正荣地产“三重门”:提利润、降负债、做存量

时代财经APP记者 张常旺 黄昱

图:正荣地产业绩发布会

在半年业绩出炉前,正荣地产完成了一项人事调整。因其他工作安排,林朝阳辞去了正荣地产执董和联席行政总裁的职位,同时,联席行政总裁之一的王本龙被调任为行政总裁。

这是正荣地产今年2月份对人事进行调整后的一个延续,彼时,林朝阳和王本龙均被任命为联席行政总裁,同时王本龙接替林朝阳出任正荣地产控股总裁。在王本龙上任后,林朝阳将会把更多精力用于筹建正荣集团新成立的产业集团,并担任负责人。

正荣地产目前仍是正荣集团最为核心的业务,在过去半年,正荣地产不仅完成了港股上市,其业绩也迎来较大幅度的增长。前6月,正荣地产的合约销售达到581亿,同比增幅多达170.3%。

如果以年初公布的千亿目标计算,正荣地产半程达标率为58.1%。正荣地产行政总裁王本龙介绍,在上半年581亿的销售中,长三角区域贡献了59%,海西和中西部次之。而如果以城市能级来划分,一二线城市的占比超过75%。

区域布局的集中一方面可以收获深耕带来的红利,但与此同时,在遭遇政策严控之下,它也意味着风险的集中。就正荣地产上半年业绩贡献的主力区域来说,上海、南京、苏州、合肥都面临着限购、限贷、限价等多重调控手段。

正是意识到了这一点,正荣地产在总体战略上进行了升级,它的布局从以往的四个经济区扩展到六个经济区。上半年,正荣地产在成都、重庆、广州成立新的公司,把业务范围拓展到了西部及珠三角。

今年上半年,正荣地产新增土储建筑面积586万平方米,截至6月30日止,正荣的土储总建筑面积为1974万平方米,总货值约3500亿。

在规模不断做大的同时,正荣地产的营收也随着“水涨船高”。上半年,正荣地产的收入达到123亿,较2017年同期增长52.3%,而其毛利为27.14亿,同比增幅达61.1%。另外,公司拥有人应占溢利8.4亿,同比增加171.9%。

不过,与同行相比,正荣地产目前的毛利率并不出众,其上半年为22%,较去年同期提升1.2%。而与其规模相近的阳光城、中南置地的毛利率分别为27.18%和24.35%。正荣地产首席财务官谈铭恒指出,今年正荣地产的签约毛利率为25%,未来的结转毛利率会靠近签约毛利率,因此未来的利率润还有提升空间。

过去几年的大规模扩张让正荣地产负债居于高位,截至2018年6月30日,正荣地产净资产负债率为171.8%,较2017年底有所下降,但距离其年初提及的要将净负债控制在100%以内仍有差距。

谈铭恒指出,正荣地产的净负债率还有很大的下降空间,而正荣地产将多管齐下降负债。“一方面上半年集中销售,很多回款集中在下半年;第二有很多的合作项目在谈,合作项目的股权投入在下半年;第三下半年的结转差不多是上半年的两倍,从目前的的计划来看,利润结转在下半年,虽然上半年增长了很多,但下半年会更多。”通过这些方式,正荣地产预估其净负债率在年底将控制在120%以内,并且有可能在100%内。

正荣集团正在朝着更综合的方向发展,正荣产业集团就是对原有服务业务的升级,涵盖了此前的商业和物业之外,新增加当下最为热门的特色小镇、文化旅游、城市更新业务。

王本龙透露,正荣地产首个长租公寓有望在下半年落地,前期将以盘活自有的存量物业为主,也会坚持轻重并举,这一业务将在上海和南京等一二线城市率先展开。

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