机构分析:未来10年,房地产难再回到高速增长年代!

如何应对经济的下行压力?积极政策的效果将会如何?当前宏观经济面临的问题,对房地产行业影响怎样?房地产相关政策是否会放松?

近日,合富研究院、保利投顾研究院联合发布的《慢周期调节市场预期,再平衡重建地产生态》报告指出,当前我国宏观经济面临三大困境,将指向房地产行业的四个关键词:慢周期、稳预期、再平衡、重建生态。

报告认为,在短期及中期内,风险管控仍是当前首要关注点,既要防止过热也要防止过冷,房地产难以回到高增长的年代。未来10年,房地产难以回到高速增长的年代,国内住房开发将呈规模高位的窄幅箱体运行(慢增或负增)。

而经济存在的三大难题,将不可避免地对房地产行业产生影响。

难题一,2019年仍然面临及国际下行压力。回顾近十年国内经济发展趋势,可以认为L型经济并未确立。投资、消费、出口三大经济引擎表现低迷,2018年制造业、基建、房地产开发三大传统投资领域增速中长期呈下滑趋势,对经济影响不容乐观。

难题二,风险管控难度不断加大。各种风险事件此起彼伏,实施风险管控的难度,包括货币规模、经济规模、楼市规模三个维度在不断加大。2018年货币增长受抑,对经济表现产生拖累,但货币效率及高杠杆不支持货币规模继续高速增长。矛盾点在于,现状环境下无论国内、国外经济均面临较大挑战,没有足量规模的货币释放就难以提振经济。地产对经济的贡献率也在下降,市场成交增长几近尾声。2018年房地产对GDP贡献率相较于2017上半年下降约40%。

难题三,经济的区域失衡与结构失衡国内不同区域发展情况仍然强弱悬殊。不同产业间的规模与获利情况差距明显,规模前列的产业普遍收益为负如:汽车、设备制造、计算机/通信/电子等。房地产市场由于不同等级城市土地资源稀缺程度不同,土地供给趋势有明显差异。

报告指出,经济三大难题均是系统性问题,至少未来2-3年,仍要忍受低增长带来的阵痛。在区域均衡上,包括资金、基建投入、人才吸纳,是一个渐进的过程;产业发展均衡上,在国家政策导向下预计会相对加快,包括房地产的经济效能,也需要提高。

合富研究院、保利投顾研究院分析认为,对于房地产而言,经济三大难题指向行业四个关键词:慢周期、稳预期、再平衡、重建生态。

具体来说,市场将有短周期上下波动向长周期稳速发展;短期获利心态需要向上期收益转变;房地产与实体产业的发展要达到相互均衡,实现产业平衡、区域平衡、供求平衡;房地产与城市发展、产业发展相结合,经营与布局多元化,不再是“住宅开发”一枝独秀。

南都记者 王艳玲