打折促销再现,楼市一夜入秋,房企如何“活下去”?

  (央视财经《交易时间》)“金九银十”通常是楼市传统的销售旺季,不过今年的“金九”似乎并未达到预期,楼市销售颇为冷淡。而刚刚过去的国庆黄金周,虽然各大地产商推出各种打折促销的优惠措施,但多地楼市仍然一片“凉意”。黄金周楼市深圳的情况又是如何?来看记者调查。

  深圳楼市十一国庆平淡收场 二手房市场火热不再

  孙佳彦是一名有着15年工作经验的房产中介,她告诉我们,这个十一是2011年以来,最冷清的一个黄金周。她所在的片区黄金周期间,二手房交易量居然为零。

  深圳美联物业福田北区总经理 孙佳彦:今年的二手房应该说看房量是极少的,我们也几乎没有时间上门客。看房量可能跌了50%,一个门店可能只有一批客在看房,但是成交的话几乎是没有。

  孙佳彦的感受不是个例,整个十一,记者走访福田区、南山区、宝安区等多个二手房中介店铺了解到,深圳多个片区二手房报价出现下跌,房产中介公司都门庭冷落。

  深圳贝壳研究院院长 肖小平:如果从实际成交来看的话呢,我们从7月份开始深圳已经出现降温了,那么这种降温在8月份以及9月份的话是更加明显,现在我们二手房的交易量如果跟正常时候相比的话,大概已经下降接近50%了,这个是交易量的变化,那么至于价格的话,目前这个上升的势头也已经消失了,那么开始变成在稳中盘整。

  自“7.31新政”以来,深圳的房地产调控政策,对当前深圳房地产市场存在的离婚炒房、商务公寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性的打击。现在看来,对二手房市场的调控已经起到了相当作用。据乐有家研究中心数据显示,9月深圳新增住宅预售房源量环比上涨124.44%,新增求购客户量环比上涨72.7%,但一、二手成交量均呈下跌趋势,环比下跌超3成,市场观望情绪浓厚。

  中国城市经济专家委员会副主任 宋丁:我觉得这两次调控,应该说把整个二手市场形成了一个高压态势,那么加上最近的这个楼市的面上来看,无论是一手二手,特别是开发商的一些动作,都使整个的一个二手市场产生了一个很大的心理压力,就对预期的一个重大改变,就是下一步是不是楼市要下跌,那这样的话就导致供需关系发生一个反转,就整个形成一个买方市场格局。

  房企自救全面清场 活下去成为当务之急

  九月份以来,深圳的房地产市场的画风急转直下。之前新房抢号的消息还历历在目,突然间万科2018秋季例会不经意间流出的会议现场照片,尤其是赫然出现的红底白字标语——“活下去”,不禁令人对房地产行业的现状和未来有所思考。十一黄金周期间又如何呢?记者也走访了一些新开楼盘,了解情况。

  这是位于深圳市南山区的一个高端楼盘,附近小区的二手房价格已经到达14万元每平米左右。这个新楼盘在9月28日开盘,备案均价分别均为11.1和12万元每平方米。记者了解到,开盘当天开发商进行了促销行为,实际成交价比备案价还低。

  深圳某楼盘销售人员:我们现在的折扣就是认购有95折,还有就是国庆间促销的97折,还有两个折扣是你签完认购之后才能给到你,就是在我们万科规定的时间之内,你交齐首期款还有一个98折。95,97加98折,等于差不多9折。

  喊出打折销售的不仅万科一家,恒大、碧桂园等多家房地产企业的楼盘都在这个黄金周打出了打折销售的牌子。事实上,全国各地新房降价促销的案例越来越多,深圳市场部分在售盘也采取低价走量的营销策略。国庆优惠的口号促销,似乎也折射出一些开发商为了回笼资金的目的。

  中国城市经济专家委员会副主任 宋丁:从去年到今年这样一个调控之后,尤其是今年的这个,到了下半年的这样一个进一步紧张的格局之后呢,开发商已经感觉到庞大压力,他的资金回笼是个很大的问题,而他的银行贷款,他的资金来源是一个很大的问题,这个时候的话,他可能觉得在整个运转方面,必须要改变原有的这种模式了,所以采取了这样一个,喊出来活下去的概念,然后开始大规模地要启动降价促销的措施。

