未来珠海商圈将往哪走?

  尚都时尚百货月初结业。

  尚都百货要结业了!这个消息自7月就在珠海朋友圈流传,虽然在多方努力下,该商场延期到10月结业,但这个陪伴了珠海人13年的老商场依旧走到终点。这一商场关闭的背后,不仅折射了珠海老商圈亟须升级、新建商业过度饱和等情况,更道出了商场运营过程中小业权对这类商场的影响。

  对此,业内认为,除了需解决上述问题,作为粤港澳大湾区发展的思考,珠海的新一代商圈,不仅要在业态转型,更应该往商旅型方向发展。作为一个典型的旅游城市,珠海的商圈应该想方设法留住旅客,这对于商圈初始的设计、建设、营运等无疑提出了更高的要求。

  A 近况

  尚都百货关闭 珠海人掀起怀旧风

  尚都百货要清空撤离,这个陪伴了珠海人13年的老商场终于走到了终点。在7月11日,尚都百货的微信号就发出公告称,因商场一二楼部分商铺小业主回收店铺,造成本商场经营严重受阻,无法正常营业。故尚都时尚百货将于2018年8月4日当天营业结束后,场内1-4楼所有百货品牌正式撤场结业。四楼圣琼美食自助餐及五楼纯真香薰、尚越瑜珈、影咖啡微影院仍正常营业。同时,在回应网友留言中,官方回应称或将在斗门另觅新址。

  官方不是未尝试过努力,但根据最新消息,该商场虽然获得延期,但依旧在今年10月15日终止经营。实际上,卖场内的商家已经开始陆续清出,只剩下部分女装女鞋和金饰店铺仍在营业。

  这一消息一度刷爆了珠海的朋友圈。不少从小到大在珠海生活的市民纷纷发出了感叹。“相对比很多商场,尚都的东西比较实惠,价钱也过得去”,南都记者在尚都百货结业前一天现场采访时,一位表示长期在珠海香洲区生活的林小姐表示,尚都百货主打衣帽鞋袜的销售,相较淘宝的衣服质量,自己更喜欢在线下逛,她对于尚都百货的结业表示惋惜。与她持类似看法的多数是在附近购物的珠海居民。

  不过,也有购物者表达了不同的看法。前来抄底的孙女士表示,自己住在吉大,较少过来这边购物,这次是因为朋友告知结业清仓,所以过来看看能不能捡便宜。“珠海就这样,吉大的很少过去凤凰路这边,一般消费都在吉大”,她表示,像她这种年纪都熟悉网购了,加上这边停车不方便,就很少过来消费。也有市民表示,尚都百货主要以购物为主,虽然有部分小吃摊,但总体的体验感不如新的大商场。在珠海读大学的黄小姐表示,自己更喜欢华发商都、富华里等大型综合商圈:“因为什么都有啊,看电影什么的都有,而且吃的品牌也丰富”。

  2005年,香洲尚都百货首次对外开业。由于交通便利,人流鼎盛,成为珠海最成熟最完善的商业繁华中心。而在香洲变成老香洲之前,尚都百货与香洲百货联合一起成为珠海最成熟的商圈之一。后来,即使扬名广场横空出世,虽然分流部分客流,但依旧保持稳定的营业额。数年前,国内不断传出百货关门潮时,珠海零售百货业却逆市上扬。随着商圈的逐步升级,扬名广场2期开放,加上珠海大剧院隔壁的海韵城开业,进一步把老香洲的客流分散。这几年新的大型购物中心不断涌现,也进一步冲击老香洲商圈的客流。据走访的商家表示,尚都百货更像是线下用于展示与仓储门店,部分业务甚至是通过微信、微商、淘宝等方式进行。

