龙湖集团中期业绩解读:稳中求胜 步步为赢

8月21日,龙湖集团(股份代码:00960)发布上半年经营业绩,核心财务指标均实现稳步增长。受政策、市场等多方面因素的影响,房地产成交不确定性大幅度增加,量价承压显著。龙湖集团凭借其因地域纵深布局及精准板块解读,把握住城市轮动节奏,2018年上半年实现971.0亿元的签约额。在融资环境日趋收紧的情况下,龙湖集团拓展多元化融资渠道,平均借贷成本低至4.5%。此外,龙湖集团加大区域纵深,坚持聚焦高潜力城市群,并继续加大持有物业投资,企业规模持续扩张。

把握节奏 销售再创历史新高

2018年上半年,龙湖集团实现销售额971.0亿元,同比增长4.8%,销售面积629.1万平,同比增长5.7%,皆创历史新高, 继续稳站行业前十, 并达成全年销售目标的49%。

图:龙湖集团2017、2018上半年销售额&销售面积

数据来源:企业业绩公告

分区域看,龙湖集团在环渤海、长三角、西部、华南及华中区域销售额,分别为305.5亿元、279.4亿元、246.5亿元、113.4亿元和26.2亿元,分别占集团总销售额的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。

图:龙湖集团1H 2018各区域销售额情况

数据来源:企业业绩公告

分城市看,龙湖集团82%的销售额来自于二线城市的贡献,百亿城市3个,50亿以上城市7个。其中重庆、杭州和济南的签约额均超过100亿元;合肥、福州、保定和嘉兴较去年同期,均实现了零的突破。上半年,龙湖的月均销售额达到162亿,远高于2016年的74亿和2017年的130亿。龙湖集团整体的销售动能不断提升,在当期有贡献的20多个城市当中,有12个做到销售规模在当地城市前十,有5个做到前三。

图:龙湖集团1H 2017、1H 2018各城市销售额情况

数据来源:企业业绩公告

扩充土储 坚持聚焦高潜力城市群

2018年上半年,龙湖集团在挑战与机遇并存的土地市场不断有所斩获,亦有余量顺应城市群发展轨迹,适度下沉环都市圈卫星城,且以合理价格成功新增42幅土地,拓展南昌、南通、郑州、石家庄、贵阳5个新城市。

图:龙湖集团2018上半年新进城市

2018年上半年,龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为1298万平方米,权益面积898万平方米,平均权益收购成本每平方米4849元。按地区分析,西部地区、环渤海地区、长三角地区、华中地区、华南地区的面积,分别占新增收购土地储备总建筑面积的46.4%、20.7%、19.8%、7.8%、5.3%。

图:龙湖集团1H 2018各区域新增土储情况

数据来源:企业业绩公告

至此,龙湖集团覆盖城市增至38座,全国化布局进一步拓展。项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群周边适度布局,单项目的开发规模控制在适当水平,为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。

截至2018年6月30日,龙湖集团土储合计6363万平方米,权益面积4552万平方米。其中,就“重庆”单城市而言,土储达1069.4万平方米,占总土储的16.8%,为龙湖集团在西部地区未来的发展,保驾护航。

▌财务稳健 投资级评级再度提升

2018年上半年,龙湖集团营业收入271.2亿元,同比增长45.9%。其中,投资性物业租金收入18.5亿元(不含税收入),同比增长62.8%。利润方面,上半年核心净利润增31.4%至37.3亿元;毛利同比增长48.2%至100.7亿元,毛利率37.1%。盈利持续高质量的增长,均实现历史最高增幅。与此同时,龙湖集团净负债率较去年同期下降一个百分点到54.6%。当金融环境日趋紧张、利率上涨的背景下,其融资成本并未上升,稳住了平均借贷成本年利率在4.5%左右,平均贷款年限5.82年。集团综合借贷总额1079.3亿元,在手现金比2017年年末增长57%到421.3亿元。

此外,龙湖集团的信用评级来到新高度:BBB-(标准普尔)、Baa3(穆迪)、BBB(惠誉)、AAA(大公国际、中诚信证评、新世纪),标准普尔展望为正面,其他展望均为稳定,公司实力继续获资本市场认可。正是由于龙湖集团潜心打造扎实财务盘面,坚守高回款率,并在多种融资渠道游刃有余,为其在行业波动中始终掌握主动奠定基础。为此,龙湖集团董事会决议宣派中期股息每股0.3元,同比增长50%。

战略清晰 坚持稳步投资持有物业

龙湖集团一如既往坚持稳步投资持有物业战略。目前投资物业主要以商场为主,分为三大产品系列:一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

图:龙湖商业多元化产品体系

截至2018年6月底,集团累计开业商场数量26个,建筑面积258万平方米,整体出租率97.0%,主要在建的商场为18个,合计在建面积为191万平方米。龙湖的「天街」品牌,经过多年打磨,不仅是稳定的收入来源,更是体验丰富的优质场景,通过与信息技术迭代共舞,未来将成为最真实高效的数据入口与互动平台,成为洞察趋势、主动变革、拥抱未来的珍贵一环。

除商场外,满足年轻客群质量租住的长租公寓「冠寓」已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等16个一线及领先二线城市开业运营,累计开业房间数量超2万间,已开业冠寓整体出租率为76.2%,其中开业超过六个月的项目平均出租率为90.1%。龙湖的运营能力,加上冠寓自身的业内影响力,令其得到建行、中行、工行和农行等国有大银行的战略合作支持,亦吸引世界一流的专业投资机构CPPIB和GIC,分别组建专项基金,共谋发展。

2018年上半年,龙湖集团投资性物业(不含税)租金收入为18.5亿元,较上年增长62.8%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为90.7 %、7.5%和1.8 %。分城市看,重庆作为龙湖集团投资性物业租金收入贡献单体最大的城市,2018年上半年贡献率占比高达43.4%。

▌与时俱进 夯实四大主航道业务

龙湖集团自年初提出“空间即服务”的战略理念,以地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务为四大主航道业务,前瞻占位空间与人的连接、多维驱动、协同发展。

图:龙湖集团“空间即服务”的内涵

下半年,集团在售主力项目将达到110个,其中39个为全新项目,56个项目将推出新一期新业态产品。产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求,并根据客户需求调整不同产品和业态间的比例,力求在调控的市场中精准定位、达成2018全年销售目标2000亿。

投资物业方面,商业运营业务中北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街将于下半年开业。同时,长租公寓品牌「冠寓」,至今年底累计开业房间数量也将达到6.5万间。此两项业务的投入及发展为集团未来投资物业租金的增长奠定坚实的基础。

高水平的物业服务是龙湖“善待”文化的最前沿,在业主中已积累深厚口碑。当前,“龙湖物业”品牌升级为“龙湖智慧服务”,并开启外拓之路,更将业务边界拓展为轨道交通综合枢纽、市政管理等更广阔的城市空间。

2018年是龙湖创业25周年,25载的岁月磨练,龙湖既保留着憧憬可能、主动变革的锐气,也沉淀出坚守成长路径与节奏的定力和底气。当期龙湖一举完成更名与标识刷新,意在强调简约、明亮、年轻、未来感的组织气息。未来,新面貌的龙湖将依旧选择以有生命的空间为载体,以有温度的服务为手段,以技术创新为驱动,不断交付满意、惊喜与共赢。