“金九银十”地产老总都不敢买的房子,你敢住吗?

  中新经纬客户端9月14日电 (张哲 薛宇飞)2018年对于监管不断加压的房地产行业来说是一个不同寻常的年份。

  时有发生的工程事故与房屋质量维权事件,不仅使房企陷入管理困境,也令购房者面对艰难的抉择。

资料图 中新经纬 摄

  绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军曾于2018博鳌房地产论坛上表示,他一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。

  据公开报道,上半年在成都、武汉、南京等城市,均有多个住宅项目出现质量维权事件,涉及到碧桂园、龙湖等数十家大型开发商。

  “高周转”带来工程质量问题频发

  2017年刚刚登顶的碧桂园,猝不及防地迎来了“至暗时刻”。

  作为房地产行业的领军者,碧桂园正在为极速的高周转模式买单。过去三个月内,其多个项目发生安全事故,致多人伤亡。

  公开消息显示,6月24日,碧桂园上海奉贤区在建项目红墅林发生事故,致1人死亡9人受伤;7月12日,碧桂园杭州前宸府基坑坍塌,所幸无人伤亡;7月26日,安徽六安碧桂园城市之光工地围墙和板房倒塌,造成6人死亡、多人受伤;8月1日下午,江苏启东碧桂园中邦上海城二期工地内,一正在施工的建筑楼顶发生火灾,所幸无人员伤亡。

  碧桂园的“高周转”模式被很多从业者视为工地事故频发的内在原因。对周转速度的极致追求,容易使正常工期被压缩,质量、安全、环保等基本要求就很难兼顾。

  针对网络上流传的“碧桂园35天交楼”的说法,碧桂园集团副总裁陈斌在媒体发布会上解释称,35天工期,是指项目开盘前一层售楼示范区,局部园林绿化及样板房这一类展示区最快35天具备开放条件,并称不是强制执行标准。

  值得注意的是,近年来碧桂园项目在建设阶段也屡屡遭遇行政处罚,其中涉及证照不全、安全隐患、环评未达标、超时施工、噪声扰民等问题。

  谈及碧桂园的“工程事故风波”,李军还在博鳌房地产论坛上称,采用某一种商业模式,是企业的选择,不能说对与错,但是在房地产开发领域,有一些自然规律需要遵守,不要破坏规律。“谁也不要笑话谁,接下来估计谁都逃不掉。”

  他称,中国的房地产开发模式一直存在一些弊病,现在差不多走到了一个死胡同。形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准,房屋质量也越来越差,明后年可能迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期。

  “我个人并不想说自己的同行,吐槽某企业又出了多少问题。接下来,大家都会出问题,包括万科、龙湖等都可能会进入一个很困难的时期。”李军说。

  房企“赶工期”的后果很严重

  中新经纬客户端(微信公众号:jwview)注意到,出现房屋质量问题的房企不止碧桂园。

  北京曾经的“网红”楼盘、主打旅游地产的龙湖·长城源著,近日也因工程质量问题,引起了业主维权。界面新闻报道称,在项目里,随处可见维修标志,受损较为严重的叠拼一组团一号楼和二号楼,入户楼梯发生了断裂脱落,部分墙体内的钢筋显露出来。进入一楼业主的室内,部分墙体因为渗水而发霉。道路上的地砖已经松动,部分楼体的地基出现下沉情况。

  北京商报报道称,针对为何会爆发质量问题,不少业主认为,是龙湖在建设中赶进度所致。在采访过程中,龙湖地产负责人也承认了“赶工期”这一事实,该负责人表示,去年10月到今年3月,以及今年3月到4月初,项目进入了停工期,影响了工程时间进度,但考虑到今年7、8月将迎来业主暑期用房高峰期,他们大多会利用这个时间点自住使用或者出租获得收益,所以龙湖还是按期交房了。

  不仅普通住宅,高端豪宅的质量也并不能完全让人放心。由华润置地操盘、位于北京西南二环的昆仑域,销售均价在9.5万元/平方米,但业主参观后发现,房屋实际质量与当初开发商承诺的有差距,售楼书上标明的外立面是红色手工砖,实际外立面用的却是网格布+涂料;入户大堂装修严重缩水,挑高不足,与楼书上的大堂亦有天壤之别。

  有昆仑域业主调侃道:“确认了几次,才发现没有走错地方。”

  “质量问题多半与资金有关,资金预算不到位,容易出现质量问题。”对于市场上频发的新房质量问题,易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

  不管是大型房企,还是中小地产公司,资金紧张,是它们要共同面对的难题。上半年,龙头房企的经营性现金流转负或大幅萎缩相继出现,负债率方面也不容乐观。Wind数据显示,2017年全年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,房企负债率已经达到了13年来的一个峰值,为2005年以来的最高位。2008年至今10年间,房地产行业整体负债率上升了将近20%。

  海通证券认为,存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,在接下来的2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元,规模之大史无前例。

  为对冲资金面的压力,“高周转”成为一些企业的法宝,但加快资金流转的同时,也被质疑刻意缩减工期,给房屋质量埋下隐患。严跃进说:“‘高周转’是压缩经营成本、对冲行业政策风险的一种有效手段,但它也会带来一些新问题,比如质量问题。在这种经营导向的指引下,经营准则就不是保证工程质量,而是保证速度了。”

  万科原高管、厚土机构创始人林少洲也认为,如果单从财务管理角度讲,高周转模式有合理性,能够提高资本回报率。但这不能以牺牲工期为代价,过分推崇高周转,过度追求规模和简单复制,把房子做成快消品,就会给行业带来信用危机。(中新经纬APP)

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