地产股回暖能持续多久

在宏观调控下,市场份额还会向大的开发商集中,地产股的普涨势头不会持续

《财经》记者王博 |文马克 |编辑

过了大半年苦日子之后,开发商们似乎迎来了转机。

近日,申万宏源、国信证券、瑞银证券等多家机构发布报告,称政策底显现,地产股开始回暖。

国信证券研究所指出,2018年8月至10月25日,沪深300下跌7.9%个百分点,而优势地产股明显跑赢大盘,如保利地产(600048.SH)、万科A(000002.SZ)股价分别上涨9.4%、6.9%。

龙头房企领跑,中小房企也不落后。从申万宏源近期发布的两份地产股分析报告中可以看到, 10月22日到11月9日,周涨浮排在前十位的房企,全被市值百亿或几十亿的中小房企占领。如在11月5日至9日这一周,涨幅排名前三的房企为中迪投资(000609.SZ)24.4%、卧龙地产(600173.SH)14.7%、中南建设(000961.SZ)14.2%,前两家房企流通市值不到35亿,中南建设流通市值249亿。

wind数据显示,10月19日至11月8日,在包括计算机、汽车、钢铁、化工等28个行业在内的申万一级行业指数中,地产行业指数涨幅为10.75%,仅次于涨幅13.69%的综合行业指数。

2018年股市震荡下跌,地产股更是在年初大涨之后一蹶不振。申万房地产行业指数自年初高点至10月19日下跌幅度高达46.88%。主要原因除了大盘回落,就是前三季度宏观政策与信贷紧缩扼住了地产开发商的七寸,导致全行业销售回款慢,融资艰难。

年关将近,地产股突然绝地反弹,是偶然事件还是趋势性回升?这种全行业普涨能否持续?

资金面已经放松

在去杠杆的宏观调控政策下,地产行业从2017年下半年开始经历信贷紧缩。银行、信托、私募基金等各种方式均融资困难,国内外发债成本普遍增高。2018年5?6月份,开始出现大量房企国内发债被中止的消息。如合生创展、碧桂园、富力地产等房企都在这一时间段被中止过发债。

中国房地产行业十年来高负债运营,现在发债大多是以旧还新。龙湖地产财务部负责融资的前高管向《财经》透露,此轮发债被中止除了监管原因,还可能是市场上买方意愿不足,以及房企负债率过高不符合发债标准。

Wind数据显示,2017年房地产行业整体负债率再创新高。2017年全年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,创2005年以来的峰值。

“2018年,中国地产业融资成本平均上升约为2-3个百分点。2017年国内平均融资成本约为8%-9%,2018年这一数字已经超过12%。”安永大中华区房地产及收购兼并主管合伙人许德之告诉《财经》。

中国房地产行业的顽疾在信贷收紧的情况下集中暴发,这给地产股也蒙上阴影。为了稳预期,提振士气,缓解被质押股票的暴仓风险,有十多家上市地产公司从6月开始了回购计划,打起股价保卫战。如碧桂园、龙湖地产、中国金茂、中国恒大等。其中,恒大许家印出手最阔,2018年7月3日-19日期间,中国恒大累计回购公司股份1.41亿股,占公司已发行股本的1.07%。据《财经》统计,恒大此轮回购共支出约29亿港元。

瑞银研究的数据显示,中国市场股票回购总额在 2018 年前三个季度已达到 250 亿元人民币,为去年全年总额 80 亿元的三倍以上。这表明公司管理层对股价和中期运营依然保持信心。

回购潮在七月,然而,地产股真正开始回暖是在十月下旬,地产企业自救显然没有宏观调控给力。

10月末至11月初,监管层两次发文,进一步细化股票回购规则,如鼓励上市公司进行股票回购,简化回购决策程序,以及延长持有库存股的期限等。

7月2日,新一届国务院金融稳定发展委员会指出去杠杆初见成效,要进入稳杠杆阶段。

10月19日,国务院副总理刘鹤对外表示,在鼓励市场长期资金来源方面,加大保险资金财务性和战略性投资优质上市公司力度,壮大机构投资者力量,巩固市场长期投资的基础。同一天,中国银保监会主席郭树清也公开表示,将加大保险资金财务性和战略性投资优质上市公司力度。允许保险资金设立专项产品参与化解上市公司股票质押流动性风险,不纳入权益投资比例监管。

