2019亿翰人春节返乡见闻系列(2)——华中、华南区域

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《乡愁》

席慕蓉

故乡的歌 是一支清远的笛

总在有月亮的晚上 响起

故乡的面貌 却是一种模糊的怅望

仿佛雾里的 挥手别离

离别後

乡愁是一棵没有年轮的树

永不老去

每年的春节,

在外辛苦了一年的人们都会回到自己的故乡。

在那里没有交错盘旋的立交桥和参天的大楼,

但是那里有长满香樟的柏油马路和潺潺的小溪,

人们提着腊肉和香肠,朝亲戚家走去,

去拜年,去聊天,去打麻将。

“亿翰返乡计划”

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目录

本期关键词:华中、华南、三四线、返乡置业、品牌房企、配套资源、区域价值、回归理性

前情提要:华中、华南等二线核心城市受“五限”政策施压,市场行情逐渐趋冷,改善型需求者持观望态度。

部分二三线及省会城市成返乡置业优选,城市基础设施获得明显优化,也由此带动了当地楼市发展,使得改善型需求整体保持上扬趋势。

品牌房企陆续占据部分三四线核心城市,催使当地配套资源改善,房企紧抓本地居民刚需类需求,住房逐步回归居住属性成大势所趋。

部分三四线城市着重发展区域经济,以望提升地段价值。房企大量整合当地旅游产业资源,以满足多元化需求。对于饱和度较高的住宅市场,增强自身品牌差异化优势成关键。

华中篇(下):

湖北孝感 -----《孝感,此心安处是吾乡》

湖北荆州 -----《我想回老家住大房子》

湖南益阳 -----《小县城的置业逻辑》

河南南阳 -----《崛起的历史文化名城》

河南周口 ----- 《许家印故乡楼市小见》

华南篇:

广东茂名电白 -----《我从未改变,可房价却一直在上涨,未来将持续攀升》

广东惠州 -----《深圳投资客影响下的惠州楼市》

广东汕头 -----《市场趋冷-品牌房企逐步占据市场》

广东湛江雷州 -----《“粗放”的楼市》

广西南宁 -----《渐渐回归理性的二线省会城市》

华中篇(下)

白娘子

湖北孝感——孝感,此心安处是吾乡

孝感东站附近林立的楼盘和湖光山景映入眼帘,眼前又是熟悉的风景,城际铁路快到站前,脑海中已经想象过无数次春节假期在家会做的事,和爸妈畅谈近一年在外的所见所闻、去看看毕业的高中、逛逛以前喜欢的书店……

图:湖北孝感董永公园

毕业后一直在深圳,当适应了一线城市的快节奏和每天以工作为主的生活,很少有时间能去回忆在读大学前曾经待过十八年的小城。小时候对孝感的印象几乎都在老城区,那里生活配套完善,最好的小学、初中都在这里,上学从来都是靠步行的我曾经哪里知道自己家就是金贵的“学区房”。第一次对房子有一个物化的概念是2008年读高中的时候,那会儿流行父母陪读,去高中附近租房子,孝感市最好的高中在城西,我还记得附近小区租的约90㎡的房子才600元/月。高中附近这种大量的租房需求,催生了很多人的投资需求,在此投资一个小户型再出租出去,不仅不愁租不出去,租金也是连年上涨。

第二次对房地产市场产生深刻印象是围绕着孝感战略规划的“东进南移”和孝感东站的开通。孝感因为地处武汉都市圈且是距离武汉最近的地级市,所以身边大多数的同龄人会优先选择在武汉读书、就业、购房。2011-2015年读大学期间,每年回家过年就慢慢发现,曾经一起住在老城区的伙伴都慢慢开始搬到东城区的新家去了,那会孝感好点的楼盘价格几乎都一直稳定在5000元/㎡左右,还算是大家都可以接受的水平。随着孝感东站2016年12月开通,孝感到武汉的通勤时间缩短至30min,开启了东城区房价上涨的大幕。除了本地人的购房需求,还承接了许多武汉人的外溢需求,2017年从5000元/㎡到7000元/㎡到9000元/㎡,直至2018年重新进入高位平稳的阶段。

伴随着这几轮房地产市场的发展,越来越多的品牌房企看中了孝感作为武汉“后花园”的市场潜力,其中注重拓张三四线城市的新城、碧桂园、恒大率先在2017年进入孝感,2018年保利、绿城紧随其后。这期间东城区的碧桂园·城市之光成为大热的楼盘,本地人对碧桂园的品质还是很有信心,很多叔叔阿姨给孩子买房的第一选择都是碧桂园,2018年碧桂园·城市之光以877套的销量居高榜首。

