金九银十真没了,官方数据连续2月下跌,楼市真拐了?

房地产到底冷没冷?有些城市依然热,有些城市的确接近冰点了。

统计局的数据参考意义还是比很多机构的数据要大一些。

一、房地产开发投资完成情况

2018年1-10月份,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资70370亿元,增长13.7%,增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

1-10月份,房地产开发企业土地购置面积21963万平方米,同比增长15.3%,增速比1-9月份回落0.4个百分点;土地成交价款11695亿元,增长20.6%,增速回落2.1个百分点。

二、商品房销售和待售情况

1-10月份,商品房销售面积133117万平方米,同比增长2.2%,增速比1-9月份回落0.7个百分点。其中,住宅销售面积增长2.8%,办公楼销售面积下降10.5%,商业营业用房销售面积下降2.8%。商品房销售额115914亿元,增长12.5%,增速回落0.8个百分点。其中,住宅销售额增长15.0%,办公楼销售额下降6.5%,商业营业用房销售额增长1.7%。

10月末,商品房待售面积52789万平方米,比9月末减少401万平方米。其中,住宅待售面积减少321万平方米,办公楼待售面积减少15万平方米,商业营业用房待售面积减少46万平方米。

10月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.94,比9月份回落0.05点。

首先:楼市单月成交连续2个月同比下调,金九银十退烧,楼市接近拐点

2018年统计局公布的1-10月房地产数据显示,整体楼市依然处于高位,但金九银十市场退烧,成色不足。多项数据涨幅放缓,出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看,东部与东北同比销售面积下调。全国累计的2.2%的销售面积上涨是最近半年的最低点。

预计2019年楼市很可能出现同比成交量的累计下调。

10月单月,楼市成交面积同比下调,全国市场分化

截止2018年10月,本轮房地产市场上涨周期已经长达41个月(计算年内累计楼市同比上涨),继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。

但单独看拆分数据,9-10月已经连续2个月出现了成交面积同比下调。10月单月同比下调了3.12%。这已经是连续第二个月度数据同比下调。

按照目前趋势,2018年全年,虽然全国房地产销售额依然将刷新年度历史记录,但销售面积很可能与2017年基本持平,楼市拐点已经接近。

全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下调,而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从成交额看,中西部同比上涨均超过20%。

从月度数据看,市场下调的主要原因有几点:

1:前期各种加码房地产调控政策,全国1-10月房地产调控超过400次,刷新历史记录叠加房地产信贷政策收紧

2:房价持续上涨几年后,购房者追高数量减少

3:整体贸易战叠加宏观经济平稳,投资者热度降低。

从目前趋势看,三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,从全国看,年内上涨依然是主流,但分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但市场颓势逐渐明显。

其次:投资数据年内最低

2 2018年1-10月份,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速比1-9月份回落0.2个百分点

中部区域投资回落拉低了全国房地产投资数据,新开工数据和房地产企业拿地数据依然处于高位,这种情况下房地产投资数据依然处于高位。

第三:库存数据继续减少

10月末,商品房待售面积52789万平方米,比9月末减少401万平方米。

库存超过4年最低,2014年4月来,连续54个月,库存数据最低.

2014年6月末,商品房待售面积54428万平方米。

2014年5月末,商品房待售面积53402万平方米。

2014年4月末,商品房待售面积52652万平方米。

第四:房企资金情况有所缓解

1-10月份,房地产开发企业到位资金135636亿元,同比增长7.7%,增速比1-9月份回落0.1个百分点。

销售处于高位支撑了房地产企业的资金链。

从全国房地产市场看,房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧,在市场成交量依然刷新历史新高的情况下,按揭收紧带来了明显的按揭利率上行。抑制部分市场的非理性购房。

房地产开发贷款余额上涨迅速,其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说,剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。

房贷收紧依然是趋势,房地产降杠杆政策将继续持续平稳,整体看,2018年四季度楼市将依然平稳运行,但房企的资金压力依然较大。

第五:金九银十退烧,房地产景气指数下调

10月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.94,比9月份回落0.05点。

11月截止日前,发布2018年前10月销售业绩的企业合计超过31家,这些企业整体看,9月销售依然处于高位,31家企业合计10月单月销售4552亿。与9月份的4716亿相比轻微下行。

前10月这31家房企合计销售额达到了4.24万亿,平均同比上涨幅度达到了38.8%.

在已经公布销售业绩的31家房企中,10个月销售额就破千亿的企业多达14家

与9月份相比,10月份整体标杆房企的销售上涨幅度有所放缓,9月这31家销售额平均上涨幅度高达40%、但整体看31家房企全面同比上涨,无一房企销售下调。2018年依然是房地产行业刷新历史记录的一年,标杆房企市场占有率继续集中。

严格意义上,中国楼市只有在2008年出现过全局下调,而09年、12年、15年的大规模救市养成了房价不能跌的惯性。2018年逐渐入秋的楼市,到底会不会再全面兜底?