北京一日成交12宗地块 说明了什么?

今年曾一度供应断档的北京土地市场,终于在年末迎来出让高潮。11月26日,北京共挂牌出让13宗地块,除去1宗地块流拍外,其他12宗均成功出让,总成交金额为316.46亿元,刷新北京单日土地成交纪录,平均溢价率为15.5%。(新京报)

各位粉丝:

26日,北京土地市场一天内成交了12宗经营性用地,总建筑规模达到了150多万平方米,其中包括了11宗宅地。这也是近两年北京一天成交土地最多的一次。

这些地块都是上月下旬集中入市的,具体的情况大家可以看之前的推送:解渴!北京一口气入市6个地块 2个建共有产权房;停不了!又有6宗宅地入市 1宗共有产权房地块。

26日,这些入市的地块集中成交。

先来看一下成交的情况吧。

01

首先是大家最关心的共有产权房地块。

26日成交的一共有两宗地块,都位于顺义区。

其中一宗位于顺义区后沙峪镇,东至马头庄路,南至双裕街,西至天北路,北至双裕北街。

该项目建筑控制规模为132728平方米,应该可以提供1千多套共有产权房。销售价格27000元/平方米(含全装修费用)。

另一宗地块位于顺义新城,该地块建筑控制规模为70828平方米,应该可以提供大几百套共有产权房。

价格方面,销售价格24000元/平方米(含全装修费用)。

而在上月下旬一起集中入市的顺义区北小营镇共有产权房地块,上周五市规划和自然资源委员会就发布了公告,暂停该地块的挂牌出让。

据了解,该地块暂停出让的原因是挂牌阶段无人报名。

02

除去共有产权房地块,在26日成交的9宗商品住房地块中,有8宗是采用了“限房价、竞地价”的方式出让,限定了未来商品房销售价格。

在这9宗地块中,除了大兴采育的2宗地块外,剩余6宗地块均设置了“90/70”的限定条件,即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。

其中,备受关注的自然是位于丰台区花乡白盆窑的两宗地块,此前该项目在去年底作为共有产权房地块入市,却遭遇流标。

此次,这两个地块改为了限竞房地块入市。其将来商品住房销售均价不超过67702元/平方米,且最高销售单价不得超过71087元/平方米。

两个地块最终均顺利成交。

其中一宗建筑控制规模为163477平方米。另一宗建筑控制规模为131841平方米。

另外成交的几宗地块,昌平区北七家镇未来科学城南区建筑控制规模为194226平方米。其中C-18地块中商品住房销售均价不超过54187元/平方米,且最高销售单价不得超过56896元/平方米;C007-0600-0052、0063地块中商品住房销售均价不超过51478元/平方米,且最高销售单价不得超过54052元/平方米。

房山区拱辰街道地块建筑控制规模为157573平方米。商品住房销售均价不超过42561元/平方米,且最高销售单价不得超过44689元/平方米。

顺义区后沙峪镇地块建筑控制规模为132950平方米,商品住房销售均价不超过55711元/平方米,且最高销售单价不得超过58497元/平方米。

密云新城地块建筑控制规模13658平方米,商品住房销售均价不超过23878元/平方米,且最高销售单价不得超过25072元/平方米。

大兴区采育镇的两个地块,商品住房销售均价不超过31136元/平方米,且最高销售单价不得超过32693元/平方米。

其中一个建筑控制规模为91970平方米。另一个建筑控制规模为57370平方米。

此外,没有限价的延庆新城地块,建筑控制规模为126263平方米,该地块是旅馆及居住用地,最终也顺利成交。

03

早在上月这些地块集中入市的时候,就有粉丝问过我们,当前房地产市场转冷、开发商普遍“钱紧”的情况下,一下子集中入市如此多的地块,成交会不会有压力?最后没有开发商要怎么办?

这种担心也不无道理,毕竟当前市场情况大家都知道,而且外省市近期也时常出现土地频繁流拍的状况。

首先要说的是,为什么北京还要集中入市那么多地块?

大家都知道,今年北京的年度供地计划还尚未完成,这些地块本来就是列入到年度供应计划中的,如今入市条件成熟了,自然要入市交易。

同时,这也表现了北京坚持房地产调控不放松、不动摇的决心。很容易理解,影响房价的一项最主要因素就是供需关系,而加大住宅土地的供应,以至加大住宅的供应量,都是加大供给最直接的方式。

而且,这次入市成交的住宅地块,乃至于近两年北京供应的住宅地块,除了共有产权住房地块外,基本都是“限房价、竞地价”地块,大部分都是中小套型的普通商品住房,限定了未来商品房销售价格。也就是从供给端加大的是面向刚需家庭的房源,很精准的增加供给。

其次,就是政府不担心这些地块没有开发商要吗?

这在上次我们就和大家说过,这和北京在供地中用的一种新方式有关,那就是“预申请”

也就是说,土地部门将近期拟入市出让的地块先公告一下,如果开发商有意其中的某个或某几个地块,可以提交书面的用地预申请参加竞买,这样土地部门也能事先了解开发企业的需求,安排有出让意向的地块入市。

最后,大批量的土地成交说明了什么?

其实从一天、或者这十几个地块的成交,并不足以给出一个多明确的答案,不过最起码可以折射出的是,当前北京的房地产市场,或者是土地市场,还是很稳定的。

当然,不是从这12个地块都顺利成交就能得出结论,这仅仅说明,从市场预期看,虽然调控很严、市场转冷,但开发商们对在北京拿地还是很有信心的。

还要从具体的成交分析来看,利润率低的共有产权住房和一些远郊区的商品住宅地块,是底价或者接近底价成交。而一些位置比较好的、或是品质比较好的地块,则有一定的溢价。比如因地理位置较好、此次最受关注的花乡地块,以及没有“90/70”限制的采育地块。

从最终的成交价看,这些项目虽然有一定的溢价,但是开发商们的报价还是比较理性的,溢价率也不太高。比如花乡的两个地块,起始价分别是56亿和46.24亿,最终的成交价则分别是70.2亿和58.4亿。

住宅的地块有人拿,地价又没被炒高,将来的房价又是限定的,这何尝不是一个大家都愿意看到的稳定的局面。