终于,王健林“甩卖”了万达百货……

春节后刚刚开工,还未彻底从去年降负债的忙碌中醒来,万达便又开启了新一轮的“卖子”之路。

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2月12日早间,苏宁易购董事长张近东在新春团拜会上宣布,苏宁易购正式收购万达百货有限公司(以下简称“万达百货”)下属全部37家百货门店,构建线上线下到店到手全场景的百货零售业态。但交易金额,并未透露。

值得注意的是,就在昨日,京东也以27亿买下北京翠宫饭店。而据此前翠宫饭店公布的财报显示,截至2018年9月30日,翠宫酒店实现营收1801.78万元,净利润亏损4710.47万元。总资产总计为7.31亿元,负债总计为7.84亿元,所有者权益亏损5361.81万元。

毫无疑问,电商接盘线下商业资产正成趋势。侧面来看,也给了地产商们甩掉重资产,迫切降负债提供喘息机会。

曾传将被银泰收购

万达百货原名万千百货,2007年5月8日成立,2012年7月25日更名万达百货。是万达集团下属四大支柱产业(商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货)之一。万达百货发展初期几乎是紧随万达商业地产的拓展在布局。在万达商业2015年的公司业绩会上曾担任万达商业地产董事兼执行总裁的曲德君表示,万达百货是在万达商业地产发展初期,为了支持万达广场而衍生的业态。

公开资料显示,万达百货在全国的37家门店大都位于一、二线城市的CBD或市中心区域,会员数量超400万人。

其实,盛传万达百货将被出售的消息早前就有。

据《中国经营报》报道,自2007年成立至2012年前后,作为万达广场的主力店,万达百货快速扩张。最意气风发的2013年,万达百货曾经考虑过以约82亿元收购银泰。

2018年3月16日,万达百货再次传出将全国资产打包出售给银泰的消息,引发关注。据《联商网》报道称,一位万达内部人士向其证实,万达和银泰在一个月前已开始洽谈,不过当前不能透露太多,否则会影响交易价格。不过,在新京报的求证下,银泰方面回复新京报记者称,“我们自己还没得到消息。”

值得注意的是,银泰背后是阿里巴巴身影。2014年阿里巴巴首次投资银泰,到2017年1月,阿里巴巴以近200亿港元将银泰商业私有化,银泰如今已是阿里新零售改造的案例和样本。

万达:今年内剥离所有房地产业务

就在2018年的年会上,王健林就透露,按照投资协议,万达商业今年内要剥离所有房地产业务,一平方米房地产开发也不能有,成为彻底的商业管理运营企业。毫无疑问,去地产化的背后仍是王健林回归A股的野心。

为了降低负债,“甩卖”也成为了近年来万达的关键词。

2017年7月19日,王健林以总价637.5亿元的价格分别将万达商业中13个文旅项目以及77家城市酒店“甩卖”给了融创中国(01918.HK)和富力地产(02777.HK)。其中,13个文旅项目以438.44亿元出售给了融创,富力地产以199.06亿元收购万达商业77家城市酒店的股权。

2018 年 1 月,王健林曾表示打算用2-3 年时间负债降至绝对安全水平。2018年1月16日,万达再出售所持的万达·伦敦ONE项目60%的股份,这也是万达海外的第一个项目。根据万达当时公告,出售项目所获得的款项净额将用于偿还万达香港的贷款和利息,同时为公司物业发展项目的营运及发展提供资金。接盘方正是此前买下万达77座酒店的富力。

2018年1月29日,万达又以约3.15亿澳元(相当于19.19亿港元)现金出售位于澳大利亚的若干物业项目,买方还需代澳洲公司偿还债务款项约8.15亿澳元。

2018年7月6日,万达称再次向独立第三方出售万达国际地产投资有限公司60%的股份,代价3560.93万英镑(约3.74亿港元)。并且,买方已同意代表目标公司向公司偿还债务(现时预期约1.60亿英镑,相当于约16.75亿港元)。万达可从中获得4.34亿港元的收益。

而曾一度被王健林看好的万达金融也已低调更名为万达投资。在2018年末,万达出清9亿百年人寿股权,绿城以27.18亿元购得。更有业内传言旗下快钱支付或也面临出售。而这一系列举措也标志着万达金融版图开始收缩。

去地产化背后,万达想当“包租公”

万达重整后,旗下有商管、文化、地产、金融四大板块。其中最大盘要属商管。业内人士更是表示,“去地产化”只是针对商管集团而已。

据了解,万达商管集团2018年营收同比增长25.9%;租金收入328.8亿元,同比增长28.8%,连续十年环比增长超过20%。而地产集团同期营收同比减少34.9%;回款610.4亿元,同比减少3.3%。显然,租金收入在2018年里交出了一份漂亮的成绩单。而这一块,也正是王健林看好的地方。

在年会上,王健林表示,“这也是我们最希望看到增长,也是最可靠的收入部分。建一个商业项目费时费力,但一旦建成,两三年培育期后就能成为稳定的印钞机。举个例子,上海五角场万达广场12年前开业,当时投资成本大约21亿元,现在一年租金7亿元,而且每年还在增长。”

“再过几年,万达租金收入达到千亿。单凭这一条,我们就能任凭风浪起,稳坐钓鱼船”。

万达年会上,王健林透露了万达商业2019年内要剥离所有房地产业务。显然,卖掉旗下37家百货门店也是其“去地产化”的重要一步。从双方的布局考量来看,这场交易算是双赢。

只不过,为了降负债,万达商管还要努力。

在万达降负债还要保证收入增加的背后,万达亮出了布局万达广场轻资产的牌。根据万达2018年业绩报,2018年全年新开业的万达广场达49座,几乎是以一周新开一座的速度在狂飙,并“重仓”在三四线城市。这当中,轻资产万达广场19座,比2017年减少3个。

图片/赢商网大数据

而针对于三四线城市的商业地产布局,中国指数研究院发布的《2018中国商业地产发展白皮书》显示,二线、三四线城市商业用地市场升温,整体呈现供应过剩趋势。

公开信息显示,2017 年万达商业资产负债率从前一年的 63.51% 降到了 53.5%,不过同期有息负债比从 42.86% 升至 47.78%。在2018年万达年度报告会上,王健林并没有公布 2018 年万达商管的负债率,但称其有息负债同比 2017 年减少约 30%。

值得注意的是,据投资者报报道,商管集团2018年三季报披露数据可知,该公司资产总额和负债总额分别为6364.95亿元和3769.46亿元,资产负债率为59.22%。而2017年年底上述三项数据分别为6891.05亿元、4462.53亿元和64.75%。

相比之下,该公司有息负债和资产负债率确已明显下滑,但较2018年上半年数据则无太大差别。而为外界更为关注的是,2019年,万达商管IPO这个小目标又能否实现?

转自公号深蓝地产(ID:shenlanhouse)