  B 背后

  珠海老商圈亟须升级 折射出商业饱和

  尚都百货的关闭,背后是新老商圈的升级和旧有模式的不适应。根据合富研究院提供的数据显示,珠海未来推出的整体规模在20万平方米以上或商业规模在10万平方米以上的项目至少有14个,其中横琴的励骏友谊广场和斗门的大信新都汇则是纯商业综合体项目。这些项目总建筑面积超过500万平方米,即使保守地按照五分之一作为商业运营面积来计算,这些项目潜在提供的商业面积超过100万平方米。

  同时,官方数据显示的可营业用商业用房也在剧增。根据珠海市统计局2018年1-6月份数据统计显示,珠海商业营业用房可供预售面积为21.63万平方米,同比增长451.9%。同时,商业营业用房施工面积为331.97万平方米,同比增长21.4%;待售面积为42.44万平方米,同比增长6%。

  有资深业内人士表示,珠海原有的旧商圈模式主要集中于临近澳门的拱北、人口更密集的老香洲区等。与经济特区的头衔相比,珠海的原有商圈模式主要还是以百货购物的方式进行,模式远落后于国内一二线城市。在旧有商圈无法满足珠海人日益增长的需求下,不少新综合体模式的大卖场等涌入,使得珠海商业发展、尤其是零售业数据呈现上升的趋势。然而,当商圈的数量进入到新的阶段时,人口增长的停滞、商业配套项目的盲目扩张使得珠海商业发展开始进入天花板,独立商圈面临不同程度的分流,运营压力也不断增加。

  C 深究

  商场分割出售 经营出现问题

  除了商业饱和带来的压力外,更不容忽视的是商圈中主体商场的分割出售。有业内人士分析,珠海商圈中主要由社区街铺、专业市场和综合商场主体等形态构成。其中,综合商场主体部分是引导一个商圈发展的重中之重,这一大部分的商业形态经营的好坏,直接导致这一整个商圈的人流、消费力。

  “尚都百货之所以会关闭,经营不善并非是它关闭的原因,而是一开始它就进行了分割销售”,珠海左岸控股董事长李炳亮向记者表示,以尚都为例,它是把原本独立的主力商场切成多个小商铺出售,这些小商铺的业主们零散,相比单一大业主的相对可控、统一招商,小业主们意见容易不统一,只会在乎眼前利益,容易忽视市场规律而盲目提涨铺租。同时招商的时候也容易造成业态混乱。这次尚都百货之所以倒闭,主要还是因为与小业主们的合约到期,部分业主不愿意原价续租,使得尚都百货无法统一招商。这一类型的项目在一开始就为日后的运营埋下“祸根”。

  记者留意到,珠海部分商场因为产权分割的问题出现纠纷。香洲百货、扬名广场、摩尔广场等都是因为小业主商铺的纠纷而出现问题。其中,2011年3月珠海市标商商贸有限公司通过竞标方式,与香洲百货两百多名小业主签订了承包合同,随后在2013年由于经营不善一度被小业主们围堵清场;摩尔广场则因为返租租金下降5成而被50多个业主投诉;近期扬名广场则因为小业主们租金问题而使得永旺百货一度续约失败,在政府介入后才继续经营,而5、6楼的格子铺则涉嫌一房两卖,事件对老香洲商圈影响较大。

  “主力店也是支撑一个商圈的重要支撑点,好的主力店也能为商圈带来不少人流,也是一个商圈的门面及招牌,具有极高的辨识度”,李炳亮认为,主力店承担商圈的流量担当,好的主力店对商圈有决定性的影响,因此单个大业主往往愿意以更低租金来招揽这样的店铺。但由于小业主们只在乎租金高低,并没有专业的商业运营知识和大局观,因此像扬名广场一样,一旦小业主们不同意,这样优质的主力店就未必能进来,反过来会影响整个商场的人气度。

  D 未来

  珠海商业或向“商旅型”方向发展

  记者走访不少商圈时发现,这些商圈仅除了少数体验式店铺和综合性商场外,不少百货类和餐饮类店铺的重合率非常高。可以说撇除距离因素,体验感并无二致。

  在如何破解珠海商业业态重复的问题上,珠海业内也作出不同的尝试。例如在新生代的大型商圈中,华发商都和富华里都是不少珠海人心中的首选。前者主要凭借超前的设计、大型音乐喷水池、大型变幻天幕等体验式做法吸引人流,后者则主要在休闲式街区体验中下功夫。同时两者的店铺除了百货类更有吃喝玩乐体验类,不少还是时下热门的网红款。

