文镜看中了金辉扩张的能力、开发项目的速度和盈利能力,而林定强则看中了融侨的品牌、资金实力、资源优势和平台,两者一拍即合。

2005年,金辉董事长林定强出任融侨执行总裁,双方以股权置换的方式开始了战略合作。合并后,融侨金辉的项目扩张由金辉团队主导,融侨输出品牌。

由于不接受新股东金辉的理念,2006年融侨大批员工集体辞职,有员工表示,“当时我们就知道我们的‘融侨’品牌已不复存在了,从此‘融侨’只是一群地产暴发户杀鸡取卵的牟利工具。”

在商人的世界里,做生意当然是为了赚钱。

此后,金辉挥舞着融侨的旗号,项目开始大卖。而融侨也借助金辉的扩张能力开始了全国化布局。2009年,融侨金辉已经布局了全国11城,跻身百亿行列,并将总部搬到北京。

就在大家觉得强强联合不可限量之时,融侨和金辉却宣布分手,蜜月期终结在第五年。这段陈年往事,外界知之甚少,两家日后也闭口不谈。

诚如古人所说,天下大势,分久必合,合久必分。

在融侨金辉全国扩张之际,禹洲也开始外拓,2006年首次将目光投向长三角,入主合肥。此时的北派房企,阳光城、泰禾虽已走出,但主战场仍在福州,大部队与正荣、融信、福晟围剿省会。

2007年9月11日,是一个令欧宗洪终生难忘的日子。那一天,福州市土地拍卖市场大厅内人满为患,200多家地产商齐聚一堂,走道上水泄不通,大厅里烟雾缭绕。

在福州还名不见经传的融信,以每平9953元的楼面价斩获福州原玻璃厂、保温瓶厂地块,刷新了福州地块单价记录。一人独得两地块,拍下地王,欧宗洪一役成名,但需为此支付15.5亿元。

对于酷爱打80分的欧宗洪来说,这一次出牌显然时运不济。你手里有对子,别人却一手天牌。

拿地不到20天,央行出台房贷新政——第二套房首付提高至四成、利率在基准利率的基础上提高一成,严厉打击炒房行为。效果立竿见影,10月,福州商品房交易量环比下降50%。

形势急转直下,欧宗洪只好丢车保帅,损失7000万元保证金,于2008年2月退了这块地。如此过山车一役,也让福州地产界认识了一身是胆的融信。

2008年,18年前唱亚洲雄风的刘欢成了胖刘欢。在我和你心连心的歌声中金融危机弥漫全球。中国的房地产应声跌落,深圳房价腰斩,厦门房价跌了30%。为了扛住资金链,万科、金地等全国性房企带头降价,闽系房企同样在寒夜中等待曙光。

2009年,4万亿掷地有声,柳暗花明又一村。房价开始了新一轮的暴涨,熬过08年的房企看见的不是曙光,而是一轮旭日。两年内,宝龙、禹洲、中骏、泰禾、明发纷纷上市。

这十年是中国地产的黄金时代,也是闽系房企的传奇十年。

四、惊雷

2010年,亚运会时隔20年再次回到中国。地产江湖,也出现了奖牌榜一样的排名榜,研究机构发现,每年给房企销售额排排名,就能从这些地主身上大把捞钱,何乐不为?

于是,销售金额、土地储备货值、综合实力、品牌价值等排行榜层出不穷。

榜单,像天使也像恶魔。通过一纸数据,房企摸清了自己的江湖地位,也背负了空前的焦虑,领头羊担心被取代,尾随者担心被甩得更远……

1026亿,这个数字值得被地产界记住。2010年的万科一骑绝尘,凭借年销1026亿成为国内首家年销超千亿的房企。世茂269亿排行14,是唯一进入Top20的闽系。

一年之后 ,世茂在销售榜上又进一步,凭借315亿第一次挤进前10。融侨与金辉虽已解体一年,但扩张带来的威力还在,凭借185个亿的销售额,融侨杀到19位。

2012年,破百亿的房企超过50家,包括闽系中的世茂、融侨、建发、旭辉。

闽系的迅速崛起,始于2013年。

这一年,欧宗荣和欧宗洪两兄弟都想着进军最繁荣的一线城市,欧宗洪同时派出两支队伍,分赴北京和上海,要求“两地必取其一”。

终于,通过内部牵线,融信在上海联合绿地拿了第一块地,此后一发不可收拾,半年内在上海连斩6个项目。壕气冲天的正荣更是一口气拿下5个项目,阳光城也在同年拿项目跟进布局。

