第四季度上海一手商品住宅成交均价达61300元/平方米

2018年,在“房住不炒”的基调下,各地相继展开调控,整个房地产市场逐渐趋冷,一线城市楼市成交也逐步回归理性。

1月9日,房地产服务商第一太平戴维斯发布了《2018年第四季度上海房地产市场回顾与展望》。报告显示,2018年上海的一手商品住宅供应与成交情况对比鲜明,其中,供应在2018年同比增幅约115%,而成交方面仅同比上升1%。

不过,由于一手商品住宅成交结构变化,2018年第四季度一手商品住宅成交均价达到每平方米61300元,创历史新高。同时,住宅租赁市场全市平均租金为每平方米每月204.4元,租金指数环比上涨1.5%。

第一太平戴维斯预计,2019年上海将持续“房住不炒”的基调。整体而言或仍将持续较为紧缩的政策调控,住宅市场持续承压将成为新常态。

一手商品住宅成交均价达61300元/平方米

第一太平戴维斯数据显示,2018年第四季度,上海一手商品住宅成交均价创历史新高,达到每平方米人民币61300元。这与中高端集中开盘的成交结构有关。同期,新建商品住宅新增供应累计约288万平方米,较上月环比微降5.9%。其中,一手商品住宅成交量共计约153万平方米,环比下跌33.2%,较去年同期同比上涨30.5%。

一手高端公寓市场在2018年第四季度迎来40.2万平方米的新增供应,环比上涨50.1%,达到近五年来单季度供应新高;一手高端公寓成交量共计约28.1万平方米,较上季度环比微跌9.8%。不过,这未影响一手高端公寓价格的上涨,2018年第四季度较上季度小幅上涨2.1%, 平均价格达到每平方米人民币103700元。

在土地市场方面,2018年第四季度内共成交了四块纯居住用地,基本以零溢价成交,成交占地面积共计14.7万平方米,可建面积共计29.6万平方米,平均成交楼板价为人民币每平方米27,568元。其中除两块位于嘉定区外;另有两块分别位于徐汇区及静安市北高新技术服务园区,为近两年来少有的市中心区域纯住宅地块。

四季度平均租金为204.4元/平/月

在住宅租赁市场方面,第四季度共有两个全新服务式公寓入市,分别为闵行的上海盛捷古北服务公寓以及位于浦东碧云的阳光城睿湾服务公寓,为市场带来465套新增供应。

数据显示,第四季度全市平均租金为人民币每平方米每月204.4元,租金指数环比上涨1.5%。其中,服务式公寓租金指数环比上涨1.3%,至每平方米每月248.4元;小业主公寓租金环比上涨2.0%,至每平方米每月184.0元;别墅租金环比上涨1.4%,至每平方米每月155.0元。

全市空置率相对变化稳定,平均空置率小幅上升0.2个百分点至13.3%。服务式公寓空置率环比上升0.4个百分点到15.3%;小业主公寓空置率环比下降0.5个百分比到13.8%;别墅空置率方面则环比上升0.2个百分点至7.0%。

第一太平戴维斯表示,受施工进度及经济环境影响,一些预计2019年第一季度入市的租赁项目入市时间推迟。未来,服务式公寓市场中国内租客逐渐增多。众多运营商也逐渐调整运营策略来更好地服务国内客户。

值得一提的是,2018年第四季度,上海共成交五幅租赁用地,均以零溢价成交。可建面积共计约43.0万平方米,容积率在1.52至2.5不等。地块多位于近郊区域,其中三块租赁用地位于宝山,其余三块位于浦东、普陀及闵行。

事实上,2018年,上海市共交易27块纯住宅用地,共计建筑面积739,000平方米;交易纯租赁用地共计34块,可建建筑面积约131万平方米。截止2018年末,上海市共计已推出纯租赁住房地块共计57块,将至少为市场提供51,679套新建租赁住宅。

第一太平戴维斯认为,2018年上海土地市场持续推出了多幅租赁用地,未来供地结构或将进一步调整。另外,从市场呈现的信号可以看出,未来政府或不单纯依靠买卖土地来获得税收;虽然房地产税是否推行、何时推行尚未可知,但从财政角度而言,未来的发展已逐渐地从征税这一方向进行调整,一些多样的产品可能会出现。