这次回家大人们聚在一起经常会聊起孝感的房价,感受很深刻的是大家普遍都认为孝感的房价已经到了高位短期内再无上涨的动力,所以除了刚需人群,很多改善型需求的人群大多都持观望态度或者改为在武汉投资买房,认为最起码还有上涨的空间。

自己从事了房地产行业更加深刻认识到房子渗透于人们生活的点滴,无论是为子女操心的父母还是新婚的小夫妻,房子总是伴随人生进程的一件大事。在一线城市待久了,回到自己的家,回到父母身边,才发觉有一个属于自己的家是一件多么令人心安的事。

湖北荆州——我想回老家住大房子

尔康

这个春节,家有喜事,见到了诸多亲朋好友,也听闻了一些家乡人的故事,老家有值得诟病的地方,也有值得羡慕的地方。

图:湖北荆州古城关公义园

一、“房子”出现的频率在下降,车是真的越来越多了

过往回到湖北荆州老家,“你买房了吗?”、“我的房子在哪哪哪”、“谁谁谁又买房了”总是充斥在各种酒桌、茶桌、牌桌、烤火桌,七大姑八大姨只要聊起天来,“房子”总是会出现。然而今年,似乎“房子”这个词不这么热了,大家除了往常的“工资怎么样啊,恋爱怎么样啊”不变以外,“房子”这个词似乎不再是茶余饭后的必须品。

谈论“房子”的热度下降了,路上的车是真的越来越多了,无论是城区还是县城或是乡镇上,来来往往全是小汽车,各地的拍照都有,还是广东的牌照更多,看来老乡们还是比较喜欢广东这片沃土。车多了,然而老家的交通设施没跟上节奏,到处都是堵车的节奏,不管是城区还是县城,乡镇里都时不时会堵车,周边的亲朋好友也已经将买车提上日程,如果城市的基础设施不跟上,老家的交通未来瘫痪的次数就越来越多了。

二、有人回家置业,有人举家搬迁

A先生,是我老婆那边的亲戚,之前在荆州一个工厂里面当厂长,可谓是铁饭碗,前些年炒股挣了很多钱,据说真的是很多钱,于是厂长不当了,这些年一直在做生意,但是屡做屡亏,今年说是不做了,反正做生意也是亏,不如多买几套房子,于是全家三人在本市某精装高档小区每人买了一套,均价9500元/㎡。

B与C是我这边的表哥,跟我老婆家也很近,同在荆州下属县的一个乡镇,他们家就在离集市差不多1公里的距离上,前几年集市里有人开发房地产,那是真的便宜,1000块出头/㎡,这哥俩一人全款买了一套,也就十几万,但是有点搞笑的是,房子基本一直空着在,家里的父母嫌新家做饭不方便,还是原来自己的家住的舒服点,兄弟两又常年在外,两套房子基本成了摆设。

与ABC不同的,D先生是我同学,2017年费了很大劲在深圳买了个一房,现在和老婆都在深圳拥有比较稳定的工作,待遇也还可以,但是妻子怀孕了,一房又不够住,在深圳买大房子又负担不起,又不想把孩子送回家养,所以只能去惠州买个大房子让父母带孩子,于是把老家的房子卖了。

三、城市变化很大,乡村居住体验非常不错

这个春节,回了爷爷奶奶的故里(离荆州城区半小时车程),受益于政策利好,老家当选为美丽乡村试点,另外还有投资商开发长江里面的岛,多重利好下,连公墓都修起来了,家家户户门口都有垃圾桶,有各种农庄,休闲生态旅游等等,整体村容村貌有了很大的变化,楼房、花园小洋楼甚至别墅屡见不鲜。可能是在大城市住久了小房子,回到老家发现整体居住体验非常不错,里面的装修与设施一应俱全,可能唯一缺失的就是城市里面的灯红酒绿了。

这次回到老家,个人最大的一个感受就是:有些人喜欢大城市的朝气与灯红酒绿,也有些人喜欢小城市的稳定与从容,甚至有人喜欢乡村的开阔与静谧。每种选择无谓对错,当房子真正回归居住属性,笑到最后的指不定是谁!

