厦门楼市再刮寒风!部分楼盘低于楼面价促销

  10月份,厦门商品住宅新增供应9.13万平方米,环比下跌近6成,成交6.53万平方米,连续4个月现供过于求态势,库存持续扩容,去化周期约需31.6个月,项目入市去化压力不断增大,价格营销战愈演愈烈,部分项目现持续降价行为,现金回笼是四季度主旋律。

  近日,厦门市部分楼盘以低于成本价销售的消息引发市场关注。据报道,福建厦门精装楼盘翔安金茂悦推出特价房源,单价仅2.8万元/平方米,这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。

  早在10月初,厦门万科白鹭郡因降价促销一度上了热搜。有报道指出,万科白鹭郡2号楼于10月1日正式开盘,800余客户到现场,206套房源全部售罄,最低售价为278万元/套。

  此后厦门房企开启“价格战”模式。据悉,在10月下旬,厦门翔安金茂悦推出了部分房源,以“单价2.5万元起”为卖点进行促销,而该项目土地楼面价为29451元/平房米。

  来自厦门克而瑞机构统计数据显示,10月份,厦门共有3个新盘入市,其中,万科白鹭郡启动价格“大降”营销,造成轰动效应,取得热销;不过另两个新盘却面临蓄客不足,首开遇冷。厦门克而瑞认为,当前市场客户入市意愿度低,项目开盘均加大优惠力度,压低价格,但去化仍一般。

  克而瑞厦门机构分析师胡慧荣对《证券日报》记者表示,从数据上看,10月份,厦门商品住宅新增供应9.13万平方米,环比下跌近6成,成交6.53万平方米,连续4个月现供过于求态势,库存持续扩容,去化周期约需31.6个月,项目入市去化压力不断增大,价格营销战愈演愈烈,部分项目现持续降价行为,现金回笼是四季度主旋律。

  业内人士表示,厦门金茂悦项目尽管有央企背景,且楼盘位于厦门环东海域板块拥有景观资源,但在实际销售中的去化表现一般。该人士认为,在淡市面前,观望气氛浓厚,“抢房”难再现。

  本月15日,国家统计局发布数据显示,10月份厦门二手住宅价格环比下降0.9%,环比降幅较9月份的0.3%大幅扩大0.6%,降幅全国第一;同比下降5.3%,较9月份扩大0.4%,降幅也居全国第一。值得注意的是,厦门二手住宅价格环比已经连续下降19个月。

  58安居客房产研究院首席分析师张波此前在接受采访时表示,楼市降温已是共识,从今年8月份仅1城房价下行,到10月份多城房价出现下跌,从国家统公布的数据来看,楼市降温在持续、一线城市房价下探力度继续增强。

  胡慧荣对《证券日报》记者表示,从厦门楼市市场方面来说,今年三季度末,在售项目打折成风,降价潮起。整体来看,厦门楼市受政策调控影响,一、二级市场逐渐回归平淡,进入长期盘整期,特别是2016年左右拍出的地王项目解套难,纷纷进入割肉阵痛阶段,在售项目打折让利成风,但整体去化仍难转好。对于房企而言,一方面土地市场低溢价成常态,拿地成本降低;另一方面新房市场利润空间严重压缩,资金回笼压力大。

  其进一步分析认为,从当前情况来看,厦门楼市严控难松,主要还是加强市场监管,整顿房地产市场秩序,但从保刚需和留人才等方面可能会出一些政策保障。

  厦门均和土地评估董事长王崎对《证券日报》记者表示,万科白鹭郡降价营销成为一个“网红”事件,对市场产生较大影响。眼下房企都在拼实力,其中部分中小型开发商在这一轮行情之下存在资金压力,有回笼资金需求。而在全国楼市降温的环境下,厦门出现的面包和面粉价格倒挂这一现象一定程度和厦门土地“饥饿”营销有关系。(记者:李婷)

  延伸阅读:今年土地流标数量翻倍 分析称住宅地价涨幅或将进一步回落

  “很久没有见到‘地王’了。”北京某知名房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,在楼市调控的打压下,土地市场“平淡”已久,高价地近乎绝迹。以往“众星捧月”般的抢地场面已非常罕见。

  不仅如此,流标、流拍的现象明显增多。

  中原地产发布报告称,截至11月20日,今年一二线城市住宅土地流标高达267宗,创最近6年来最高纪录,同比上涨152%。易居克而瑞的数据也显示,仅在今年10月,重点监测的336个城市就流拍156幅地块。

  房企拿地预算收紧、土地出让条件苛刻,被认为是流拍情况增加的主因。除热点一二线城市之外,三四线城市的土地流拍数量也明显增加。一些相对不够优质的地块“无人认领”,似乎成为今年土地市场的常态。

  在经历了长期调控的“洗礼”后,房企真的变理性了吗?