其实,阳光城在2012年就已把总部搬到上海,并且在地产挖掘机林腾蛟的努力下,崛起之迅速猛过闽系同僚。

当时,他挖来时任龙湖运营总经理的陈凯,并果敢任其为总裁。仅仅两年,阳光城实现了23亿到220亿的10倍增长。此后,林老板的挖掘机越开越猛,万科重臣张海民、碧桂园顶梁柱双斌…地产界的角儿们接踵而至。

除了魔都,“房价四小龙”之首的南京,也在2013年成为闽系重仓的城市。先是正荣斥资67.4亿连下三幅高价地块,紧接着,禹洲将城南赛虹桥“地王”收入囊中。不久后,旭辉、泰禾也挥师金陵。

说起泰禾,黄院长从北京首个院子大获成功后,便一直张罗着四处造院子,挥师金陵后也不例外,11万元每平的南京院子,轻松捅破南京顶豪天花板。成龙、冯小刚、王刚、章子怡、范冰冰、孙红雷等都成了黄院长的座上宾。

不过话说回来,在遍地是罗马小镇、托斯卡那、加州水岸的崇洋、伪洋地产界,建筑系出身的黄院长确实凿出了一股清流。

2014年,房企变革成为一个时髦话题,虽然多元化和转型成为共识,但大家的表现都很实诚——卖房不能慢。

万科迅速迈上2000亿台阶。这一年,销售额突破110个亿的房企已达70家。闽系中,除了稳得一匹的世茂,阳光城、旭辉、融信、泰禾、正荣在全国扩张下纷纷挺进50强。

到了2015年,关于闽企激进的声音甚嚣尘上。因为在这一年的销售榜单中,30强里闽系占了6席,分别是世茂、泰禾、旭辉、正荣、阳光城、融信,并且销售额都破了300亿。

如果这点小成绩就能唬住业界,那闽系就不是那个爱拼才会赢的闽系。

2016年8月17日早上,两万公里外的巴西奥运赛场,女排四分之一决赛剧烈上演。对阵双方,一支是两届奥运冠军得主、小组赛全胜志在卫冕的东道主巴西,一支是小组赛战况不佳、胜少负多垫底出线的中国。要么晋级、要么回家,退无可退的中国女排在绝境中力拼东道主,迎着全场2万名巴西球迷的嘘声,她们鏖战五局上演惊天逆转,亿万国人为之热血沸腾。

这一天注定不平凡,对中国地产界也是。一天内,上海轰出三块地王,楼面价14.3万元每平更是创下史上最贵单价地王的记录,更令人膛目结舌的是,这些地王的制造者均是闽系。

上午,经过400多轮争夺,融信击败万科、保利、华润、恒大等18家房企,以110.1亿元拿下上海静安中兴地块,14.3万每平创下最贵单价地王纪录;下午,中骏以总价6亿,溢价率165%,斩获青浦区徐泾镇徐南路北侧地块,楼面价4.5万每平;建发联合中粮、首开以67.9亿竞得宝山区顾村地块,楼面价5.37万每平。

这三块地都刷新了所在区域的最高单价,妥妥的地王。

和9年前初出茅庐拿下福州地王不同,此时的欧宗洪和融信已今非昔比。把总部搬到上海后,欧宗洪左手忙着融资,右手忙着拿地,半年之内在杭州连下6个项目。

除此之外,收并购战场也不乏闽系黑马。销售额400亿的福晟,却在土地市场出手阔绰、挥金如土,2017年猎获土地1786.9万平,货值3199亿元,排在全国房企第7位。

操作如此之猛,得益于潘伟明成立了一支专门拿地,有着300多人规模的飞虎队,两年拿了80几个项目,可见扩张之神勇、追求规模之心切,也难免要面临步子扯得太大的质疑。

对于房企而言,土地是粮食更是弹药,要活下去手中就得有粮。有了充足的土储,闽系在进击的路上才能步履不停。

2018年5月,福晟以29个亿接过海航上海前滩项目,这让已经集结了世茂、旭辉、正荣、融信、阳光城、禹洲、中骏、宝龙、建发的上海滩,又增加了一丝福建味。不出所料的话,2018年闽系千亿房企将突破历史,达到6家。

如今,面对新一轮地产调控洪流,谁会成为时代的出局者,谁会成为创造者?也许,只有时间会替敢拼、爱闯的闽系回答这个问题。

许文强与丁力第一次合作失败后,逃命时说:“在上海就是这样,一夜之间什么都有,但一夜之间也可以什么都没有。”