  不过,在业内眼中,这还远远不够。“珠海的新一代商圈,不仅要在业态转型,更应该往商旅型方向发展”,李炳亮认为,珠海作为一个典型的旅游城市,如何留住这些旅客,让他们愿意逛当地的商场非常重要。一般情况下,这些旅客前往珠海只有两个选择:一个是直奔珠海长隆海洋王国游玩,但附近却缺失独特的商业项目;另一个是跳过珠海千篇一律的商场,去澳门甚至香港逛街。

  “这些旅客的家乡就有华润万家,就有麦当劳等等店铺,仅仅是这些怎么能留住他们?”他认为,珠海缺乏商旅型商圈,譬如成都的宽窄巷子、厦门的鼓浪屿等才能凭自身特色留住旅客,珠海需要在这方面下苦功。而这对于商圈初始的设计、建设、营运等无疑提出了更高的要求。

  盘点

  新旧商圈大PK

  哪个才是你的心水?

  老香洲

  新老商圈相互融合

  旧商圈代表:

  香洲百货、茂业百货、朝阳市场、香埠路步行街等

  新商圈代表:

  海韵城、扬名广场

  作为珠海早期的政治、经济、文化、商业中心,老香洲拥有珠海市主城区最古老的商圈,是珠海商业的发源地。区内配有完善的配套,发达的商业、充裕的公共资源以及四通八达的交通网。随着珠海城市规模扩大,虽然吉大、拱北和新香洲分担了它原本载负的很多城市功能,但老香洲凭借自身成熟的资源依旧保持足够的人气。

  过去,凤凰北路一带由百货、小吃、卖场、酒店构成的商圈,香洲总站周边以商场、餐厅、酒店构成的商圈,都是老珠海们喜闻乐见的逛街去处。其中,香洲百货和尚都百货被珠海人以“百货公司”来唤名。

  这一情况直到扬名广场的出现被打破。与这类主打购物的百货类相比,扬名广场不仅在当时做到珠海商场的最大体量,也因为引进各类吃喝玩乐、拥有IMAX电影院等被珠海人所乐道。后来二期的更新更奠定了以扬名广场为首的凤凰北路商圈的繁荣基础。海韵城是与珠海大剧院相配套的新型商场,目前凭借不少独特的新晋店铺获得珠海年轻人群的青睐。

  拱北商圈

  从澳门配套转移到

  城中热门商圈

  旧商圈代表:

  拱北口岸地下商场、

  莲花路步行街

  新商圈代表:

  中海富华里、摩尔广场、

  铜锣湾广场

  拱北是全国第二大口岸重地。2011年,客流量更是超越深圳罗湖口岸,它享有得天独厚的地缘和人缘优势。由于毗邻澳门所带来的巨大人流量,拱北商贸、金融、信息、交通、旅游十分发达。区内有全国单间面积第二大的万佳百货超市、珠海市繁荣的莲花路商业街。不过,早期拱北商圈最繁华的主要是拱北口岸地下商场,里面主要汇集了琳琅满目的小商品和中低端的服饰零售,也有莲花路步行街这类由于地缘原因而自发形成的商业街。

  随着拱北片区的向内发展,拱北已经不再是澳门与珠海通关口岸的代名词。中海富华里、摩尔广场和铜锣湾广场的出现使拱北商圈的形象大大提升。这些商圈无一摈弃了拱北口岸低端零售业的做法,业态布局主要集中在吃喝玩乐上。尤其是富华里休闲街区的做法,走在了珠海商圈的前头。

  新香洲商圈

  自发形成社区型商圈

  旧商圈代表:

