武汉楼市调研:最后的战场开始投降!

  编者按:本文来自微信公众号

  武汉情况如何呢?

  武汉地盘太大,都跑遍不太可能,我只能在光谷、武昌、汉阳、汉口挑几个代表性的地方考察一下。

  结果发现多种异样,如茶水费基本消失了,过去捆绑的精装修有的可以选择毛坯了,大妈们倾巢出动拉客了,置业顾问服务态度又好了,推销电话又多了,日光盘很少了.......

  种种迹象表明,武汉楼市已从晴天转向多云。

  1

  行情开始变化

  (这图是米宅去年9月份做的武汉新房价格图,但武汉新房限价,价格基本没怎么变,我比较笨,自己不会制图,所以还是引用了他们的图,更直观)

  ——光谷——

  光谷号称武汉的宇宙中心,网红区域,过去两年房价被炒高到两三万,仍一房难求,但最近几个月行情开始逆转,日光盘也开始成为过去式。

  比如我们看的光谷核心区的正荣紫阙台,毛坯24500元/平米,可另选精装修3500,因为价格比较高,所以卖的也慢。

  又比如世界城香榭丽舍,8月份推出78-120平左右两房和三房,带装修销售,备案均价约22000元/平,外加3500的装修,超出大家的预期值,所以开盘也卖的一般,544套房源也未日光,只好打95、97折,现在还启动了分销。

  光谷的优势在于有产业支撑,白领阶层多,所以购房需求旺盛,教育资源集中在武昌片区,大学生毕业如果留在武汉,一般主要的就业机会也是在武昌。

  不过,光谷的房价有些超前发展了,增速明显快于别的区域,这会挤压人才流出,后续光谷的回调不可避免。

  陪我一起看房的小金说,他2个武汉理工大学的同学2012年毕业,都在中建三局,一个在武汉,基本工资三千,年薪8万;一个在深圳,奖金十多万,一年税后30万,收入差三四倍。深圳的同学2016年买了个七十平米的房子,单价四万多将近300万。

  当然,四万多在深圳是关外了,大概相当于武汉的三环外。

  从中介机构了解到,目前购房者主要是首次置业的小年轻买来结婚的刚需为主,购买力偏弱,二手房因为评估单价低,所以首付40万左右,只能买总价在100万左右的房子,而新房三十万就可以买100万的房子。超过140平米以上的大户型二手房很难卖,能买的起这种房子的资金量,至少在300万左右,改善型需求要先卖房才行。

  光谷已吸纳小米、腾讯、奇虎360、华为等多家知名企业来此建立第二企业总部、基地或研究院等,IT从业月收入一万多算高收入,但一个家庭买套300万的房子,月供在8000-1万左右,压力也不小。

  三环外的二手房也开始在降价了,比如三和光谷道,目前有一套放盘120平米195万,(另外税费5万,中介费2.5%),而7月成交的是205万,降了十万。因为周边出来了几个新楼盘,对二手房价格有拉低。

  现在买卖双方还处于僵持阶段,所以跌价还不多,只降了一千左右,据中介说,有点降幅的业主有些是因为要换学区房,有些是因为工作调动,卖了去一线城市买。

  ——武昌——

  武昌给我的感觉就是一个大工地,区域还处于大改造升级中,车流人流密度大。

  武昌核心区最高价代表楼盘,万达御湖壹号,位置确实非常好,但价格不友好,3.8万带装修,在售220平米、255平米,一套房子起码要八百多万,这种购买人群恐怕只有武昌的公司高管能买的起。

  南湖,保利大都会,前期卖到2.8万带3500的装修,10月开盘2.4万带2500的装修依然没有日光,降价说是产品不同,但我觉得本身前期价格就太虚高了,业主们至少光荣站岗三五年以上吧,旁边2013年的次新二手房保利蓝海郡,同样是湖景房,9月份最新的一套91平米3房成交价200万,单价21900元/平米,但成交周期明显拉长了,放盘120天才卖出去,相比挂牌价降了10万。

