西南地区:新政致成都规模降至5年新低,重庆后继乏力

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近几年,西南地区楼市伴随全国市场的热度扩散而逐渐升温,2018年上半年各重点城市火热异常,其中成都在“5·15”新政前曾有“全城摇号”的劲爆局面。下半年随着市场进入淡市,西南各城市场也在发生转变,那么具体到各个层面,西南地区2018年有什么表现,进入新年又会生出什么变化?

一、政策着力稳市场调结构,部分城市政策力度相对温和

在宏观政策层面上,西南地区的重点城市与全国趋势均保持一致,但具有滞后性,从2016年起陆续收紧,政策力度不断加码,强化差别化住房信贷政策,旨在遏制投资投机行为,同时稳房价、调整供需结构。具体体现为不同方面的限制、预售政策监管、土拍规则升级等。其中值得注意的是重点城市中二线城市如重庆、南宁虽有通过限售、限贷、限价、税收等多渠道、多方式调控,并协同九大部门多方监控,但尚无限购政策出台,相较于全国政策相对温和。

二、供应上升而成交微降,成都新政致成交降至5年新低

从市场供求看,西南地区整体量价上涨,多数城市相比2017年都有不同幅度的增长。然而,从年中到达高点后,下半年购房者由“恐慌追涨”向“理性购房”转变,到2018年末,西南地区重点城市的库存和消化周期均有不同幅度上扬。

其中,最突出当属成都,全年累成交量下跌至5年内新低点。在政策加码调控和市场的调节下,年底消化周期升至10个月,供求关系逐渐向买方市场转变。

再者,2018年重庆有大量全新楼盘集中面市,拉高供应,上半年市场热度高,商品住宅存量持续下滑,到了下半年房企积极补货跑量,导致供过于求,供求局面发生逆转。全年供应面积同比增70%,而成交面积仅有5%的微增。

西南地区2018年供求情况分析(单位:万平方米、元/平方米、月)

数据来源:CRIC投资决策系统

三、土地成交量升价跌,流拍地块增多、底价拿地成主流

土地市场层面,重庆、成都、南宁、昆明、柳州、北海、钦州、梧州等8城经营性用地成交面积达272353万平方米,虽成交的土地面积高于2017年,但是从成交楼板价来看,由于土地成交溢价率的创新低,楼面均价同比下降5.4%。

从历年趋势来看,2016年为成交低点,而后成交量逐年攀升,但成交楼板价在2017年达到阶段高点后2018年出现下滑。以成都为例,受市场环境及预期影响,2018年土地溢价率仅10.76%,创近7年新低。

西南地区重点城市2008年-2018年经营性用地成交情况(单位:万平方米、元/平方米)

数据来源:CRIC投资决策系统

四、2019年展望:受政策影响较大,放松后成都楼市或将重新回升

2019年因城施策的主基调不变,政策微调放松在预期之中,诸如重庆、成都、南宁等二线城市,预计在限价、限购取消也将成行,四川三四线城市房贷首付比例回调可能性颇高。

西南地区城市商品住宅的供求受政策影响较大,供应端从项目与土地存量预估,重点城市中例如成都、重庆2019年商品住宅供应量仍将保持高位增长;需求端则从目前的市场表现来看,整体进入平稳持销的姿态,2018年下半年购房者受成都新政影响,由“恐慌”转为“观望”,一旦2019年政策出现大幅放松,则积压的需求恐将集中释放,市场成交尤其是成都市场或将重新回升。但因贯彻“因城施策”的措施,个别城市或有小幅度微变。

土地方面,2019年土地供应料稳,企业拿地回归理性。从各重点城市的供地计划来看,土地供应平稳,政策性用地占比走高,满足多层次用地需求。在土地成交上地价维持低位,重点城市如成都、重庆、昆明成交体量有望继续提升。

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