保险万亿资金一旦入市,起码会对股市起到稳定器作用。

10月26日,银保监会又发布《保险资金投资股权管理办法(征求意见稿)》,进一步对保险资金“松绑”,如放宽了保险资金投资企业股权,以及投资私募股权基金(PE)的限制。今年由于信贷收紧,很多房地产公司的资金来源除了银行的开发贷、海外国内发债,就是向PE融资。目前金融政策多弹连发,从长远来看,利好房企融资环境。但是,具体细则尚未出台。

瑞银证券中国地产行业研究主管谌戈认为,从政策角度来看,政府对房地产行业的监管不会进一步收紧。从八月份开始,开发商的融资标准就有一些放松。包括之前热炒的房产税,最近官方提的也比较少了。

此前,外界一直担心的中国地产股股票质押平仓风险也有所缓解。相较于国有企业,股票质押贷款在中小型房企(占质押贷款的 22%)、零售(18%)和软件公司中更为盛行,因为这些公司获得银行贷款的渠道相对较少。瑞银研究预测,中国政府收紧影子银行监管后,市场质押股票总额约为5万亿元人民币,相当于 A 股市值 的10%,比峰值12%低两个百分点。以目前的股价来看, 2 万亿元人民币的股票已跌破其保证金警戒线水平,其中 1 万亿元已跌破平仓线,不到 A 股市值的 2%。目前大中型经纪商拥良好的保证金比率(>200%)来应对股票质押风险。

地产股普涨难持续

虽然宏观面得到改善,地产股票质押风险也得到初步缓解,但此前地产股普涨势头不会持续。

这一轮宏观调控,相当于大洗牌,潮退之后谁在裸泳一目了然。今年资本市场低迷,估值会大打折扣,但近几个月很多房地产公司还要坚持分拆物业公司于港股上市,对资金的渴求不言而喻。

从监管层的态度来看,房企的高杠杆经营模式将无法持续。政策改善是为了提升市场信心,防止行业“崩盘”。目前房企们最大的风险还是融资环境收紧,楼市调控政策挤压利润空间。因此,房企股价主要取决于企业的营业额、杠杆率、融资能力、融资成本。

前龙湖高管透露,此前因为国内融资限制,很多国内上市房企计划通过海外发债融资,但成功者只有几家龙头公司,如万科、恒大、碧桂园。主要原因就是海外投资机构要看穆迪、标普和惠誉这三家国际主流评级机构的综合评级。惠誉曾在2018年8月表示,在美国货币政策收紧和保护主义抬头的背景下,全球投资者在近几个月变得尤为厌恶风险。

在营业额方面,头部房企仍然表现抢眼。据中国指数研究院监测,2018年前10个月,销售破千亿元房企增至24家。其中碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均值为5325.9亿元,同比增长率均值为18.9%,碧桂园突破6000亿元大关至6124.3亿元;1000亿元-4000亿元的企业共21家,销售额均值为1617.2亿元,同比增长率均值为62.8%,其中,中梁、正荣、金茂、金科、富力五家企业本月首次跨入千亿元阵营。

在宏观调控下,市场份额还会向大的开发商集中。谌戈认为,今年大型开发商的合同销售额增长基本都在20%以上,有的甚至到了30%。明年,大多数上市房企的销售情况也基本在这一水平,个别公司甚至会更高。

近期,瑞银证券研究了17家A股和港股的头部上市房企,这些房企平均市值超过人民币1200亿、总市值超过人民币2万亿,研究结论是:2019年,这17家房产公司的平均市盈率为6.1倍,平均股息率为6.1%。“从这两个数据来看,目前地产股股价并不贵,未来地产股下行风险也不大。”谌戈透露,一些海外机构投资者已经开始主动关注基本面好的中国地产公司。不似去年下半年到今年6月份,地产股无人问津。