  华润万家新香洲店商圈

  新商圈代表:奥园广场

  新香洲地区是融合了珠海市行政、文化、体育和居住功能的城市中心区,也算是珠海商业的后起之秀。其代表性的商家要数华润万家超市、旺角百货和富华食街,它们的兴起也带旺整个商圈的发展。新香洲地区也是珠海的居住核心地带,因此这一片区的美食资源十分丰富,以华润万家为核心,方圆两公里内拥有各式特色小吃店。这是少见的以美食为主题的自发街区型商圈。

  不过,区内始终缺乏大型的龙头主力店。这一空白被奥园广场所弥补。就在今年7月,珠海奥园广场对外开业。项目总体量45.6万平方米,其中商业面积12.5万平方米,是珠海新香洲首个大型商业综合体。预计这个综合体项目会弥补片区内综合性商场的空白。

  吉大商圈

  新旧商圈连成一片

  旧商圈代表:

  九洲城、珠海吉大免税商场

  新商圈代表:钰海环球金融中心

  吉大作为珠海发展完善的区域,一直以来都充当着珠海金融中心、商务中心、商业中心、旅游中心和交通中心等多重角色。而且吉大商圈此前一直是珠海最高端的消费场所。这里汇集了珠海最密集的高档商业群体,珠海吉大免税商场、国贸购物广场、珠海百货商场连成一片,不少国际品牌最早通过这里进入珠海。而落成于1984年的九洲城,占地15400平方米,位于珠海旅游商贸及金融中心,地处石景山旅游中心与珠海宾馆之间,并有一定的旅游性能,与国贸海天城、珠海百货、免税商场浑然一体。

  在原本就拥有连片商圈的基础上,作为珠海的C B D (城市中央商务区)拥有超5A甲级标准商务中心———钰海环球金融中心弥补了高级写字楼空白的同时,自带的商业配套也与原有的吉大商圈相得益彰。

  前山商圈

  以家居建材为主,

  未来将有大动作

  旧商圈代表:

  世邦装饰广场等专业市场

  新商圈代表:中海环宇城

  前山原本定位为珠海最大的家居建材专业市场。商业代表是以世邦装饰广场为龙头,带动财富时代广场、华夏陶瓷建材城等大型商业项目发展,进一步带动该商圈的专业细分与整体档次的升级。

  商场方面,主要以较为低端的商场卖场为主,包括明珠商业广场、前山百货、米兰商业城、旺家购物广场等,属于社区型风格。随着三旧改造的推进,中海环宇城的出现或弥补这一片区的商服空白。这一项目毗邻广珠轻轨前山站,是一座涵盖甲级写字楼、五星级国际酒店、国际级酒店式公寓和全河景住宅的城市综合体,配有体量达10万平的大型购物中心。

  南屏商圈

  华发商都横空出世

  旧商圈代表:无

  新商圈代表:中海环宇城

  过去,南屏只有社区街铺形成的自发商业。华发新城和华发世界城这两个大型社区带来超十万居住人口。但区内缺乏大型商业项目。不过这一情况在珠海最大购物中心华发商都进驻后完全改变,是典型的一家独大型。

  这一商圈无论在设计还是品牌布局等都创下了珠海各种先河,并改变了珠海人过往只在居住片区内进行商业活动的习惯。不少珠海人逢节假日就会到此消费,尤其受到年轻一族的喜爱。该商圈甚至影响力辐射到中山、江门等地。

  横琴商圈

  不鸣则已 一鸣惊人

  横琴原本是珠海最落后的地方之一,凭借自贸区优势,不少大型商业综合体进驻其中。同时长隆海洋王国带来的旅游资源优势,使得横琴在今后的商业发展中将出现爆发可能。

  目前,鹏瑞利、华发、保利、世茂、丽新、集美、长隆、信德、澳门银河等多个实力开发商进驻,横琴总部大厦、横琴国贸大厦、丽新星意文创天地、长隆国际海洋度假区等项目已经亮相或即将亮相。

  05-07版 采写:南都记者 萧倩苑