网传禁土令将致西安房价上涨,谣言还是真相?

来源:西安楼市情报作者 |小花

最近我朋友圈里疯传着一些禁土令的消息,有很多置业顾问朋友在圈里发消息说是禁土令造成了今年上半年的房荒,眼看着禁土令将至,要是不赶紧买房,恐怕会造成新一轮的房荒,还有可能造成房价上涨呢?

看到这里,不明真相的群众或许小有惶恐,这禁土令究竟是何方神圣?威力竟能如此之大!

“禁土令”到底是何方神圣?

说到禁土令,既然能被拿来说事,那肯定和房地产还是有一些关系的,究竟是个啥关系,我们来看看去年的同期文件。

2017年10月,西安市城乡建设委员会发布《2017年秋冬季建设工地扬尘污染防治攻坚专项行动方案》,

西安铁腕治霾:11月15日起执行冬防期"禁土令

",除地铁项目、市政抢修抢险工程之外的建设工地禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业。

什么意思呢?就是不让拉土车出入工地了呗,不能出土,也不能倒土,同时也要求不许拆迁,因为拆迁也会造成扬灰啊。

同时“禁土令”要求全面实行冬防期驻场监管,2017年11月1日开始,对全市各类非涉土工地和办理了施工备案的涉土工地、两类企业,实施24小时驻场监管,确保各项防尘措施落实到位。

什么意思,涉土工地只要备案了,并且在符合规定内还是可以进行施工的。那这个符合规定到底是到哪一步了呢?也就是啥样的可以施工,啥样的是不符合规定呢?

针对这一问题,我们电话采访了建筑前瞻总经理李宇飞,李总表示”禁土令实施后,一般只有省级政府的重点项目可以施工,房地产的大型涉土工程肯定会受到影响,但房价和这个关系大不大还是需要从库存量以及国家政策等多个维度来衡量。“

西安市建委的工作人员指出:“凡发现扬尘治理措施不到位的工地,一律进行停工整改,一律对工地的建设单位、施工企业、监理单位、项目负责人进行为期15天的专项教育培训。并根据问题的严重程度,暂停该工地所在企业在西安市建筑市场的招投标资格。”

由此可见,就是你涉土可以,但是不能有扬尘,而且不能大量涉土,这么看来,整改园林,种种树倒是可以的,但要是挖坑打地基恐怕不行。

针对禁土令对房价的影响,我们电话采访了长安大学建筑学院教授王天贤,王老师表示”禁土令虽然对房价有影响,但是影响并不大。一方面开发商他们是了解政策的,为了按原计划施工,他们会在禁土令颁布前把一些受限制的作业会提前完成,另一方面,为了保证正常施工,开发商也是会有一些措施来避免污染的。“

话说,王教授说的确实在理,毕竟西安也不是第一年颁布禁土令了,按照目前的市场行情和房企负债率情况,开发商为了尽快回款应该是会提前工期或者做好相关防护措施的。

禁土令与预售证有多大关系?

说了禁土令,下面我们再来看看禁土令和预售证到底有多大的关系呢?以至于有置业顾问竟能说到发了禁土令就会影响房价。

其实说到底无非就是由于禁土令导致工程无法施工,工程进度无法达到预售条件,拿不到预售证,所以预售房源不能按时供应。

那获得预售证要求工程进度达到什么条件呢?为此我专门致电了西安房管局,得到的答复是这样婶儿滴——申请办理预售证需要的工程进度标准,只需要完成申请楼栋整体总造价的25%就可以办理。

话说听到这句话,我当时就震惊了,这是个什么条件,也就是说一栋楼要申请预售证,这栋楼盖下来要花100块钱,目前已经花了25块钱,就能申请预售证了!那跟禁土令看似关系也不大啊,所以不要再被禁土令限制预售证发放的传闻搞得心神不宁了。

禁土令,真能左右房价?

很多朋友担心禁土令会导致房价上涨,归根结底还是担心楼市再次出现供不应求的状态,害怕西安房价再次疯涨,但从目前的行情来看,禁土令还真没那么大威力!

1. 禁土令真来,还有7.9个月的库存期呢

如果说明知这个“禁土令”和房价关系并不甚大,但是依然惶恐西安日后会否因此无房可买,那我们来看看西安目前的库存数据,以解你的“恐慌”心理。

据创典全程数据显示,截至2018年8月份,西安商品房存量2250.89万㎡,去化周期12.6个月,与上月基本持平;普通住宅存量867.28万㎡,存量下降62.43万㎡,去化周期基本持平为7.9个月,明显低于全国百城住宅库存去化周期。分区域来看,城南去化周期最长,其次是城内,去化周期为26个月,沣东新城去化周期最短为4.4个月。

看了上面的数据,我们知道目前普通住宅的去化周期约为7.9个月,而禁土令一般有效期为4个月,所以不必太过惊慌。此外,要知道,西安商品房去化周期缩短不只是和供求关系有关,还有一些是因为开发商上报的备案价不过审以及其他原因导致了房源入市速度减慢。

虽然西安的住宅库存在不断减少,但并不意味着真的没房了。此外,前几年开发商拿地建房的规模也很大,从数据看,此前最高峰是2014年时的1800万㎡左右。至于现在出现的供不应求现象,并不全是因为库存不足,而是在预期下房价倒挂、供给不足,再加上部分企业的惜售心理导致。如果算上这些房子,对于整个市场而言,待售总量也是巨大的。

2.国家政策在上,谁敢”造次“?

国家都发话了,坚决遏制房价上涨,那这个档口有谁敢顶风作案呢?从目前全国的局势来看,最明眼的一线城市北上广深已纷纷响应,更有厦门、杭州、合肥等地出现打折销售的现象,在政策红线之下,各地政府也纷纷响应号召。

前天中午11点,西安市房管局与西安市委联合发布重磅信息:关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。意思就是:针对近期房地产市场乱象,通过部门联合执法,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法销售、虚假宣传等行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众合法权益。在这个档口上,你觉得西安房价能涨到哪里去,别忘了这11个部门里面还有市物价局呢,它可是掌管房价的命门单位啊!

3.11个部门联合治理,西安房价怎会翻天?

从目前的情况来看,禁土令对西安房价可以说是影响甚微了。一方面,国家政策在上,西安前不久11个部门联合整治楼市乱象,不可能在短短一两个月内就因为禁土令而变天,再说新官上任三把火,新上任的西安市房管局局长也不会任凭房价上涨的。另一方面,西安的新房库存足够消化8个月,还有30余纯新盘即将入市,加之二手房的存量,因为4个月的禁土令就让房价出现上涨,让市场出现供不应求现象的概率很低,所以,稍安勿躁了。

结语

最近朋友圈沸沸扬扬的“禁土令会导致供不应求,房价上涨”的言论搞得人心惶惶,其实我们理一下发现也就是个paper tiger没那么可怕,在“坚决遏制房价上涨”的号角声中,现在全国大多数城市都处于回调状态,楼市也在慢慢回归理性,所以,感性的你,也要冷静冷静,其实市场没那么疯狂了。

亲爱的铁粉们,我们会不定时当“朋友圈谣言粉碎机”,如果您有线索或者疑惑也可以向我们提供,让我们一起来破除谣言,直击真相!