去年洋房套均188万/套!今年,东莞楼市热点或在这些镇街

2018年东莞楼市“年账单”来了!从东莞中原战略研究中心发布的数据来看,去年东莞洋房成交457万㎡,均价达17270元/㎡,同比上涨6.62%;公寓成交84万㎡,但较2017年仍出现显著下滑;而别墅供求热度则持续低迷,但受到“经济型”别墅兴起的影响,别墅市场热度有所回升。

值得注意的是,2018年东莞洋房套均188万元/套,同比2017年上涨6.82%,创历史新高。放眼各个镇街,区域分化显著。全市共计10个镇街套均总价超200万,14个镇街 套均总价在150-200万之间。其中,松山湖购房门槛最高,套均总价达296万元/套。除了公布年账单以外,东莞中原战略研究中心还发布了后市预判。

国企央企将逐步主导土地市场

在土地市场方面,根据东莞政府中长期供地计划,未来三年土地招拍挂供应依然维持偏紧态势,房企进入拿地竞争及成本越来越大,盈利空间有限。另外东莞进入存量房开发时代,政府也在鼓励房企加快参与到城市更新当中来。当前来看,就有华润置地携手东城共同改造火炼树近28万平占面三旧项目,政府同时也在加快推进南城东华等8个片区1.7万亩改造。可见市场发展潜力巨大,城市更新步伐将加大。

但不可否认的是,东莞拿地门槛居高不下,开发商拿地也更趋谨慎。从前段时间东莞政府发布的《2018年区片市场评估价表》来看,住宅用途区片市场评估价(平均楼面地价)都比较高,与前两年比,大部分区域土地评估价都同比翻了两到三倍。这也反映出许多镇街土地价值大幅提升,土地价值将明显支撑地价。所以开发商拿地行为将持续理性,更趋谨慎。

其实从去年十月以来,东莞土拍市场就多次因为地块无人问津,频频“急刹车”终止挂牌出让。而那些成功出让的地块中,不仅不见深耕东莞多年的品牌开发商的身影,反而出现了金融街、深圳安居集团、安徽交投等国企央企频频在莞拿地。东莞中原战略研究中心预测,今年土地市场也将逐步回归平稳,国企央企由于资金实力比较强,将逐步主导市场。

西部、东南临深板块或成楼市热点

而从楼市热点区域来看,今年将围绕供应和规划利好区域,如西部板块、东南临深板块。在规划利好方面,今年穗莞深城轨有望通车,东莞西站同步投入使用;虎门二桥预计是今年5月全线通车,番莞高速也是预计今年开通,交通规划利好非常明显。而滨海湾新区、虎门白沙片区去年12月也已经通过专家评审。在供应方面,今年西部潜在供应量占全市的三成,其中沙田、虎门和麻涌潜在供应量比较大,均超40万平方米。

从产品来看,根据东莞中原发布的研究报告,别墅市场经济型别墅成主流。从供求结构看,2018年别墅供求主要集中在200㎡以下的产品,占比超五成。其中,144㎡以下的“经济型”别墅产品,供应占比高达44%,较之同期大幅上涨。市场别墅产品开始革新,“小别墅”在逐步兴起。户型小、总价低的优势,也得到了购房者的青睐,供应占比大幅放量。受供应放量推动,“经济型”别墅成交占比显著上涨。

而公寓市场则供需双双回落,“微型”公寓逐步成为市场的供求热点。从公寓总价段来看,40-60万的总价段为公寓成交的热点区间,其次为60-80万。东莞中原战略研究中心分析认为,这是因为该类产品户型小、总价低,投资压力相对较小。而购房者的接受度也较高,去化速度快,利于房企迅速回笼资金。

而在东莞购房者最为关心的洋房产品方面,70-100㎡的刚需型产品仍为市场的供求主力,也是购房者的置业首选,其次为110-144㎡的改善型产品。不难看出,购房者绝大部分还是以自住为主。而受到二胎全面放开,加之改善需求的释放,改善型产品成交占比持续维稳。但144㎡以上的大户型产品由于首付比例高,供求明显遇冷。

采写:南都记者 黄慧萍