  南湖保利中央公馆,2015年时八九千一平米房子随便挑,2016进入抢房时代,一年翻了一番,年尾涨到1.8-1.9元。2017慢慢涨到2.2-2.3万,2018三季度稳定在2.4-2.5万/平米。

  白沙洲,虽然目前还是不毛之地,陪同我的武汉小伙伴说那边交通路网不发达,以后很可能会堵塞出不来,但我觉得价格和地段才是王道。

  首先它是三环内,最后一片干净的住宅处女地,好规划开发;

  其次因为政府严格限价,价格较低,1.3万左右带精装,二手房在1.6万,倒挂两三千,最起码相对比较安全。

  虽然现在配套和环境不如一江之隔的四新,但价格便宜是优势,交通和环境在规划上以后都会有改观。

  去看了万科云城的展厅,下个月开盘,地价九千多,估计不止卖到1.3万吧,政府要放开这种地王的限价了。

  青山,中冶39大街毛坯备案价20500元/平米,另外带3500的精装修,2.4万/平米,价格不便宜,所以一直有房源在售。

  销售经理跟我们坦言,2万以上的精装修楼盘今年下半年来开盘就没有清盘的,行情确实没那么好了。

  “现在200套房,能蓄200组客户就可以开盘了,开盘能去化8成就算不错了。因为行情不一样。投资的那股风过了,刚需改善的人都在四处对比,因为大家觉得至少不会涨,所以都不急于下手。”

  而中介告诉我,附近的中建开元公馆,2016年新房卖1.3-1.5万,而去年今年成交价都在2.2万,并没有涨,如果投资,算上中介费税费利息,转手卖出去也没钱赚。

  ——汉阳——

  从白沙洲过江来到四新片区,发现非常宜居,路面环境焕然一新,与武昌给我的印象截然不同,人口密度也相应的要稀疏很多。

  价格也比较公道,招商公园1872,14300元/平,国博新城2014年首开7700元/平米,新房涨到现在1.5万带装修,五年翻倍算正常吧,但暂时无房源在售。

  跟中介了解到国博新城二手房1.7-1.8万/平米,一年来稳定在这个价格,这段时间有点小降,90平米155-160万,降了几百块,但看房者寥寥无几,有价无市。我估计后续是二手房继续降价,填平倒挂空间甚至低于新房。

  另一个新盘城投四新之光,毛坯1.3万,现在只能买120平米以上的改善型房源,二套首付五成,利率上浮35-40%,这个盘价格是比较便宜,但据拉客的大妈告诉我,因为是毛坯房很抢手,虽然明面上是网上抢房,但暗地里还要收茶水费,这也是当下少有还收茶水费的一个盘了。

  走出这个售楼处时,被守候在门口的大妈拦住了,非要拉着我们去看别的项目,于是顺便配合她去王家湾看了三个盘。

  一个是铭悦芳华,1.4万加2500精装,价格偏高;一个是保利香颂,1.7-1.75万带2500装修,价格更高,去年到今年涨了一千块;一个是保利星河九州,1.55万带装修,有几个不利因素,公墓、垃圾发电站、变电站。

  这些楼盘需要请大妈们出来费劲拉客的原因,也是因为性价比不高,我个人觉得他们虽然在王家湾商圈,但我从地铁布局和地段来判断,感觉要比四新片区差,但价格却比那边高,不合理,因为商业配套是可以在后期随着人流布局的。

  后来又有几个大妈求我们帮下忙配合他们完成一下任务,真是行情日下。

  ——汉口——

  汉口,传说中武汉有钱人集结的区域,小商品经济发达的片区,房价最贵的地方。

  我们去看的二环线楼盘,中城悦城,2.58带3500装修,价格偏高,不好卖;

