深圳新楼盘不得超备案价15%!预示着楼市大涨还是大跌?

11月23日晚,深圳规划国土委员会、深圳市人民政府法制办公室在官网发布《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》意见的通告。这次针对商品房销售主要如下重点调整:

首先对房地产上涨和下跌幅度予以限制,控制在备案价15%幅度以内。这就规避了部分房企在年底因回款需要大幅度降价,也放松了部分新盘价格。其次对于房地产开发企业资本金账户提出要求,提出房地产开发项目申请预售前,项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%。第三强化对于捂盘的限制,取得预售许可证后,房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次性公布全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格,并公开对外预售,不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。第四对于违规销售提出明确出发标准:未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的,责令停止违法销售行为,并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。

《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》第十三条 规定,房地产开发企业销售商品房之前,应当合理确定销售价格,由主管部门对外公布,并通过数据共享报市场监管部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。市场监管部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则,引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

目前,很多人都寄希望于房地产调控政策松绑。甚至于在10月底的会议并未提及房价,都被人认为是“遏制房价上涨”的提法不见踪影,国内房地产将出现利好。目前,房地产形势确实出现了新变化,房企融资难问题得到改善。据不完全统计数据显示,在11月份以来,大量房企大额融资,纷纷获批,通过债市或票据市场融资,地产企业融资难融资贵问题正在进入逐步改善阶段,房地产企业融资最困难时期已经过去了。根据不完全统计,11月1日至20日的20天内,包括中国恒大、华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企,21项融资计划成功获批或发行。仅从数据来看,这与10月份诸多房企融资发债屡遭中止的情形已经发生了戏剧性变化。

其实早在今年7月,有的地方就出现过类似的房地产涨跌幅限制措施。当时出台的楼市调控手段是,新房价格设“涨停板”限制,不过他的涨幅限制是6%,不像股市的10%。所谓的新房价格设“涨停板”限制,就是福建宁德市出台的新房每年涨幅控制在6%以内。当时,宁德出台了《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》,此次宁德楼市精准调控政策对商品住房实施了限购、限售、限价和摇号。值得注意的是,其中总体目标,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。

今年7月1日,昆明出台的“关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知”里,也做出了同样的规定。一个是西南地区的省会城市,一个是东南地区的地级市,不约而同在2018年7月出台政策,每年只准房价上涨6%,这绝对不是巧合。

6%的年度房价涨幅限制,或者15%的备案价涨跌幅限制,实际上只是各地楼市调控的缩影,是一个城市意图稳定楼市和新房价格的尝试。未来到底有多少城市会借鉴采用这一涨幅限制政策,也是一个未知数。楼市大涨或者大跌都不是房地产调控的目的,楼市需要的是稳定。不少地方未来将会采取稳定楼市的措施,比如缓解房企业融资难、对刚需群体购房给予适当优惠利率。但是,楼市调控政策全面退出概率不会很大。在房地产投机化需求没有退出,房地产调控就不会半途而废。