夜壶论该停了:房地产将进入中长期“熊市”

对于房地产来说,2018年是一个关键年份,简单总结就是上半年楼市整体预期仍然是“买到即赚到”,但到了下半年整体预期迅速转向观望,进入年尾,房企资金问题凸显,需求侧房贷利率开始松动,但整体行情仍然在下跌,特别是更能反映市场行情的二手房价格,现在有一种预期,明年会出现松绑。

这种预期越来越多地出现在各种投行的研报中,比如野村证券和中信证券。两者都认为明年或许会下调首付,而社科院12月的报告也显示,未来一年一二线城市房价会面临上行压力。

明年的房地产到底怎么走?

一、三四线还会惯性上涨,但分化加剧

三四线楼市崛起的逻辑已经说过很多次了,去库存是表面原因,深层原因是需要庞大的三四线市场来装下多余的货币。这些货币是为了稳增长而向市场投放的,也只有三四线能够装下。

但是今年年尾以来,一个比较明显的信号是,房企融资开始有所松绑,有了钱,房企主要做两件事,一是偿还债务,一是继续买地搞开发。

重归一线是必然的,但问题是,整个一线城市的市场就这么大,像北京,今年土地出让任务仅完成计划的70%。对于房企来说,在数量更多的二三线城市布局成为必然选择。

那么哪些三线城市会成为房企的优先选择呢?我个人观点是,未来房企会重点进入人口数量庞大,但基础设施和产业有发展空间的城市。特别是基础设施的改善,比如交通的发展,这非常讨投资客的喜欢,本地改善需求是支撑,但对于房企来说,让投资客来也是营销的重头戏。

不过这样的三四线城市已经不多了,房企必然会仔细挑选,这些城市房价明年还会维持涨势。而有一些三四线城市,现在已经表现出疲态,新开盘价格低于今年早些时候开盘的项目。

总体来说,三四线城市仍会维持资金流入的状态,对房企来说,扩大市场规模,完成销售计划是有好处的,但对购房者来说,这种增长的意义不大。

二、一线城市进入中长期的“熊市”

对于北京上海这种城市来说,继续压着,最难受的是开发商和一些炒房客,具体到开发商,其实也就是过去两年高价拿地的那一部分开发商,而大多数的普通人实际上仍然是乐于看到这一局面的。

满足绝大多数人的预期,而且这些城市他们对房地产的依赖性不那么强,继续调控对城市的基本面影响不大,这是最大的底气。

而如果放松,那效果就完全不一样了。当前很多楼盘的价格都是被压着,一旦放开,房价数据有可能瞬间上涨20%甚至更多。一线城市在楼市整体的份额中并不大,但一线城市却是楼市整体的标杆,会迅速带动楼市预期,并传导至二三线。比如2018年那些花大力气将房地产按住的成都、西安、武汉和杭州等二线城市,这些城市调控已经取得明显成效,目前最需要的是保持住这一成效。一线城市的放松,会使他们陷入非常尴尬的处境。

当前一线城市的拿地热情稍有回暖,融资也稍有放松,但总体的变化并没有,最近两次会议也根本没有提及房地产,也预示调控基调根本不会变。

如果以一线城市二手房行情来判断调控取得明显成果,目前也仅仅持续了一年而已,当前最需要做的是巩固这一成果,明年一线城市的房地产仍会保持“熊市”,整体仍会继续筑底。再往后的行情走势,需要以明年年中为基点。

未来一线城市买房,投资的机会已经不大了。

三、房地产不再是“夜壶”

就在昨天,山东菏泽正式取消了新房限售2年(非本地限售3年)的规定,并降低预售资金监管额度。

很多人认为,这是三四线城市启动松绑,甚至会传导至一二线的信号。

但我认为,这种判断是不可取的,根本原因是因为本轮房地产下行并非市场主动为之,而是通过行政的方式按下来的。当前市场还在被动调整,而不是主动为之,这个时候放松,肯定会断送目前所取得的成果。

过去历轮,房地产一直被形象地称为“夜壶”,时不时要拿出来刺激一下,但未来,“夜壶”论恐怕要消停了。我个人认为,房地产的角色已经彻底变了,它不再称为刺激的“关键棋子”,而是会成为压舱石。

最明显的就是各个城市层出不穷的调控通知,今年平均算下来,几乎是一天一个通知。它的效果就是让房地产保持一种精准的走势,大致意思是,有些城市希望它继续涨一点,有些城市则希望它往下走一点,还有的城市不希望它出现任何涨跌幅。

相比一刀切的调控导致房地产大起大落,当前这种一城一策的调控,使得全国房地产运行于预设好的区间之中。如果再把上下游的产业链全算进来,就能稳住增长。

而具体到不同城市来说,就是我们感受到的轮动效应,不同城市都能雨露均沾,但不可能一直独享下去。

还是那句话,今年是转折之年,明年是筑底之年。通过适度放松让房地产平稳运行是可行的,但刺激是不可能的。