  二环线边上不远的远洋万和四季,单价2.15万,大户型价格更便宜点,1.9万,准备开140多套,认筹也只有一百多组客户,蓄客并不理想;二环线再往东的万科汉口传奇2.2万带装修,价格差不多,都形成了竞争压力。

  潜在新盘多的片区,有竞争压力的,大可不必急于下手,等着开发商竞相降价打折卖吧。

  最后看了武汉最顶级的富人区,武汉天地,也已经降价了。

  跟附近的中介聊了聊,武汉天地2015年就卖到3万/平米,起点非常高,去年最高峰卖到6-6.3万,现在回调到5-5.5万/平米,这样看相比2015年的起点价,一倍都不到了,比普通住宅的升值幅度还不如。

  武汉的顶级豪宅为什么会回调这么快呢?

  中介说,主要是因为滨江商务区还有很多4万多的新盘,另外武汉天地的云端新盘后面也要开,同一个开发商,只是物业费贵些,一个月6块/平米,但毕竟是新房,还带精装,单价不到5万,所以拉低了二手房价格。

  云端有两三百套房,很多人在等,有钱人还是有很多,汉口各种批发市场,小商品经济发达,小老板多。

  不止是价格下跌,成交量也萎缩明显,这家中介店2016年一个月的中介费能赚300万,2017年下降到90万,今年只有二三十万,一年下几个台阶,这算是中介行业的一个缩影吧。

  2

  投资客离场

  整体而言,四大区域跑下来,对武汉楼市有了基本了解,2015年武汉房价开始起步,2016年进入疯抢时代,一年翻番,2017、2018年蜗牛爬坡,今年三季度开始高位横盘,有价无市。

  据武汉房天下数据显示,10月二手房挂牌均价为18643元/平,环比9月轻微下跌0.74%,基本持平。同比去年10月上涨1.71%,小幅上涨。

  9月计入统计的76个住宅类项目中,共推出24163套商品住宅,其中只有25个项目开盘当日售罄,“日光盘”比例大幅下降。

  根据开发商和中介们的反馈,今年年中后,武汉楼市就没有那么火爆了,以前是秒光,都要茶水费,经过过去两年半的疯狂,买房的人消耗了很多。加上政府调控后,市场需求也少了。

  据统计,武汉市房管局发布数据显示,9月份武汉批准预售新建商品住宅30020套,而成交只有12914套,同比下降21.03%,环比下降22.69%,平均放出2.3套房卖出一套。

  户型超过140平米,总价超过300万的房子,入市门槛太高就不好卖了,这意味着武汉大多数有钱人已经耗尽了,投资客在离场,剩下刚需和刚改在观望,因此开始同大多数二线城市走向趋同,即市场分化,高性价比的楼盘依然受欢迎,而低性价比的楼盘开始滞销。

  武汉楼市实际上在2017年初有过一段调整期,但后来又加入抢人大战,包括大学生可以低于市场价20%买房的政策,这又制造了一大批需求,继续支撑市场,毕竟武汉的高校太多了。数据显示,今年1至8月,武汉市留汉大学生近30万人。实现大学生落户10.62万人,比2016年和2017年同期增加6.59倍和1.04倍。

  今年下半年还有个新情况,政府在逐渐放松限价,对2016年、2017年出的那些地王给予通行证,以前那些低价地卖完后,就给高地价王放行,让他们以市场价去卖。

  这样的结果是什么呢?新盘不再便宜,当一二手价差逐渐消失后,便失去了投资价值,没有了套利空间的驱使和诱惑,投资客就会退场,剩下的只有刚需和刚改。假如新盘按市场价卖不动,那开发商到时候自然只能被迫降价,卖的动,那就是刚需吃亏。

  比如武汉东西湖区的融创观澜府地价一万多,高层毛坯备案价13900-18500元/平,外加3000元/平精装修,冲破吴家山板块2万元的价格天花板!而目前这个版块最贵的次新小区海林广场也只有1.6万/平米,其余大部分都是1.3万,2万多估计也很难卖的动。

