2019,政策性楼市的大年,正面钢枪的时候来了

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2008年春天,全国人民洋溢在奥运年的喜悦中。

但是,这份喜悦没有照顾地产人,在全球性金融危机的冲击下,中国房地产市场出现“断崖式”萎靡。

媒体一片哀鸿遍野,称“房地产洗牌时代到来”。

谁曾想,2009年又奇葩的迎来了爆发。

那时候,房地产税费优惠、首付比例调整等政策,看似轻描淡写,却瞬间激活了中国房地产市场。

紧接着,2009年年底,包括“营业税2转5”、“土地款增至5成”等,以及明确的一句信号:

“遏制房价过快上涨”,自此,中国楼市进入平缓过渡期。

这一出,演了4年。

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哪里有压力,哪里就有反抗。

在2010到2014赛季,中国楼市上涨不足20%,在GDP的增幅眼里,那都是亏本生意,人们越来越少的讨论房子。

但是,按捺不住的2014年,930限购松绑,直接解除了楼市的封印,中国楼市迎来了疯狂的2015-2016赛季。

那时候,流行一个说法:“补涨”

虽然在官方数据上房价涨幅不多,但从“体感”而言,各大城市房价在2015到2016赛季,涨幅超过100%。

于是乎,人们开始疯狂的讨论房子,疯狂的买房子。

没曾想,2016年十一新政来了,限购、限贷、限价,三座大山。

楼市将至冰点,除了部分优质的限价房,各大楼盘均门可罗雀,大家都在准备过冬,无论是2017年还是2018年,年底的统一基调都如出一辙:

等明年吧。

新的一年终于来了,2019年在小猪佩奇的陪伴下,进入了房地产的编年史。

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针对猪一样的2019年,我们用恒大许家印用7500万年薪“请”的首席经济学家任泽平的话来预测:

长期看人口、中期看土地、短期看金融。

先说短期。

目前从金融政策面,开发商“融资难”会导致开发商投资增速降低,但是,这种增速降低的现象,是从2017年就开了,会导致一个供需惯性:

投资越来越少,供应量越来越少。

虽然我们看目前存量的房子好像不少,但是,去化周期也就半年的时间,未来可能更加少,房价继续降的可能性极低。

再说中期。

在2017年到2018年的土拍市场上,两个鲜明的印象是“流拍”和“国企央企托底”,意味着土地出售量不足指标,国家的左膀右臂在扛房地产市场。

这些左膀右臂,都是国家的栋梁之才,他们都是企业,他们也不允许房价继续下跌,甚至会动用七大姑八大姨的关系,让房价上涨,毕竟是一家人,何苦相互为难?

再说长期。

中国是人口大国,春节回家必然会讨论的一个话题“买房了吗?”,买房甚至重要于结婚生子,没有买房你找不到女人。

有媒体称中国户均住房1.1套,按照这个数字看起来饱和了,房地产市场好像没什么人要买。

但是别忘了28法则,20%的人占据了80%的资源。

按照中国5亿户人家,5亿套房子,也就是1亿户的人,占据了4亿套房子,另外的4亿户人家,户均0.25套房产。

这十几年的商品房时代,也见证了“人口的威力”。

也就说,无论是金融、土地、人口哪个层面,房地产的大行情,始终是不会变化的。

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对于2019年的楼市而言,我们可以明确三点:

第一,房地产政策已经到底了,自2016年以来,房地产的各项政策已经用到了极致,不会在2019年出现新的严格调控。

传闻已久的“房产税”遥遥无期,而且,即便是按照1%来征收又如何?房价涨幅可以轻松抵消这税赋。

第二,“国企央企托底”已成事实,他们在2018年解决了很多地方政府的财务赤字,滴水之恩也该在2019年回报回报吧?而且是一家人。

有一个很好的现象,就是“央企国企与民营企业的合作”,这种刺激着最卖力、最有理想的那群民营企业家,也保证了房地产的品质。

第三,无论是历史哪一个朝代,始终脱离不了“增发货币”的诱惑,中国近20年的货币增发量稳定在每年15%-20%,M2的上升意味着通货膨胀的必然。

从货币增发、通货膨胀的时代背景下,物价必然呈上升趋势。

而房价,也有了“补涨”的必要。

这个“补涨”时刻的来临,只需要一剂“肾上腺素”,那就是“楼市新政”。

无论是“限价、限购、限贷”哪一条解除,还是利率、首付等下降,拟或是房地产金融杠杆的放款,都能为楼市打开泄洪通道。

憋了两年多了,中国的购房者们持币观望,就像满池的巨浪,等着大坝上那一颗螺丝钉的松动。

对于开发商而言,眼瞅着生意做不下去了,如果还不转弯,就要“降低产品质量”、“减少拿地数量”,甚至是弃了这鸡肋。

对于国家而言,春节多放十天能刺激的消费量,在房地产一天就能完成,同时,他们也不能让这群“造房子最厉害的人”,就这么走了。

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万科喊出“活下去”,有些悲凉。

但是,在大坝螺丝钉松开之前,滔天巨浪只能寻找自己的小水沟,输出一些自己的小小理想。

谁能把浪花拍的更高,谁就能越过沟堑,找到自己的小水沟。

要想浪花拍的高,无非三点原则:

第一:打铁还需自身硬。

由于2018年限价以来,开发商造高品质房源的积极性受挫,大多数都在控制成本,这些低品质的房源,可能会成为2019年的主流。

但是,购房者的眼光是雪亮的,开发商依旧需要保证高水准的工艺,才能把浪花拍起来。

第二:广撒网是基本逻辑。

既然客户的购房意愿不足,那么,把客户基数增多,或许能解决这个问题,这就是宣传问题了。

很多开发商认为在这种行情下,要“抓渠道降推广”,实际上,这是非常错误的,没有大网,拿来的大鱼?

第三:有充分的自信。

不要怕,2017年、2018年都熬过来了,还怕什么2019年?楼市不会“更差”了,只会转好,政策面、金融面,都是有极大可能的好转。

在这个“正面钢枪”的时代,做好自己,足矣。

信玉堂地产

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