喵喵

湖南益阳沅江——小县城的置业逻辑

大年二十九怀着雀跃的心情乘高铁到长沙,坐车中转回湖南省内一座十八线开外的小县城—水乡沅江市。刚入地界,远远看到碧桂园的广告,内心讶异于这一年内家乡的变化如此之大。走亲访友攀谈之余,也总绕不开买房卖房,索性聊一聊我眼中家乡的购房逻辑。

图:湖南沅江一景

一、产业结构优化,人口大量外流

房地产行业的发展最终还是落在“人”,而产业的发展决定能否留住“人”。沅江市2018上半年三产结构为23:36.4:40.6,以二三产业为主,工业经济快速增长,旅游产业迎来发展。

农业受气候、市场变化影响大,加上土地划分到户,集约化发展难。据闻一年三季十几亩水稻年利润在3-4万左右,还至少需要2口人打理,产出低又辛苦,导致务农人口越来越少。

而工业园区也无法提供足量的工作岗位和薪水,大量人口流向临近珠三角、长三角区域。除了逢年过节,平时下面的乡镇家家户户门可罗雀,只有老人小孩留守。

二、城镇化率较高,市场发展空间有限

沅江从一个萧条小村庄发展到商业配套齐全、人口近70万的小型城市也不过十多年,城镇建设步伐加快,2017年城镇化率已达53%。沿着城内湖边的电梯房鳞次栉比,碧桂园也于2018年进驻,早在6月已开放了城市展厅。

房价也从去年3500涨至5000(清水房),而上一级益阳市房价在7000左右,价格已处于上升的半山腰。市内大量未开发土地待入市,市场供应相对充足,棚改也多以实物安置为主,未来上涨空间有限。

三、本地以刚需为主,二线及省会也是置业优选

从周围亲友置业方向来看,基本分为三类:

1、长期留在县城发展:

有远房表哥打算定居本地做生意,正在考虑买房,基本相看市中心电梯房,看中地段和位置,选择大户型,希望一步到位。

小县城几乎以私营个体商户为主,虽有工业园区,也少有社保的概念,几乎都是全款买房,只要地理位置好,小产权房也有市场。据大姨说,目前百平往上走再加装修款项,一套房基本需要100万上下。

2、外出务工的上一辈:

大部分早几年已进城购房,过年待两三天就走,房屋基本空置,短期内无改善需求。而早年未进城买房的长辈基本在前两年选择长沙购置孩子的婚房,离家乡仅3小时车程,高铁又可直达子女工作的城市,省会优质的教育资源也利好孙辈成长,也赶上了房价上涨的周期。

3、前往大城市发展的年轻一代:

周边的亲友受制于事业的发展,婚后多选择留在就业的一二线城市,享受大城市的配套和资源,背上20或30年的房贷,向着新生活前进!

综上,对小县城而言,城镇化进程持续,但产业支撑不足,人口持续流出,房屋只有居住属性,未来发展空间有限。品牌房企的进驻或许会带动市场规范化,房企的竞争格局进行洗牌,市场均价短期将有所上涨,但总体发展将趋于稳定。

河南南阳——崛起的历史文化名城

阿童木

我的家乡坐落在河南省西南部、豫鄂陕三省交界处,因地处伏牛山以南,汉水以北而得名“南阳”。南阳是一个拥有3000多年建城史的城市,曾孕育出科圣张衡、医圣张仲景、智圣诸葛亮等多个历史名人,是著名的历史文化名城。

南阳市的人口和经济发展相对繁荣,都排在河南省地级市中前三的位置。2017年南阳市常住人口已达1005万人,在河南省18个地级市中人口最多;2018年整个南阳市地区生产总值以达到3567亿元,同比增长7.2%,位于河南省地级市第三位。

图:河南南阳卧龙岗武侯祠

此次返乡,对我感触最大的莫过于是家乡的变化。

首先是城市建设方面。在外务工的我们,每年回家最大的痛苦就是抢车票,目前从深圳到南阳仅有一班列车,即使抢到车票,22小时的车程也会让人望而却步。这次返乡途中听到一个令人兴奋的消息,南阳南站(高铁站)将于2019年年底建成通车,届时,在外务工的小伙伴们回家的行程将更加顺利方便。

其次是地产开发方面。同印象中的南阳相比,如今的南阳最直观的变化就是高楼鳞次栉比,目前恒大、碧桂园、金科、阳光城、中梁等知名房企都已进驻南阳。同时,南阳市近几年房价上涨幅度也是比较惊人的,南阳市目前在售楼盘价格在6000-8000元/平左右,还有部分高端盘价格已经破万,如海昌东城一品13500元/平,传世温泉公馆18700元/平。

2016年至今南阳市的房价近乎翻了一番,究竟是什么支撑着房价上涨如此迅猛呢?

