在“抱完平安的大腿”之后,华夏幸福谁主沉浮?

作者 | 孙春芳

编辑 | 刘利平

来源 | 棱镜(ID:lengjing_qqfinance)

荐读 | 愉见财经

“愉见财经”听华夏幸福的人说起,董事长王文学经常和手下说的一句话是——要学苍鹰,而非苍蝇。

而苍鹰要怎么飞越眼前这片产业地产的迷茫区?

四个月前,华夏幸福(600340.SH)发布公告,公司控股股东华夏幸福基业控股股份公司将华夏幸福19.7%股权转让给平安资管和平安人寿。平安集团由此成为华夏幸福的第二大股东。

接下来的时间里,华夏幸福的董监高人员开始发生耐人寻味的变化。《棱镜》在报道里称,平安的入股极大改变了华夏幸福原定的战略方向。

谁主华夏幸福,苍鹰飞往何方?今天给大家荐读来自《棱镜》的这篇观察。

深圳是王文学的福地。

17年前,刚刚卖掉火锅店投身房地产的王文学,带着华夏幸福的一位副总和在廊坊市政府当秘书的表弟南下深圳,向当时名震地产界的资深策划人王志纲虚心求教。王志纲给王文学在京城南边划了一个圈,送给他四字箴言:产业地产。

醍醐灌顶之后的王文学自此一条道走到黑,成为地产行业的一匹黑马,中国产业地产第一人。

而彼时身处深圳的马明哲,还在为平安集团业务免于被分拆而上下求索,四处奔波。巧的是,王文学和马明哲在发迹之前都曾当过司机。

17年后,两位“老司机”碰头了。

2018年9月26日,王文学带着华夏幸福的一众高管,飞赴深圳。当天,高管们从下榻之处一起跑至深圳市莲花山,向改革开放的发源地致敬。

当然,王文学和高管们此行不光是为了“朝圣”,他们是“抱平安的大腿”来了。

这一次约见,大股东和二股东是为在业务及管理上商谈合作。《棱镜》了解到,在最后的战略合作签约现场,平安集团方面包括总经理任汇川、首席投资执行官陈德贤。

华夏幸福方面则包括董事长王文学、总裁孟惊、华夏控股董事程涛、华夏幸福副总裁赵鸿靖,以及吴中兵、陈怀洲、赵威和傅明磊一众高管。

华夏幸福的平安阵营

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在华夏幸福与平安的签约现场,跟着王文学一起“打天下”的创业元老胡学文并未出现。在与平安签约前的一个礼拜,胡学文离开了华夏幸福的董事会,“因个人原因”,他辞去董事职务和审计委员会委员职务。

在他辞去董事的同一天,华夏幸福修改了公司章程。此前,董事会由8名董事组成,除3名独董外,其余5名董事分别为:华夏幸福董事长王文学、华夏幸福控股公司——华夏控股董事郭绍增、华夏幸福总裁孟惊、胡学文、华夏幸福副总裁赵鸿靖。

2018年9月26日,中国平安与华夏幸福签约现场

修改后,董事会变成9个席位,刨去3个独立董事席位,剩下的六席中,按照此前华夏幸福和平安集团的卖股协议,平安集团将有两个席位。不久之后的10月8日,孟森和王威进入了华夏幸福的董事会,王威接替胡学文担任审计委员会委员。孟森现任平安人寿总经理助理,王威现任平安集团资产管控中心战略投资管理团队董事总经理。

剩下的4个席位则为王文学、郭绍增、孟惊和赵鸿靖。

改动后的华夏幸福公司章程规定,董事会增设副董事长1人,公司董事长不能履行职务或者不履行职务的,由副董事长代为履行职务。新章程亦规定,公司根据需要可设副总裁若干名,且必须包含1名分管财务及融资的副总裁。

未来将由谁来担任公司的副董事长?为何章程里规定必须设立一位财务副总裁?

