底价成交甚至流拍不断,大国企却逆势拿地

  进入四季度,土地市场供应迎来井喷。不过,在供应高峰之下,土地市场却颇为冷清。无论是一线城市还是二三线城市,低溢价、底价成交乃至流拍不断出现。

  土地出让高峰来临,市场趋冷

  11月7日,广州挂出18宗地块,出让总面积179.72万平方米,折合约2699亩,均将于12月6日正式竞拍。这18宗地包括10宗商住地、1宗疗养用地及7宗工业地,广受关注的10宗商住地分别位于荔湾、花都、从化、番禺、白云。18宗地块总起拍价达316.8亿元,占去年成交总额1123亿元的28%,也刷新了今年起拍总价纪录。

  同一天,济南推出12宗土地挂牌,总面积约为45万平方米,总起始价约为46.49亿元。

  11月份,北京也将迎来年内土地出让高峰。11月,北京合计将出让经营性质地块共18宗,总起始价为461.56亿元,其中住宅多达16宗。

  10月,烟台土地市场迎来供应高峰,前有芝罘、福山多宗地块挂牌,旧改进程不断推进。牟平区也集中挂出七宗住宅、商服用地,包含西北坝、孔家疃、董家疃旧改地块,龙泉镇两地块、高陵村东商服地块。

  中原地产研究中心统计,截至11月首周,确定在11月入市的住宅地价一二线40个城市已经多达357宗。从供应趋势看,预计11-12月,一二线城市将出现大量住宅土地成交的现象。

  中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,从成交情况看,底价成交、低溢价率成交仍是市场主流。主要原因在于,随着调控的不断升级,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。

  11月5号,北京土拍市场两宗地都以底价成交,分别是巨无霸的奥林匹克公园商服综合用地,以及沙河公建混合住宅用地,先后被北辰集团和小米+华润联合体竞得,两宗地总成交价113.2亿元。

  此前10月底,广州成交了3宗商办地,均以底价成交。还有一宗“熟悉”的火界地块,在8次挂牌、数次降价后终于成功成交。这四宗地成交总价约15亿元。

  10月26日,南京公开拍卖7块地,全部底价成交,其中江北新区2块、溧水5块。而作为南京都市圈的句容,今天也出让10块地,其中9块底价成交,1块市区纯住宅被终止出让。

  易居研究院的数据显示,今年1-10月其监测的40城土地出让金同比减少0.5%,为2016年初以来同比首次转负,地市降温明显。

  广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者,现在房企对于土地价格十分敏感,高总价、高单价的土地都不大考虑。“因为资金链紧张,现在民企拿地都很少”。

  资金链趋紧 开源节流找钱

  在资金链趋紧的情况下,“开源节流”几乎成为所有房企的应对策略。尤其是对一些高负债、高杠杆、高周转的开发商来说,快速回笼资金至关重要。

  10月底,位于河南许昌的阳光城翡丽公园传出降价消息,此楼盘由原来的7800元/平方米降至6300元/平方米,整整降了1500元/平方米,相当于降价20%。此举也引发了此前高价购房者的一些不理性行为。

  今年以来,闽系房企阳光城(000671.SZ)缩减拿地金额,并提高拿地门槛。公司原计划投资拿地预算为800亿,至9月底,实际花费为216亿元;今年3月开始,公司提高了投资拿地的标准。

  10月25日,旭辉发布《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作》通知,在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。

  随着市场下行,以激进著称的旭辉拿地节奏也在放缓。根据媒体统计, 2018年上半年,旭辉共新进入超过13个城市,新增67个项目,花费291.92亿元;下半年至9月底,旭辉合计新获得16个项目,花费约106亿元,新增项目有所放缓。

  中原地产首席分析师张大伟表示,在房地产调控不放松的情况下,房企资金回款将明显减速,在此背景下,2018年四季度,房地产企业最重要的工作将是融资。

  10月以来,泰禾、中海、万科等多家房企集中发行债券融资。10月29日,万科、阳光城、华侨城等多家房企披露融资计划,主要用于项目开发及补充流动资金等。

  另外,近年来,随着在内地上市难度日渐加大,转道香港地区IPO的企业日渐增多,其中中小型房企成为一股不可忽视的力量。自去年底以来,先有正荣地产、福晟国际、弘阳地产等上市。11月13日,起源于浙江温州、广泛布局三四线城市的中梁控股集团有限公司在港交所挂出招股书。

  10月22日,海伦堡中国控股有限公司向港交所递交上市招股书,正式加入内地房企赴港上市的大潮。1998年于广州番禺成立的海伦堡在2015年、2016年、2017年及2018年上半年的净债务权益比例分别为128.0%、69.4%、83.4%、103.1%,显示出偿债压力较大。

  大房企逆势拿地

  在土地市场遇冷之下,土地价格也比2016年的高峰期低了不少。

  例如,二线城市房价最高的厦门,今年7月2日,翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元,楼面价21182元每平方米,被海晟夺得。翔安X2018P02地块,被特房以总价17.02亿元、楼面价19814元每平方米竞得。

  两年前的2016年8月26号,离此处不远的地方,2016XP06地块由融创以30.76亿元、楼面价为37512元每平方米竞得,溢价率142%。翔安2016XP04地块由厦门融侨以42.18亿元的总价竞得,楼面价38345元每平方米,溢价率139.66%。

  那么在土地价格走低的情况下,对资金充裕的企业来说是否是逆势抄底拿地的好时机呢?前述广州大型开发商战略发展部人士告诉记者,现在的地价表面便宜,但往往附加了各种条件,实际价格也不便宜。

  张大伟也认为,尽管地方政府推地积极,但限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,这些限制条件对项目盈利和周转带来压力,且对企业资金实力提出了更高要求。

  不过,虽然如此,还是有资金雄厚的大企业在逆市抄底拿地。例如今年九月底才说要收敛聚焦,保证自己能活下去的万科(000002.SZ,02202.HK),国庆一过就吞下了华夏幸福(600340.SH)在环京区域的多个项目。

  10月9日晚,华夏幸福公告,旗下多间全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科拟收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。

  ?今年8月10日,太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍,拿出热点区域的8幅黄金地块(总面积约82.71万平方米)进行拍卖,起拍价合计130.82亿元。但结果是,8幅土地全部流拍。

  流拍两个月后,10月25日,这8宗地块降价后再次出让,调整后的起拍价为108.017亿元,较之前的130.82亿元减少了约22.8亿元。最终央企华侨城以116.017亿元的总价全部拿下,楼面均价为4055元/平方米。

  展望未来,大国企拿地的比例很可能继续走高。张大伟分析,未来在土地市场下行的情况下,一些地方政府迫于税收和土地财政的压力,往往会采取让地方大国企“托市”的措施,比如推出优质地块、降低起拍价格,保持土地市场和楼市的整体热度。