谁在担心房价下跌?

◎文综合自丨国民经略、侠客岛◎深悦会整理推荐

在新词发明上,我们的创造力向来是一流的。

最近在楼市,又出现一个新词,叫做“降价未遂”。据人民日报海外版新媒体侠客岛报道:

前不久,安徽砀山某楼盘降价后,当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

无独有偶,安徽合肥近日传出,某楼盘降价6000元/平米,有关领导亲自前往调研,不久,房价便又回涨。

在过去几年,这两地都是房价涨幅最为靠前的城市。能接受房价大涨,不能接受房价下跌,这是哪门子道理?

01

历史上的“降价未遂”事件

这种事,在过去层出不穷。

还记得因抽“九五之尊”天价香烟而落马的周久耕吗?

10年前这起事件的导火索,不在天价香烟,而是周久耕的一席话,引发轩然大波,继而被“人肉”出天价香烟、天价表,舆论“次生灾害”由此而生。

2008年,周久耕时任南京市江宁区房产局局长。当年,金融海啸席卷而来,开发商纷纷降价抛售回笼资金,周久耕语惊四座:

对于开发商低于成本价销售楼盘,下一步将和物价部门一起对其进行查处,以防止烂尾楼的出现。

2009年3月,周久耕落马,后因受贿罪判处有期徒刑11年。

在同一年,经受降价风波的还有万科。

2008年,王石抛出楼市“拐点论”,并且率先降价,不仅遭遇老业主围攻售楼处的冲击,同时连地方政府冷眼相对。

2014年,王石在接受《中国新闻周刊》采访时回忆说:

那一年,有政府给万科开了四千万罚款单,为什么,因为降价。这就是物价局开的。我们一般认为你物价局更应该管的是哄抬物价啊,但物价局说你降价是为了垄断。这就是万科当时的地位。

不过,这事不关乎万科的地位,只关乎地方政府对待房价的态度。

02

房价能涨不能跌?

能涨不能跌,这一向是部分地方政府的潜规则。

在楼市博弈中,存在错综复杂的利益主体,诉求不同,底线也不同。对待市场的态度更是完全不同。

对于开发商来说,在楼市调整之际,降价促销不仅是正常市场规律的体现,也是快速回笼资金、防范资金链断裂以及为未来储备粮草的不二选择。

行业龙头万科在高呼“活下去”的同时,就一边通过降价回笼资金,另一边大肆抄底。显然,在楼市冰封期,谁掌握的现金流多,谁就能获得市场的主动权。

相反,某些负债高企的开发商,正面临着进退维谷的尴尬。不仅发债接连遇阻,在资本市场融资也不顺畅,现金流一直为负,销售回款不如预期,这般情景之下,就是降价,恐怕也无济于事。

不过,对于一些地方政府来说,一切完全不同。

房价一旦出现大幅回调,不仅会带来围攻售楼处的社会稳定问题,而且会带动土地市场转冷,进而严重削弱土地财政,甚至影响到房地产拉动经济的效果,这就是地方政府的主要利益动机所在。

当然,降价未遂,限制楼市回调,只能在统计数字上稳定市场,却无法真正扭转市场预期。强行让开发商维持一个不可能有市场的高位,这不是呵护市场,反而是将开发商往火坑推。

显然,地方政府只在乎土地财政的基本盘,不会在意开发商资金紧张所带来的连锁效应,更看不到金融风险和国内外经济环境变化的大格局。

03

房价维稳的底线

对这一轮楼市调控的判断,我们之前就已给出八个字的结论:楼市冰封,房价维稳。

但同一个楼市,存在错综复杂的利益主体,每个主体对“维稳”的理解并不相同。

对于购房者来说,明显存在对垒的三个阵营:炒房族渴望暴涨,无房者渴望崩盘,刚需进退维谷。所以,市场最容易受情绪波动,追涨杀跌。

相比而言,开发商随行就市,涨的时候疯狂推货,跌的时候大肆促销。这既是在市场摸打滚爬得出的经验,也是在楼市变局期“活下去”的不二之方。

对于地方政府来说,如前所述,更在乎的是土地财政、房地产拉动经济以及防范维权事件的基本盘。所以,不少地方正在偷偷放松调控,以人才引进、政策调整之名,悄然试探宏观调控底线。

相反,于更高层来说,经济的发展大局、整体的金融风险才是第一位的。

国内外环境日益严峻,消费增长动力有待提振,楼市高速运转的发动机也需要休息。

只要楼市调整不至于影响到银行系统,降价不会对经济增长带来进一步的负面影响,那就没有任何理由放松调控。

这正是新华社评论强调“决不允许楼市调控半途而废”的用意所在。

04

博弈的棋局

所以,未来房价的走势,既取决于国际宏观环境的变化,也有赖不同主体的利益博弈。

一些地方政府,在土地财政和房地产依赖的推动下,势必反复试探调控底线,不断以政策微调来达到局部宽松的目的。

相反,对于更高决策层来说,在缓解经济下行压力的工具中。

刺激基建是其一,大减税是其二,深度改革是其三。

除非这三大武器未能起到效用,房地产就不会被轻易启用。

所以,就短期而言,房价大跌不会被允许,但适度调整是有可能的。

就长期而言,楼市的未来,则取决于经济、人口和城镇化的基本盘,空间并非没有,但这早已不是闷头狂奔的时代。