三四线与一二线的住宅市场,究竟有啥区别?

研究三四线城市住宅市场,究竟要解决什么问题?

我们具体拆分成四个问题——

1)三四线城市,与一二线城市的主流客户构成,有哪些不同?

2)三四线城市,与一二线城市的产品标准,有哪些不同?

3)产品标准和客户需求如何匹配?

4)适用于三四线城市的产品线逻辑是什么?

接下来要做的研究,就是如何量化回答这四个问题。

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首先,我们使用滤波,对全国固定资产投资的数据,进行了分析,可以很清楚看到,我国固定资产投资,目前正处于扩张周期底部,意味着,我们将迎来一大波固投。

考虑到一二线城市,土地资源越来越少,所以未来五到十年,大量的基础投资,必然投入到三四线城市。

但原先在一二线的开发商,要下沉到三四线城市,也面临许多问题——

开发商在一二线和三四线的产品相似,在一二线能卖几万一平,去到三四线只能卖几千一平,均价差异大

以同一品牌开发商,同期开盘价为参考

开发商下沉到三四线,产品品质明显优于当地竞争对手,也只能卖贵几百一平,溢价有限

以同一品牌开发商,同期开盘价为参考

研究三四线城市住宅市场,究竟要解决什么问题?

接下来,我们从房价分析模型,来看全国三四线城市,房价含金量有多少——大家买三四线的房子,买的是什么?

目前中国城市的房价,主要围绕着居住价值、流动价值、城市价值三者之和波动。

我们通过细化每一层价值的指标,分别计算全国120个重点城市,居住价值、房屋流动性、城市发展预期对房价的影响。

按城市基本面数据,将120个重点城市聚为5类,按“强一线、一线、二线、三线、四线”做分类研究。

从居住价值层贡献度来看,除了江浙一带的三四线城市,全国大部分三四线城市都偏低,也就是说,除了江浙一带,全国大部分三四线城市的购房者,并不会为了居住品质,付更高的溢价。

从流动层贡献度来看,环都市及强三线城市,都高于全国平均水平,意味着,在投资属性强的三四线城市,购房者更看重短期的投资回报,一旦“限购、限价”等调控政策出台,会严重影响他们的购房信心。

从预期层贡献度来看,三四线城市,普遍低于全国平均水平。可见,大部分三四线城市的购房者,不会为了城市发展预期买单。

综合来看,三四线城市的市场,短期面临的压力在于,实实在在的经济下行,加上房住不炒的调控基调,房价的天花板,房子的流动性都被锁死,此时,开发商要下沉到三四线,考验的是如何快速复制,如何精益管控。

要在三四线城市实现快速复制,需要通过对客户需求和土地特质的研究,明确产品线划分,建立客户需求、土地特质和产品的对应逻辑关系。

实现产品标准和客户需求的高效匹配,在合适的土地上,为合适的客户,提供合适的产品。

具体可以拆分成四个问题——

1)三四线城市,与一二线城市的主流客户构成,有哪些不同?

2)三四线城市,与一二线城市的产品标准,有哪些不同?

3)产品标准和客户需求如何匹配?

4)适用于三四线城市的产品线逻辑是什么?

为了解决这四个问题,我们随机抽取了4个城市,做了839份问卷,以下是部分分析结果——

三、四线城市消费者,更看重养老的功能,二线城市则看重小孩成长的空间。

三、四线购买60-80㎡的消费者,相较于二线城市更多。

老人与儿童的相关设施,是消费者购房时,主要考虑因素。同时,三、四线城市消费者与二线城市,对于室外活动场地偏好差异较小。

三、四线城市消费者,对于户型格局与开发商的要求,没有二线城市高。

为照顾孩子,是较多消费者未来买房的原因。同时,三、四线房产用于投资的较多,二线城市,更多则是为了未来,能够更自由独立,而购买房产。

在产品层面,打算购买超过100㎡住房的消费者较多,其中,三、四线城市的消费者,对于住房面积需求,小于二线城市。

小区安全性、管理水平及景观,消费者购房时最为关注的事项。

三、四线城市的消费者,更注重于住房的材料、设备、装潢以及其节能环保性,而二线城市,对于小区安全性尤为注重,户型及格局,也是二线城市较为注重的方面。

—— 小结 ——

从宏观量化研究可知,开发商下沉到三四线,乃是大势所趋。

但三四线城市的市场,短期面临经济下行的压力,加上“房住不炒”,房价天花板、房子流动性均被锁死,考验开发商如何快速复制、精益管控。

从微观量化研究可知,三四线城市消费者,更看重房子的养老、投资功能。这是否会成为产品溢价点所在?值得开发商思考。