华润置地一位内部人士告诉《棱镜》,华润置地高级副总裁、首席财务官俞建将加盟华夏幸福分管财务和融资工作,目前俞建已经完成离职审计。

该人士称,俞建其实早在去年就已经提出要离职,但是他的上司——华润集团助理总经理、华润置地执行董事吴向东和华润集团极力挽留,俞建才迟迟没走。当吴向东自己也萌生去意时,俞建的出走终于是板上钉钉。

10月16日,有自媒体传出吴向东将离开华润置地,加盟平安集团,并被平安集团派到华夏幸福担任高管。对此华润置地紧急回应称:公司董事会成员并无人事变动。不过华润置地并未透露吴向东是否会离职。

10月17日,华润置地放出一则罗湖木棉花酒店在深圳开业的消息,在配图中,吴向东在列。不过当时华润置地内部已经知道吴向东去意已定了。“当时他已经提出离职了,不过公司内部还在走离职的手续而已。”上述内部人士称。

到了11月7日,华润置地和绵阳高新区管委会签署项目协议,出席活动的有华润集团董事长傅育宁和华润置地高级副总裁吴秉琪,作为华润置地一把手的吴向东没有出席。

“按照常规,以往这种活动吴向东肯定会出席的。”这位内部人士称,那说明吴向东肯定是要离开华润置地了,目前听说他要加盟平安集团,有可能会被马明哲委派到华夏幸福。

吴向东的出走或将引发华润置地高管团队的不稳定,上述内部人士称,华润置地多个大区的负责人也将可能在近期离职。这些人员是否都有可能跟随吴向东至平安集团开启新的征程仍不得而知。

一位华夏幸福员工表示,10月底,公司举行了一次全员大会,“会议很正式,员工都需要穿正装、戴工牌出席,且不得携带手机等电子设备,会上,董事长王文学提到了平安集团方面要派高管过来的事,大概是3、4个人,好像有吴向东,记不太清楚了。”

等待吴向东

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50岁的吴向东是个有故事的人。

1993年,清华大学毕业的吴向东加入华润集团,在华润集团原董事长宋林贪腐案爆发之前,吴向东的职业生涯可谓是“好风凭借力”。

7年之后,他受命组建华润(深圳)有限公司,而彼时的王文学还在廊坊一隅小打小闹,马明哲的平安集团受到亚洲金融危机的冲击处于破产边缘。

那几年,吴向东在深圳大刀阔斧地进行商业地产试水,在深圳万象城一役中一炮走红,华润置地从此进入高速发展的黄金时期,吴向东的职业生涯也步入快车道。

外界猜测,吴向东将赴任中国平安,并在华夏幸福担任副董事长

2013年,吴向东接替王印出掌华润置地董事局主席一职,年仅46岁就担任行业排名前10的地产央企掌舵人。

未曾想第二年就突陷风波。2014年4月17日宋林被中纪委调查后,华润集团及旗下公司一大批高管受到牵连,其中包括华润置地董事会主席吴向东、副主席王宏琨。

2014年11月,吴向东“以个人理由”辞任华润置地董事局主席。

直到2015年9月,华润置地的一则官方新闻——《桂林华润中心正式奠基开工》首次向外界透露吴向东已经回归华润,在这则新闻中,吴向东的名字并未出现,不过在配图中吴的身影出现。

《棱镜》了解到,其实早在2015年4月,吴向东就已回归华润出任集团助理总经理,分管华润置地,重新开始签批上市公司公告文件。

“跟他同时离开的其他高管比如董事局副主席王宏琨就没有再回来,这说明吴向东还是很有能力的,上面让他回来也是惜才的意思。”

吴向东回归华润不久,就“卷入”了宝能和万科之间的股权之争。“宝万之争”发肇于2015年7月10日,前海人寿第一次举牌万科。

关于“宝能系”资金来源的问题,万科独立董事刘姝威将矛头指向了吴向东。时隔近三年之后的2018年4月,刘姝威发表《宝能的颜色革命》一文,其中称:正是在吴向东再次公开出现之后不久,华润置地把土地出让价109亿元的地块以4亿多元转让给宝能。也正是在宝能得到华润置地转让的地块后,宝能开始指使钜盛华和前海人寿大量买入万科股票,仅用半年时间,宝能就持有万科20%股份,成为万科第一大股东,夺取了华润股份有限公司作为万科原第一大股东的位置。

但华润置地随后回应称,刘姝威的说法与事实严重不符,缺乏基本逻辑和常识。

华润置地内部人士称,这笔交易并不是吴向东个人能决定的,这样大的交易“都是集体决策”。

宝能集团董事长姚振华对吴向东的青睐和赏识在业界传闻已久,“就在前不久,姚老板出席一个活动的时候,还明确表示央企他就佩服华润。”消息人士表示。

宝万之争落幕之后,吴向东继续执掌华润置地。而吴向东的老同事——因宋林案离职的华润置地董事局前副主席王宏琨目前已到贵州一家房企宏立城担任总裁一职,“据传年薪在两千万以上。”消息人士称。

