错失黄金时代之五:今人谁识亿城地产?

只是为了写这组稿子,才去搜了一下,亿城地产。官网是一家叫做广州亿城置业有限公司的企业,自己的LOGO简称是“億城地产”,项目有三个,亿城·泉说(广州从化),亿城·翰林苑(河南焦作),亿城·金海岸(韶关始兴县)。显然,此亿城地产非彼亿城地产。

俱往矣,亿城地产。

亿城地产是业内对原亿城股份(000616)的俗称。长期以来业内人士或者媒体报道提到、写到亿城地产,就是指亿城股份。

亿城地产在北京开发的著名楼盘是万城华府,它的概念叫做“城市别墅”,定位高端,售价也相当的高端,2005年单价就卖到5万元,单套最高2500万元。随后复制的西山华府,一度也是一房难求。有业内朋友跟攸克君说,万城华府和西山华府至今仍是北京西部最好的楼盘之一,经得起时间的考验。不少互联网科技界大佬住在万城华府小区里。

亿城地产当时的总裁叫做鄂俊宇,操盘手叫做遇绣峰。老鄂离开亿城去了鄂尔多斯,后来这个四线城市的楼市崩了,老鄂回了北京创业,从事家居养老行业,据说做得也不错。遇绣峰被挖回金地华北。

2009年,西山华府合约销售额达37.44亿元,占亿城地产当年45.34亿销售额的82.58%。多年以后才发现,这是亿城地产作为房地产企业的辉煌峰值。

亿城地产(亿城股份)在2012年年报中说:过去三年(2010-2012),是公司“失去的三年”。营收逐年递减:2009年营业收入34.2亿元,2010年30.7亿元,2011年主营收入21.6亿。

然而,一步错三年,亿城从此被甩出了主流地产商的队伍。等待它的,是糟糕的命运。

2013年8月6日,亿城地产第一大股东乾通实业将其所持的约2.87亿股股份以16.1亿元的代价转让予海航资本。后者持有亿城19.98%,为其第一大股东。次年4月,亿城股份更名为亿城投资。2015年1月再次更名海航投资。

几乎就在海航进入的时候,就有专家表示,海航入主亿城,不是为了做大地产业务,而是一种资本运作行为。果不其然。

很快海航投资就作出了一系列去地产化的行动,亿城地产一系列子公司、项目被悉然打包出售。值得一提的是,亿城转让的秦皇岛天行九州旅游置业开发有限公司股权,是由亿城地产原总裁马寅接手。几年后,马寅将这个烫手的山芋打造成了全中国知名的IP文旅项目——这就是阿那亚。

而经过海航一系列资产转让之后,原亿城股份基本成为一具剥离实业的资本空壳。

海航投资最新的消息是,其于12月20日晚间公告,公司控股股东海航资本集团有限公司持有的公司1.55亿股股份因合同纠纷被司法冻结,超过其持有股份(2.86亿股)的一半。

此前,海航投资发布的2018年半年报显示,2018年1-6月实现营业收入8958.03万元,同比增长137.5%;净利润-8677.13万元,同比下降324.93%。

海航资本入主亿城后的3年,恰恰是是整个海航集团疯狂收购的3年,但它随后也同时见证了海航系从2017年下半年开始、目前仍未止歇的资产抛售狂潮。

据媒体报道,2018年以来,海航出售资产规模近3000亿元,未来海航集团出售的规模不止3000亿元。

回到亿城地产。是什么原因导致它从2009年突然之间断崖式的下跌?

在2012年年报,原管理层作出了清醒的反思:“过去的几年中,持续的以行政措施为主的宏观调控使房地产环境发生了重大变化,首置首改等刚性需求成为推动市场发展的主要力量,而公司对市场形势变化的认识不足,未能及时调整自我定位,以致发展速度远远不及预期,并大幅落后于大市”。

总结一下,就三点:

其一,产品太过单一。亿城不仅在北京做的是高端产品,去外地拿的项目也是做高端产品。做高端产品不是罪,但全是高端产品,没有迂回空间,一旦遭遇市场震荡,就会迎来巨大风险。事实上,2010年的调控只是让市场短时间萎缩调整了一下,一些房企就受不了了。这些房企包括拿了四个地王的绿城,也包括亿城这类体量还比较小的房企。

其二,区域布局失误。丰台青龙湖镇收购那么大的一个项目,而且定位高端,在10年前明显是过于超前;同样超前的,还有秦皇岛阿那亚项目,近3000亩土地,又是定位那么高端的旅游地产;在苏州等地的项目也是偏高端——这几个项目销售都不好,有的甚至是停滞,这导致资金本来就不够雄厚的亿城,一下子陷入资金链紧绷的危险境地。顺便说一下,阿那亚这几年畅销,一是产品确有独特性,二是北京高房价下的投资性和度假需求外溢。

其三,缺乏融资渠道。如果能够融到资,2010年继续在北京的城市中心区拿地,2011-2012年迅速进入强销期,亿城地产绝不至于后来那么被动。

像万城华府、西山华府那样的高端产品,如果区位是在海淀区,即使遇到调控后的市场低谷,也不用太担心,一旦市场好转,就会第一时间迅速反弹。西山壹号院就是典型的案例,这个项目令融创一举成名,并奠定了它快速扩张的基石。

小企业,转寰余地小,容不得大的失误;中偏小企业,腾挪空间小,可以适度冒险,但不可豪赌。否则,要么耽误5年甚至更长的发展时间,要么从此一蹶不振。而亿城地产,则是被无情地赶出了地产的队伍。

(下篇预告:错失黄金时代之六:泛海、星河湾、合生创展)