上海二手房量价齐跌 中介行业遭到行情当能力考问

中房报记者高欣丨上海报道

在楼市的传统旺季“银十”,上海迎来二手房指数连续第十一个月的环比下降。

上海某中介经纪人小张,已经连续三天到门店周边的地铁口散发房源传单。小张告诉记者:“近期二手房市场的情况不太好,客户到访量很少,与其坐在办公室苦等,不如出来主动发现客户。”只不过过往行人兴致缺缺,偶尔有人询问也大多没有下文,这让小张有点失望。

“陈先生,不合适的话我还可以带你去看其他房源。”在上海某小区,置业顾问王宇(化名)尽力安抚着客户情绪。刚刚那一单,卖家和买家的价钱没有谈拢,客户果断放弃了已经看中的二手房。原本以为能够开张的王宇,只能转头向客户推荐新的房源。据他透露:“这两三个月以来成交变难了,大多是因为价格问题。随着市场变冷,议价空间虽然在放大,但买家更看重房子的性价比,而很多卖家也不再急于出手。”

家住杨浦的赵女士近期本来打算卖掉房子,置换一套区位更好的新房。然而去周边中介门店转一圈后,便打消了这个念头。赵女士告诉中国房地产报记者:“不懂的人也看得出,最近二手房不好卖,估计也卖不到好价格。与其这样不如好好装修一下租出去,等市场好一些了再拿出去挂。”

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市场下行持续

随着保守、观望情绪的蔓延,上海二手房市场的下行趋势仍在持续。从中介的愁眉不展,到买卖双方的各有打算,市场的僵局正如低气温下的水面,随时有结冰的可能。

据上海二手房指数办公室的数据显示,10月,上海二手住宅成交11980余套,环比下降13.95%;以成交面积计,环比下降15.65%。二手房成交量重新回落到1.2万套的低位区间,且低于前三季度1.35万套的月均水平,市场下降迹象明显。

在经历9月的小幅回升后,10月上海二手房成交再次转入下行趋势。其间上海全市130个板块中有50%的板块价格走势下降,下跌板块价格总体下跌0.66%,这其中固然存在国庆长假的影响,但也是市场总体基调的真实反映。

数据来源:上海二手房指数办公室 刘凯/ 制作

据上海中原研究院数据统计,截至10月末,除了南汇区调价幅度为零以外,包括黄浦区、虹口区、闵行区在内的18个区房源价格均有下调,其中下调幅度超过1%的区域有14个,崇明区下调幅度最大,达3.82%。

从整体的价格走势来看,10月上海二手房的成交均价下滑2.59%,保持在37288元/平方米的水平,处于一年以来成交均价的最低位,且同比也有3.93%的下降。在成交量与价格同步萎缩的前提下,当期上海二手房市场的总成交额为315.39亿元,环比减少18.84%。

被寄予希望的“金九银十”再次落空,让上海的二手房市场失去了年内反弹的希望。随着市场下行趋势延续,购房者心态开始变得更加保守,成交周期被拉长。据贝壳研究院Real Data数据库提供的数据显示,2018年10月上海链家客源成交周期为47.8天,与近两年低点比较拉长了21.7天。与此同时,当前上海房源成交周期已经扩大到了107.3天,比低点拉长45天。

从成交周期的拉长可以看到买方犹豫的心态,说明购房者正以更冷静的态度谨慎入市。对于卖方而言,成交周期的延长意味着房屋空置时间的拉长,也意味着空置成本的增加。

上海链家市场分析师赵葆根表示,9、10月上海二手房成交量甚至略低于暑期7、8月,这样的市场行情,将进一步稳固价格下行的市场预期,预计今年剩余时间段内,二手房市场的观望情绪仍将浓重,并且在新房市场逐步开始以价换量的情况下,二手房市场的降价压力也将进一步加剧。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,今年以来上海二手房市场的遇冷一方面是受到了政策因素的影响。上海改善力量占多数,但又被认定二套首付7成,压力较大,折损了部分需求。另一方面,遇冷与市场预期紧密相关。不断调控政策后市场渐冷,且房企不断出台调低未来预期,市场信心不足,加上二手房市场议价空间不断扩大,看跌已成共识。“短期来看,政策从紧趋势不变,预计明年还将是震荡走底的行情。”

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中介巨头策略转换

二手房市场的持续走低不仅将低迷情绪扩散到楼市,还直接影响着上海中介行业的发展。卢文曦坦言:“二手房市场遇冷,市场成交量明显收缩,但中介行业提供的服务仍相对过剩,这使得行业进入了调整。”

就在10月到11月中旬短短一个多月的时间内,上海两家中介巨头均有调整动作,一个选择节流止损,一个则是决定提高中介费用。

日前,上海链家宣布,自2018年11月15日起,对二手房交易佣金收费标准作出调整,上调至房屋成交价的3%,其中买方2%,卖方1%。在调整之前,上海链家的中介费为2%,买方卖方均为1%。

在二手房市场持续低迷的状态下,上海链家的“涨价”举动迅速引起了市场的关注,甚至有人对其“逆市涨价”的举动很是不解。对此上海链家方面回应中国房地产报记者称:“此次调整是企业的经营决策,与市场的上下行无关。我们认为市场的调控是一个长效机制,市场稳定发展也是大势所趋,所以不存在逆市或者顺市涨价的考量。”

“不仅北京,对比深圳、成都、重庆,上海目前的中介费率都是最低的。也是因为低佣金,上海市场中很难有白中介。”上海链家方面表示,目前调整佣金,背后也是为了改变上海房产中介市场长期低费率、低服务质量竞争、捆绑乱收费等这些与城市形象不匹配的现状。

与上海链家提高中介费用的做法不同,10月初,老牌房地产中介中原集团旗下的上海中原物业顾问有限公司,发出了降薪通知。上海中原将全体岗位的全勤奖暂时取消;所有岗位的通讯津贴、工龄工资、车补调整为减半(五折)发放;联动中心、拓展中心、研究院等中台部门及后台部门的佣金比例调减至八折。同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度。

对此,上海中原的领头人中原地产中国大陆区副总裁、华东区总裁兼上海中原地产总经理陆成坦言,市场环境恶劣,调控政策严厉,市场成交量锐减,金融去杠杆持续,行业产能过剩都是事实,上海中原只是主动采取相对温和的节流措施应对漫长寒冬,实话实说并不丢人。

据上海中原地产相关人士透露,降薪决策下发一个多月之后,上海中原目前所有条线员工仍比较稳定,并没有因此而出现离职现象。公司从上到下要求所有部门都开源节流,共渡难关,员工都表示理解和认可。

据中国房地产报记者了解,截至目前上海中原的门店数量保持在450家左右,上海链家的门店数量也和去年基本持平。面临市场成交的萎缩,中介行业的服务过剩或将继续凸显。毋庸置疑的是从两家中介巨头在上海市场不同的策略调整也能够看到,无论是节流还是提价,中介企业都在主动寻找方式去应对新的发展环境。

上海中原方面表示,上海链家提高中介费用是链家的常规做法,例如链家在北京的中介费一直是高的。但上海中原将仍然维持原来的中介费,没有涨价的计划。

而上海链家方面则作出承诺,在提升二手房交易佣金收费的同时,未来将进一步加大投入,全方位提升服务品质。

当楼市潮水退去,中介行业的生存危机逐步浮现,究竟上海链家的提价举措是否会影响其扩张速度?上海中原的降薪节流又能否帮他度过市场寒冬?相信强大的同行竞争与市场考验是上海中介企业未来将普遍面临的难题。

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