  量价齐升”仍是主流

  在中原地产统计的一二线城市中,昆明、石家庄的土地流拍、流标数量都超过了20宗,太原、合肥、宁波也都在15宗以上。一线城市中,北京和广州分别流拍了6宗和7宗。

  按照该机构的统计,截至11月20日,今年三四线城市流标住宅土地906宗,相比去年同期的766宗,上涨了18%。

  易居克而瑞的一份报告也指出,今年10月,重点监测的336个城市共流拍156幅地块,其中66幅为政府撤牌或回收地块。在其余的流拍土地中,仅昆明就流拍了34宗,成为“重灾区”。

  在流拍背后,是土地溢价率的不断下滑。易居克而瑞指出,今年10月,336个城市经营性用地的平均溢价率,已经从5月的接近40%,下降到10.4%,创最近两年多来的新低。

  考虑到楼市调控对企业融资和销售端带来的影响,这种情况不难理解。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,土地流拍增多的主要原因在于,“房地产企业资金链压力逐渐增大,而一二线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。”

  但实际上,流标、流拍情况的增多,并不意味着土地市场转淡。今年以来,土地市场仍然呈现出量价齐升的局面。

  国家统计局的数据显示,今年前10月,房地产开发企业土地购置面积21963万平方米,同比增长15.3%;土地成交价款11695亿元,增长20.6%。以此推算,前10月房企土地购置均价5325元/平方米,同比上涨4.6%。

  自然资源部下属的中国土地勘测规划院也指出,今年第三季度,全国主要监测城市的住宅地价水平为6977元/平方米,环比上涨2.13%,同比上涨10.15%。

  上述机构的统计口径和统计结果各不相同,但均反映出一个“悖论”:一方面,土地交易量价齐升;另一方面,溢价率下降,流拍、流标现象增多。

  市场存反弹动力

  张大伟认为,这种“悖论”的出现,在某种程度上源于供应端的变化。

  在监管层的督促下,今年以来,各热点城市土地供应规模明显增加,很多城市的供应量达到历史新高。中国土地勘测规划院指出,今年第三季度,106个主要监测城市的房地产用地供应面积为1.63万公顷,环比增长18.37%,同比增加30.87%。供应面积创2014年以来历年同季度最高。

  这给了房企很大的选择余地。前述房企人士表示,“以往北京的土地供应节奏比较慢,企业经常处于‘翘首以盼’的状态。现在供应节奏加快,最近一年都没有出现明显的‘断供’。”

  但这些土地的条件苛刻,使得其质量大不如前。在易居克而瑞指出,在10月份的流拍地块中,东莞、中山这类热度较高的三四线城市,由于出让规则中有“自持5万平方米商业”或“需要现房销售”等原因而导致无人参拍。

  该机构指出,以此来看,土地溢价率下降不仅受到市场、企业方面因素的影响,土地出让条件严苛也是导致盈利难度加大、溢价率下滑的原因。

  房企对这种情况可谓又爱又恨。一方面,经过近几年的放量销售,大型房企普遍需要补充土地储备,而土地出让规模增加,正符合企业的胃口。“大房企储备土地可以应付两年的项目开发,但依然需要补充库存。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

  另一方面,由于资金状况收紧,房企对地价的承受能力变弱;土地出让条件苛刻,使得企业十分谨慎。多位房企人士向21世纪经济报道记者反映,今年以来土地出让底价明显提高,附加条件增多,考虑到限价等因素等影响,企业拿地的实际成本并不低。

  分析人士认为,这也是造成“流拍增多、溢价率下降、地价上涨”的主要原因。

  虽然是各种因素倒逼的结果,但土地市场的确正在趋于理性。欧阳捷认为,“流拍土地增多并非是楼市下行的信号,也非房企资金短缺,恰恰相反,这是土地市场理性的信号。”

  中国土地勘测规划院也指出,随着房地产调控政策的延续,预计市场将进一步回归理性,住宅地价涨幅或将进一步回落。但该机构同时指出,这种情绪并不稳定,“当前楼市库存去化基本完成,市场出现根本性转向的趋势尚不明确,对上涨过快的城市仍需重点关注,坚持整体导向和分类调控。”(记者:张敏)

  来源:腾讯财经综合自证券日报、21世纪经济报道