房企大佬万科只求“活下去”?别被表象给骗了!

  摘要: 万科的谨慎是有道理的,传递出的信号更值得深思。

  撰文|张银银

  金九银十,传统的楼市销售旺季。而万科一则“活下去”的秋季例会标语,却让整个地产行业都感到了萧瑟的秋意。

  这一句“活下去”,让地产同行闻之瑟瑟发抖,让吃瓜群众惊呼“万科咋了”。然而,年初的时候,房地产还是A股最牛的板块,万科勇夺全球房企市值冠军。

  企业可以做到这么大,必须得承认,是有能耐的,无论建房子的专业能力、效率、财务能力,还是政策理解力、预见性,都非同一般。

  万科就更不用说,虽然经历了野蛮人事件,这一波从销售总量上说,被恒大、碧桂园赶超,但其稳健程度还是一流。

  如今,万科离别央企华润,但投入了深地铁怀抱,基本盘更加稳固。所以,万科说“活下去”其实更多是未雨绸缪和忧患意识。

  土地储备、房价、货币金融支持,是房企可以笑傲江湖的底气所在。

  因为就我国现阶段的国情而言,城市化尚未结束,主要城市的人口流入和房屋刚需、改善性需求,还是实打实的,总量不低。所以,只要有合适城市、地段的土地,总是可以卖不错单价。

  只要土地储备多,现金流基本有保证是一定的,债务风险就可控的。

  当然,货币金融支持,也是绝对重要的,如果开发贷、购房按揭贷,通通都压缩,一些高杠杆的开发商,当然可能熬不过寒冬。

  而这三者,部分和房企的努力、眼光有关,而另外一部分则是决策部门说了算。杠杆游戏简单总结就是一句话,开发商是很牛,可还有比它更牛的,背后的手那才是巨力。

  所以万科怎么样,宇宙第一房企碧桂园又怎么样,有些事他们也挡不住。“活下去”自然是重要的。

  从现金流来看,万科2018年上半年的货币资金有1595亿元,而一年内到期的长短期负债总和不足610亿元。2017年底时,万科的货币资金曾高达1747亿元,比2016年底多了1倍,比2015年底多了2.2倍。就算未来一年一分钱也融不到,万科的经营也不会受到影响

  从销售业绩来看,2018年万科的业绩规模增速出现放缓。上半年累计实现销售金额3046.6亿元,销售面积2605.9万平方米,分别同比增长10%和9%,相比2016年、2017年的40%、45%增速显著下降,与今年上半年TOP100房企36.5%的平均增速也有一定差距。

  与此同时,万科的盈利增速也出现了下滑。2018年上半年,万科实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%,实现归母净利润91.2亿元,同比增长24.94%。而万科去年中报的净利润增幅是36.47%。

  某种程度来看,中国房价单边快速上涨时代已经结束了!

  对于今天的大背景来说,也得相信这三句话:

  1.关于行业的定位,坚持房子是用来住的,不是用来炒的;

  2.关于住房制度,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;

  3. 关于行业要实现的目标,是让全体人民住有所居。

  这可能是更大的时代趋势。新时代,万科说自己要做城乡建设与生活服务商,此前,他说自己是城市配套服务商。

  一个时代真的变化了,人傻钱多的金融环境暂时也没有了。

  不过,等着跌也幼稚。其实道理说了几万遍,最怕房价跌的,除了开发商,也包括我们地方政府部门。他们需要钱啊,需要土地实现很多梦想,填很多窟窿。

  从过去的经验看,大部分二线以下城市房价,每轮调控都面临深度调整。不否认,一些涨太猛的,产业基础又不够好、人口魅力差一点的城市,确实需要警惕。

  最起码,非刚需性购房,要慎重。特别是还加杠杆硬上的,那真是赌博。

  同时,不该忽略的是,既然主要一二线城市目前限购、限贷已到苛刻地步,不怎么给炒房者空间。那么,炒房者总得寻求新的目标吧,很明显京津冀一体化的房价效应,已经膨胀到不行。

  所以,万科的谨慎,这是有道理的。传递出的信号,更值得购房者、投资者深思。

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