一日卖地超300亿,楼市到底是冷是热?

文|凯风

一半是海水,一半是火焰。

离2018年结束只有一个月。这一年,楼市可谓一波三折,调控态势更是扑朔迷离,开发商困于现金流之累。

然而,即便到了年底,整个市场仍没有闲着。

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年底卖地井喷,所为者何?

楼市进入下行期,土地市场突然热了起来。

11月26日,“小雪”节气后第四天。北京一次性挂出13宗地块,最终,除一宗流拍以外,其余12宗地块均成功出让,一日内斩获土地出让金合计316.46亿元。

这笔交易,不仅创下北京单日成交地块数量新纪录,而且一天300多亿的土地出让金,更是超过部分二三线城市全年的财政收入。

无独有偶,就在11月,广州共计挂出24宗地块,出让土地面积230.15万平方米,起拍总价430多亿元。

其实,一二线城市都在密集推地。

据中原地产统计显示:11月,一线城市供应土地合计高达90宗,刷新了最近几年历史纪录。而二线城市供应量也有所上涨,11月合计供应土地达到1400宗,也有望创下年内最高纪录。

不是说土地市场凉凉,不是说流拍创了历史新高,为何北京的土地市场仍旧如此“火热”?

这背后的原因说起来很简单,那就是这些城市都没有完成年度卖地任务,各大城市年末集中推地已成惯例。

毕竟,卖地任务的完成与否,不仅涉及土地出让计划的刚性,而且切实影响到卖地收入,疏忽不得。

以北京为例。数据显示,今年北京计划供应住宅用地1000公顷,其中商品住宅650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷),截至目前实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷,供地计划完成率为35%。

在卖地收入上,今年1-10月,北京土地出让金仅为997.7亿,同比去年减少52.3%。

土地出让金腰斩,卖地自然得加大力度。

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信号:土地出让金三年来首降

北京只是冰山一角,土地出让金锐减的城市不在少数。

根据易居研究院发布《2018年10月40城土地市场报告》:今年1-10月,40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%。

这是2016年以来,土地出让金收入同比增速首次由正转负。

回到具体城市,增减不一。

卖地收入涨幅最夸张的,不是一二线城市,而是三四线城市。借助上半年棚改货币化的一路扩张,三四线城市卖地收入基本都创出历史新高。

这其中,最高的是广西北海,卖地收入增幅高达481.6%,接近5倍。其次是烟台(410.1%)、岳阳(298.5%)、襄阳(171.6%)。

对于一二线城市来说,在房价持续上涨的2018年,土地出让收入增速普遍放缓,部分城市更是出现大幅下滑。

卖地收入下滑最严重的,除北京(-52.3%)之外,则是廊坊(-60.1%)南京(-49.3%)、南昌(-36.8%)、合肥(-30.0%)、广州(-22.2%)等城市。

显然,卖地收入不及预期,其影响显而易见。

对于土地财政依赖度过高的城市来说,卖地顺利与否,土地出让收入增减多少,都决定着城市财政的可支配空间。

此时不推地,何时推地?

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趋势:土地市场冰与火之歌

周瑜打黄盖,一个愿打,一个愿挨。卖地也是如此。

城市有卖地揽金的想法,开发商得有承接土地的意愿,双方缺一不可。开发商一旦资金紧张,或对后市预期不看好,土地流拍就不在话下。

就北京而言,一天13宗土地,只有1宗流拍,虽然整体溢价率不到20%,但整体出让金高达300多亿元,至少说明房企对后市并非全无信心。

然而,这场大规模土地狂欢,却呈现一些新趋势。

其一,国企成了绝对主角,龙头房企不见踪影。

在这场北京土地武林大会中,参与者和中拍者基本都是国企或有国企背景:中建一局、中交、住总、城建、中铁……相反,万科、保利等龙头房企在其中毫无声响。

在广州等其他城市也是如此。上周,广州黄埔区出让两大地块,拿地者分别为五矿地产、广州地铁。在广州上半年的拍地榜单中,保利、越秀、华润、中海都榜上有名,皆为国企。

背后的原因也是清晰易见,在房企融资难的背景下,民营房企普遍为“活下去”忧心忡忡,而国企却能依靠融资优势,在土地市场大举攻城略地。

其二,各地或明或暗降低拍地标准,目的是为了防止流拍。

为了防止土地流拍,各地可谓使劲浑身解数。北京发明了“共享保证金”的新规,以前每拍一块地都要缴一次保证金,如今只需缴纳一次,就可参与所有地块竞拍。

与之相比,南京则是悄悄取消土拍““现房销售”政策。过去土地竞价达到最高限价的90%时,必须要进行现房销售,如今这一规定已经不见踪影。

合肥更进一步,直接规定,土地出让竞拍企业不足3家的,要么转挂牌,要么直接取消出让。同时,还为开发商提供了3个月分期付款的选项。

其三,即便如此,无论是土地溢价率,还是土地竞拍均价,都呈现摇转直下的趋势。

据易居研究院数据,10月份,40城土地成交溢价率13.1%,环比下降2个百分点,同比下降19.5个百分点。

这一土地溢价率,创下了近两年的新低。

同时,土地价格从高位,连续7个月同比下跌。

10月,40个典型城市土地成交均价(楼板价)为4323元/平方米,环比下跌0.2%,同比下跌23.7%。

至于土地流拍数量,今年以来一直保持在高位。

中原地产发布报告称,截至11月20日,今年一二线城市住宅土地流标高达267宗,创最近6年来最高纪录,同比上涨152%。

地价降了,溢价率低了,流拍有增无减,土地市场的“火热”,看来只是假象。

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地价与房价

土地市场转冷,对于房价来说,具有双重效应。

一方面,面粉价格降了,面包价格也会受到影响。

土地市场转冷,土地流拍增加,加上土地出让价格走低,这会进一步加剧楼市下行的预期,进而刺激开发商降价促销回笼资金的速度,并对房价的上涨空间产生一定抑制。

另一方面,供地少了,供求失衡之下,房价会受到何种影响?

随着土地流拍增加,未来的土地供应量大幅减少,这又会在未来一两年带来住房供需的紧张。

如果届时楼市进入上行周期,在供求失衡之下,房价将会获得更大的上涨动力。问题是,住房需求并非一层不变,如果楼市下行周期持续,即便是刚需也会保持观望,供求失衡的局面并不会出现。

要知道,这一轮土地市场转冷,是市场正常变化的结果,与过去部分地方依靠有形之手人为控制土地供应不同。

值得一提的是,在土地财政压力之下,部分城市不仅不会主动收缩供地,反而还会加大供应力度。

所以,楼市下行是因,土地市场转冷是果。市场预期扭转是因,地价和房价同步下行是果。

大可不必担心,土地市场转冷导致未来房价上涨,他们之间没有直接因果关系。