对赌背后的大瘦身

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平安的入股,极大改变了华夏幸福原定的战略方向。

2017年年底,王文学在公司大会上提出华夏幸福将诚意正心干好产业新城,称这是公司的核心业务,不能动摇。

然而,2018年的形势,却让华夏幸福的产业新城业务不太好干。

华夏幸福的业务模式是通过跟地方政府签订产业园区协议,拿下地块进行一级开发和基础设施建设,在随后的土地二级开发中,通过特设的条件,以相对低价拿下住宅开发地块,通过“卖房子”的利润来反哺此前的投入和此后的运营。

不过,目前,华夏幸福产业新城的园区结算收入不振,房地产销售在大幅降低售价牺牲利润的情况下,依然难有起色。

华夏幸福的经营简报显示,2018年前三季度,华夏幸福产业园区的结算收入为207亿,同比仅增长1%,而其前三季度的房地产签约销售额为846亿,同比仅增9%,同期其房地产销售面积则同比增长53%,达到961万平方米。

这也意味着,华夏幸福今年前三季度的房地产销售均价为8800元一平方米,而其去年同期的均价则为12000元一平米。

在过去几年,华夏幸福产业新城板块已经在全球范围内跑马圈地,但如今成为负累。来源:华夏幸福官网

业务不振导致华夏幸福资金持续吃紧。三季报显示,截至今年三季度末,其货币资金为379亿元,同比下降44.34%,其偿还债务付出的资金达到421亿元,同比增长144.48%。而其因政府园区收入尚未结算而导致的应收账款和票据则达314亿元,同比增66%。

不同于以往的是,平安集团成为二股东之后,华夏幸福增加了“对赌协议”压力。

按照协议,华夏幸福 2018 年度、2019 年度、2020 年度的净利润增长率应分别不低于 30% 、65% 、105% ,即分别不低于 114.15 亿元、144.88 亿元、180 亿元。否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

而2018 年前三季度,华夏幸福净利润为 78.78 亿元,同比增长 26.49% ,要完成对赌协议的任务,颇显艰巨。

10月9日,华夏幸福将旗下位于环京地带数家子公司的大部分股权出让给万科,拿到资金32.34亿元。

目前,华夏幸福在资本市场的融资成本也逐步走高,2018年11月,华夏幸福境外子公司增发一笔1亿美元的债券,利率高达9%。

忧患之下,华夏幸福开始瘦身。此前,华夏幸福已将其天津事业部、重庆事业部裁撤。据华夏幸福内部人士称,目前其产业小镇集团也已经撤并到产业新城集团,其京南事业部也大量裁员。

实际上,在今年二季度时,华夏幸福已经开始进行人事收缩。一位华夏幸福地方员工表示,6、7月份的时候,公司地方层面进行了伤筋动骨的人员和架构调整。

华夏幸福的人事变动一向剧烈。“我工作4年多,上面换了5个分管领导,此前华夏幸福业务扩张太快,从知名房企挖了大量的人过来,薪酬都是原来的两倍甚至数倍,但这些人不一定能马上适应华夏幸福的公司文化和业务需求,也有很快就走了的。”上述地方员工表示。

华夏幸福三季报显示,截至今年三季度末,其支付给职工以及为职工支付的现金达90.75亿元,同比增加44%。

上述员工称,平安成为二股东之后,华夏幸福有了业绩对赌协议,公司的经营压力更大,加上总体经济大形势的影响,减员增效也是必然之策。“我认为是好事,之前公司就是步子迈得太快,摊子铺得太大了。”

减员增效同时,华夏幸福的业务模式也因平安的介入而有所改变,双方的战略合作协议表示,华夏幸福此后要进军康养地产、长租公寓等新的业务领域。

“济济多士,使于四方,幸福桑梓,华夏以宁。”这是华夏幸福内部编撰的《劝学篇》里的一句话。而今,华夏幸福的“济济多士”或将出走四方,也许是自愿,也许是被迫。

在平安集团即将派驻一批高管进入华夏幸福之时,华夏幸福原有的高管团队是否会有所变动?一位高管表示,“维持不变”,暂时安稳。

(鸣谢本文作者孙春芳、及来源《棱镜》)

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