  记者统计发现,深圳在8月份仅两个住宅项目拿到预售证的情况下,9月末开发商开始表现出积极的推盘意愿,月内近16个项目获得预售证,特别是商务公寓市场的供应量大幅增加。但就在7月底,深圳升级了楼市调控,商务公寓成为重点调控对象。在国庆假期期间,商务公寓市场也似乎最先发生了”变化“。

  深圳美联物业福田北区总经理 孙佳彦:公寓盘成交量都没有上半年这么好,相对来讲看房量也没有往年这么多,也起码跌了一半。开盘价格,因为限价的关系,我觉得是比较接地气的,几乎是便宜过周边的二手很多,因为国家730政策出来之后—对公寓是有一个打压的,那么购买五年以内是不能买卖的,所以公寓它需要一个就是七到八年的一个持有成本。

  据深圳市规土委近日发布的统计数据显示,9月深圳楼市仅成交2248套一手住宅,为7年来同期最低水平;9月的房价为54080元/平方米,环比下跌9元/平方米。根据华融证券房地产行业周报数据,10月1日到7日,全国房地产市场成交面积全面环比下跌。新建住宅方面,重点关注的30个城市商品房成交面积为131.11万平米,环比下跌63.71%。其中一线城市成交11.96万平米,环比下跌86.79%;二线城市成交67.49万平米,环比下跌62.15%;三线城市成交51.66万平米,环比下跌44.07%。

  深圳美联物业全国研究中心总监 何倩茹:从目前的情况来看,暂时市民还是在观望,还没有说踏出一个买房的这么一个动作。

  房地产调控持续升级 资本市场整体回调

  资本市场方面也不容乐观,在过去20天的时间里,以申银万国房地产指数为例,已经下跌超过10%。

  最近,很多房地产股票都出现了不同程度的下跌。过去20天里,万科A下跌15.7%,保利地产下跌13.7%,招商蛇口下跌11.2%。在10月7日,国庆假日最后一天,央行宣布降准,释放约7500亿元增量资金。每一次降准,无论是直接还是间接,其实楼市都会有较为积极的反应。节后10月8日第一个交易日,申银万国房地产指数下跌4.61%,成为7月以来板块最大跌幅。

  深圳贝壳研究院院长 肖小平:对很多城市的这个置业者来说的话,我们的房贷额度是非常紧张的,那么这一次的降准,可以释放出流动性来的话呢,可能会让这些消费者觉得,以后我房贷会更容易一些,所以我觉得这个心理层面的影响是有的,但是呢,因为整体的市场形势并不乐观,所以它并不像以往一样,就是能够整个市场的提振信心。

  2016年开始的房价大幅上涨,最本质的原因还是供小于求。一二线热点城市,由于新增住宅建设用地面积减少,导致供需关系紧张,抢购现象频出。三四线城市,由于棚改货币化安置比例过高,产生了大量的购房需求,在去库存的同时,也催涨了房价。

  深圳美联物业全国研究中心总监 何倩茹:第一就是政策环境比较紧张,第二的话呢,我们的房价真的是处于一个相对的高位,所以大家买房的积极性会下降。

  一方面是心理已经发生微妙变化,另一方面,在需求没有明显增长的情况下,很多城市的住宅建设用地供应量反而增加了。中国指数研究院发布的数据显示,2018年上半年,全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米,同比增长29.3%;其中住宅用地成交4.0亿平方米,同比增长23.5%。各线城市成交面积同比均增长,其中一线城市上半年同比增长6.7%;二线城市同比增长25.3%,增幅居各线城市之首;三四线城市同比增长23.4%。2018年上半年成交的土地,大部分将在2019年开盘,这也就是说明年的新房供应量将会增加25%左右。

  中国城市经济专家委员会副主任 宋丁:经过这两年的调控之后,一个大的形势之下,我认为可能在行业内部会发生一个大的一个调整。

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