上海共有产权房准入再放宽 非沪籍满足条件可申购

■中房报记者 付珊珊 上海报道

9月27日,上海市住房和城乡建设管理委员会等9部门对外发布《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》的通知,对上海共有产权保障房的申请供应政策作出进一步深化完善。

通知中明确指出,同时符合持有《上海市居住证》且积分达到规定标准分值、已婚、在上海无住房、在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满5年、符合共有产权保障住房收入和财产准入标准的非上海市户籍居民家庭,可申请上海市共有产权保障住房。自2010年上海推出第一批共有产权房以来,已经5次放宽准入标准。而此次规定的实施对于部分非沪籍人才而言是重大利好。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,上海处于经济转型格局中,对于人才需求量非常大。但是上海2017年常住人口处于流出状态,高房价、高生活成本很难留住人才,对上海经济建设产生压力。而共有产权房价格比同区域内商品房便宜,支付压力小,对共有产权房范围进行适度扩围有利于吸引人才留在上海发展。

虽然此次规定被看作是共有产权房准入标准再次放宽,但其中涉及的门槛也是宽中有严、比较苛刻。比如“学历层次高、符合本市产业发展导向”等。卢文曦认为,一般而言,重点大学毕业且长期在上海工作收入不太可能低于6000元一个月,以此推算,该政策真正受益群体有限。

此外,在此次发布的通知中还规定,在定价方面,非上海市户籍居民家庭与本市户籍居民共有产权保障住房采取同一标准,即实施政府定价,且购房人产权份额应当不少于50%。居住证持证人购买共有产权保障住房,必须用于家庭自住,区住房保障机构不收取政府产权份额部分租金。居住证持证人取得不动产权证未满5年,不得转让共有产权保障住房或购买商品住房。因特殊情形,确需转让共有产权保障住房的,该共有产权保障住房由区住房保障机构依申请程序回购。其他应当回购事宜,参照该市户籍居民共有产权保障住房相关规定执行。

这意味着,上海的共有产权房在退出机制方面仍然保持相对“封闭”的市场。总的来说,共有产权房与普通商品房并非一个体系,共有产权房只有满5年才能上市销售,而且国家还有优先回购的权利,即便是买了这种房子,短期也不具备炒作条件,因此对商品房市场或存量市场不会产生较大冲击。

申请家庭逐年增加

“十三五”时期,上海预计新增供应各类保障性住房约55万套。纳入保障性安居工程的旧住房综合改造项目完成30万户,建筑面积约1500万平方米。对于共有产权房,上海将按照“定价科学、政策稳定、以供定需、轮候供应”的制度安排,按照“能进则进”的原则,继续开展2~3批次申请供应工作,不断强化供后管理,落实属地管理责任。

据解放日报·上观新闻从上海市重大工程办公室获悉,2018年上海市属保障性住房建设(含租赁住房)计划安排投资70亿元,截至6月底已累计完成投资35.2亿元,达到全年计划的50.2%。计划开工的4.2万套市属保障性住房中,已实现新开工1.5万余套,约113万平方米。项目主要分布在奉贤、浦东、松江、闵行、宝山、嘉定等区域,包括奉贤南桥、浦东惠南民乐,松江南站,闵行浦江,宝山顾村,嘉定云翔等基地,为第六批次共有产权保障住房供应、旧区改造、重大工程建设提供了充足房源。

据了解,上海市第六批共有产权保障住房共受理了近3.92万户申请家庭,截至6月26日上海市第六批共有产权保障住房摇号排序工作已圆满完成。全市16个区约3.5万户符合条件的申请家庭(含上批意愿表达参加本批摇号的申请家庭1200余户)参加摇号排序工作,并取得选房轮候序号。

上海市住建委官网文件中也表示,上海将加快推进共有产权房房源建设,2018年下半年将适时启动新一批次申请受理工作。

自2010年上海推出第一批共有产权房以来,上海共受理六批次共有产权房的申购。从历年数据来看,上海申购共有产权房的家庭在逐年增加。从供需两端来看,上海目前共有产权房仍然是“僧多粥少”、供不应求。

一位业内人士告诉中国房地产报记者,实际上上海人对共有产权房放宽政策还是很期待的,毕竟价格真的很低,但无奈很多人都买不到,因为要排队,最根本原因还是供应较少。

供后管理趋于严格

按照此次最新发布的上海市共有产权房供后管理相关规定,共有产权房购买满5年方可转让。居住证持证人取得不动产权证满5年,并同期在本市累计缴纳社会保险或者个人所得税满5年,自有产权份额部分,可向其他符合购买共有产权保障住房条件的居住证持证人转让或由区住房保障机构回购。凡共有产权保障住房购买人购买商品住房的,应当先将该共有产权保障住房转让给其他符合购买共有产权保障住房条件的居住证持证人或由区住房保障机构回购。转让给其他符合购买共有产权保障住房条件的居住证持证人的,共有产权保障住房性质和政府产权份额不变。

且此次通知中对政府回购价格也作出了明确指示,规定共有产权保障住房由区住房保障机构回购的,回购价格为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。

这样一来,上海的共有产权房已经形成完全“封闭”市场,即使所购买的共有产权房符合转让条件,也只能在共有产权房市场内部流通,这样的限制使得一部分购房者对申购共有产权房变得犹豫起来,导致“弃房”现象时有发生。

据中国房地产报记者了解,由于收入有限,家住青浦的陈女士一直想申购共有产权房项目,但目前陈女士已经放弃了这个想法。她告诉中国房地产报记者,虽然共有产权房对收入家庭来说,能够切实解决住房需求,但是,每一个购房者都希望房子在满足居住之外还能带来一些增值的功能,因为共有产权房购买之后不能像商品房一样在公开市场交易,只能在共有产权房市场内部流通,所以再三考虑之后最终放弃了申购。

但在上述业内人士看来,虽然目前上海对于共有产权房的退出机制较为严格,但仍然需要细化完善。目前总体来讲上海此类住房的房源少、需求大,那么后续政府可能需要考虑如何平衡这部分需求,比如有些家庭收入提高了或者不符合保障条件了就及时退出,并让有需要的人入住。