  另外,据了解,近期武汉三环外开盘的几个项目也开始卖不动了,主要问题在于项目位置稍偏远,而价格不具备优势,甚至直逼三环内低价项目,显然高估了。

  比如汉南区这种偏远的区域,虽然不限购,但是价格也不便宜,楼盘又多,碧桂园凤凰城卖9300带1800的精装,就一直卖的不太理想,中介四处宣传买房返佣金。

  目前,武汉楼市新建商品住宅库存约13万套,按目前的销售速度,去化周期有12个月,已经是供需平衡了。

  以前大家抢房的时候老说房子不够卖,房价还要涨,我总是跟你们强调,政府加大土地供给量到入市,需要一年到一年半的时间,从调控到见效一定是需要时间的,量在价先,先是成交量下降,然后才能轮到价格下跌,等房子上市,需求提前释放完毕,届时需求不足,房源供过于求,就是房子降价的时候。

  武汉房管局近期通过对全市商品房项目进行清理,预计今年第四季度,武汉市将有205个楼盘、超过1334万平方米房源可入市销售。

  到明年,武汉的去化周期估计会超过12个月,供给量会明显增大。

  另外,武汉的利率上浮太高了,普遍上浮30%-40%,非常变态,应该是全国首屈一指,对刚需来说很不划算,我个人建议如果你不是很着急买房自住的话,可以等一等利率下调再买,因为上浮的合同签了,是不会随着基准利率下调而调的。

  3

  土地开始流拍

  2016、2017年各大开发商在土地市场叱咤风云,开价都不眨眼,将一个个地王笑纳怀中,现如今只能暗暗叫苦不迭,虽然政府有意放开限价了,但市场却要转向了。

  随着新房市场的下滑,开发商拿地也收敛了,武汉的土地市场已经开始降温,比如一周前出让的5宗地,4宗宅地、1宗商服地,均以底价成交。

  而值得关注的是,从三季度开始出现流拍。

  流拍1:8月28日,东西湖区吴家山板块P(2018)061地块;

  流拍2:9月11日,东西湖区吴家山板块P(2018)077号地块无人出价;

  流拍3:10月19日,洪山区南湖板块P(2018)79号地块因无人出价;

  流拍4:10月23日,新洲阳逻板块P(2018)093号地块因无人出价;

  如果说前面几宗地是因为太偏远,没有地铁,条件苛刻,那这宗地附近有地铁、地块要求较低,也仍然惨遭流拍。

  流拍5:10月30日,硚口核心版块住宅用地,P(2018)096号二度流拍。

  硚口96号地,在观音桥附近,靠近二环线以内,有2条地铁线,地段肯定是无可挑剔,属于标准的核心区。

  但起始价70亿,起始楼面价14471元/平米,盘子比较大,该地块原定于9月29日出让,延迟一个月挂牌,依然没人出价,以流拍告终。

  这也说明了房企在楼市转向的关口,对后市预期不太好,开发商资金又都紧张,融资困难,资金成本高,都不敢贸然拿地,地主家余量不多,拿地也要精打细算,小心谨慎啦。

  因为这宗地周边的新盘如时代新世界、新华尚水湾,均价在2.8万/平米左右,还不一定卖的好。

  土地一旦开始流拍,后面地价就有可能下降,政府地卖不出去,就得主动降价卖啊,跟厦门学习,新房价格也就有了进一步下降的基础,以前老说面粉比面包贵,那面粉便宜了,面包总该降降吧。

  武汉最近已经出现有房企资金链断裂的情况,硚口区汉水岸1号楼300户商住两用的房子,本来应该交楼了,结果2年了连网签都没办理,开发商资金断裂把房子抵押给基金公司了。

  所以大家千万别买小开发商的房子,在楼市下行期和去杠杆周期中,小开发商的楼盘容易暴雷。