前三季卖地4.2万亿超去年全年 土地流拍较多但出让金不降反增

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者杨仕省 北京报道

土地市场的“寒流”仍在持续。

刚过去的10月,有机构统计全国土地流标合计高达25宗,其中昆明流标土地数量最多,共有8块,西安4块。而最近两天,昆明又有两起土地交易以失败告终——昆明市土地和矿业权交易网信息显示,方旺片区10月30日网拍的65亩住宅用地因报名人数不够流拍;10月31日下午交易的原昆八中地块因无人报名、挂牌不成交。这是昆明10月第三起土地交易以失败告终。

《华夏时报》记者从多家咨询机构了解到,最近不论是一二线城市还是三四线城市土地流拍增多,成交量也有下降,但土地出让金却不降反增。

但问题的另一面则是,“今年前三季全国卖地高达4.2万亿元,创下同期土地收入的新高。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉《华夏时报》记者,眼下,地方债务到期、地方融资平台收紧,地方基建与城市建设需要巨大的资金,而财税收入因降税费下降,地方最缺钱之时,房地产仍是地方财政收入的主要来源。

“过去30年卖地收入38.5万亿元,年平均卖地1.28万亿元,这是一笔庞大的地方财政收入,占到地方财政的50%以上,最高的甚至超过70%。”谢逸枫说。

“今年二三线城市的土地成交量非常巨大,一线城市地价总体水平也比较高。不仅是因为今年商住用地的供应量非常巨大,比前几年还要多,土地出让金也超过前几年。”谢逸枫说,目前最担心的是住宅地块流拍现象比较严重,明年可能会面临着供不应求的局面,而商品房库存没办法及时补充会导致明年房价上涨压力很大。

土地市场量跌价涨

《华夏时报》从多家咨询机构了解到,最近一二线城市地价涨幅确有收窄,土地流拍与底价成交增多,成交面积和金额则有所下降,但总体来看,土地出让依然非常高。

根据中国指数研究院数据信息中心监测显示,2018年10月15日至10月21日,从监测40个主要城市土地推出量来看,各类用地推出方面,40个主要城市共推出各类土地178宗,推出面积954万平方米;在土地成交方面,40个主要城市成交总金额496亿元。其特征就是不论推地还是成交均比上一周有所减少。

住宅用地推出方面,40个主要城市推出住宅用地63宗,较前一周减少35宗,推出面积333万平方米,较前一周减少177万平方米。成交方面,成交住宅用地49宗,较前一周减少14宗,成交面积228万平方米,较前一周减少29万平方米;住宅用地成交总金额267亿元,较前一周减少111亿元。

《华夏时报》记者注意到,福州、西宁、三亚和石家庄等4个城市无土地推出,也无成交。具体来看,一线城市供求两端环比增加,总体均价环比下滑。推出方面环比走高,一线城市除深圳外均有土地供应,共推出土地24宗,推出面积169万平方米,较前一周增加39万平方米、环比上涨30%。成交方面环比走高,宅地成交下滑过半。一线城市共成交土地15宗,较前一周减少8宗,成交面积124万平方米,较前一周增加11万平方米,成交总金额170亿元,较前一周减少28%。

与一、二线城市土地总体供应缩水不同,代表二线城市供应较前一周减少,36个城市中28个城市有土地推出。二线代表城市共推出土地154宗,较前一周减少113宗,推出面积784万平方米,较前一周减少425万平方米、环比下滑35%。

成交方面,代表二线城市成交较前一周增加,36个城市中27个城市有土地成交。二线代表城市共成交土地149宗,较前一周增加22宗,成交面积747万平方米,较前一周增加164万平方米,环比上升28%。二线城市成交总金额326亿元,较前一周增加85亿元。

此外,三四线城市住宅用地市场表现更活跃。其中,苏州高新区狮山街道珠江路东、向阳路北地块被苏州高新开发以近39亿元、18000元/平方米底价竞得,领跑榜单。北京3宗宅地入榜,总建筑面积近14万平方米,共收金79.5亿元。10月18日,天津公告挂牌1宗综合宅地,总规划建筑面积近29万平,总起始价47.5亿元,截止日期为11月16日。

土地收入创同期新高

“尽管今年的土地拍卖流拍较多,但土地成交总金额还是非常高的。这是因为,今年土地总体的供应量比去年还要多,交易量也比去年还要大,土地价格总体平均比较高,因此土地出让金还是很高的。”谢逸枫称。

财政收支数据显示,1-9月,全国土地出让收入42298亿元,同比增长32.1%。去年1-9月累计全国土地出让收入32031亿元,同比增长39.4%。 按照今年前9月的走势看,2018年全年土地出让收入肯定会超过2017年,再攀高峰,达到6万亿元左右。2017年全国土地出让收入52059亿元,同比增长40.7%,创下历史新高。

记者查阅数据显示,自2011年至2016年全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。不难看出,今年前9月卖地收入,已超过2011年、2012年、2013年、2015年、2016年全年了。

今年前9月,全国土地收入同比上涨32.1%,创卖地收入历史最高纪录。“当房地产市场低潮与房价调控时,房企就会拼命拿地补仓,土地收入大涨,反之房地产市场高潮与政策刺激时,房企就会拼命的卖房回款,土地收入下降 。”谢逸枫说。

“预计到2018年底,全国卖地总收入超过43万亿元,意味着过去31年中国卖地年均1.38万亿元。”谢逸枫说,这笔巨大的财富全部归地方所有,房地产收入占地方财政50%以上。“地方财政靠房地产收入支撑,这就是为什么调控屡次失败的根源。”谢逸枫说,土地财政是地方政府还债的主要资金来源,房价只涨不降源于此。

据谢逸枫分析,土地财政收入一直以来都是地方最主要的财政来源。自1987年-2018年前9月,全国卖地总收入高达42.7298万亿元。

问及前9月土地收入创新高时,谢逸枫给出了四个方面的原因。一是地价的全面(一线平稳上涨、二线地价大涨、三线地价暴涨)上涨;二是土地供应量、成交量大增,特别是一二线及三四线城市的土地供应量、成交量大增;三是房企疯狂拿地补仓,考虑一二线城市的土地资源稀缺与三四线城市的房价上涨,房企有钱就会抢地;四是地方积极卖地,考虑到地方债务、财政收入、城市基础设施、经济发展等压力,土地收入暴增,折射出地方政府依赖土地财政的现象还存在。

责任编辑:徐芸茜 主编:陈岩鹏