首先是人口支撑,在前文我也提到了南阳市的人口众多,2017年全年人口净增长5万左右,较大的人口基数,是支撑南阳地产发展的利好因素之一。

其次是国家政策利好,自2016年开始,一二线房价暴涨,此后政府对此采取限购等政策,同时提出三四线去库存,加上南阳自身刚需客户群体较大,整个南阳市场开始火热起来。

再着是棚改推动,2018年南阳全年开工建设棚户改造59个,一共35171套,其中中心城区棚改项目达21个,且超过一半为货币化安置,虽之后出现了些许变数,但并未暂停所有棚改项目。

面对上涨如此迅猛的房价,居民的态度又是如何呢?

2018年南阳市住宅供应面积较2017年少了114万平,市场供应减少,但购房需求却未降低,尤其是刚需客户、为了孩子上学的人群等。因市场刚性需求较多,南阳市区出现多个日光盘,如2018年8月11日,常绿运河壹号院开盘即售罄,热销5.2亿。

据了解,南阳市平均工资在4000元/月左右,对房价支撑能力有限,加之政府一直将“房住不炒”作为主基调,双重因素之下,预计未来一段时间内,南阳市场将不会再有大涨的现象,保持高位平稳运行。

坂田

河南周口太康县——许家印故乡楼市小见

太康县地处豫东平原,周口市北部,南与淮阳接壤。西与扶沟、西华毗邻,东临商丘市柘城、睢县,北连开封市通许、杞县。全县辖23个乡镇,768个行政村,总面积1759平方公里,耕地面积171万亩,总人口148.7万,盛产小麦、棉花,素有"银太康"之称。

图:河南周口太昊陵

中国恒大集团董事局主席许家印就是出生在这么个县城下的一个乡镇里,最近几年许家印为家乡发展建设贡献了不少的财力与也投入了不少的资源,对当地经济发展起到了很大的促进作用,对房地产市场的发展产生了重要的影响。

从目前周口市各区县的新盘平均售价来看,沈丘县、郸城县是属于售价较高的第一梯队,平均售价在6000元元/平方米以上,淮阳县、川汇区以及商水县则位于第二梯队,价格在4000-6000元/平方米之间;扶沟县、西华县、项城市、鹿邑县、太康县平均新盘售价则在3000-4000元/平方米之间。

根据有关资料显示,许家印已经先后向太康县捐款10余亿元建造4所学校、1所医院、1个农业基地,并于2018年末捐赠6.5亿元……,但是对于许家印在家乡开发的房地产项目,当地居民却有不同的观点。

恒大在太康县开发的恒大帝景项目,据本人2018年初去电咨询的时候,售楼处表示售价为12000元/平方米,而且已经售罄了,要等到下次开盘进行预约,听到这个价格的时候自己默默在心里算了下账,当时在郑州三环以外买个房子也就基本是这个价格了,小小的一个县城,交通不发达、产业结构发展也不完善、资源等也不多,恒大怎么就敢定这个价格呢?对比与小县城的收入状况来说,这个价格对贷款购房的购买者来说还款压力还是蛮大的,作为投资标的的话,根据当地教育资源、目前发展状况也是需要一个很长的还款周期的,并不是一个很好的投资项目。所以作为本地人的我认为恒大在当地市场的定价是偏高的。

当然并不能完全否认恒大进驻,一定程度上促进了当地房地产市场向更规范的发展方向前进,促进同行业间市场建设者合理改善建设环境,增加行业危机意识,提升行业建筑水平,促进居民居住环境的提升。

华南篇

葫芦娃

广东电白——我从未改变,可房价一直在上涨,未来将持续攀升

电白县是广东省茂名市的一个沿海小县城,属于普通三四线。总面积2130平方公里,人口约191万人。作为茂名市辖区内唯一一个沿海县级行政区,具有丰富的海滩旅游资源,如中国第一滩、浪漫海岸、放鸡岛等,还有丰富的鲜虾鱼蟹等海产品,同时盛产荔枝、龙眼、花生、水东芥菜等,有全国水产品百强县和水果总产量百强县之称。总体来说,整体产业基础较好,生态环境较优,是个宜居的好城市。而近年来,由于返乡置业人群的增多,楼市也逐渐火热了起来。

图:广东茂名电澳内海(来源于图虫网摄影)

成交量价有涨有落,但整体保持上扬趋势;而产品以改善型为主

从2018年的成交量价来看,虽此起彼伏,但成交均价在短短一年时间内,从1月4675元/㎡到12月全年最高峰6880元/㎡,增长47%,对于这样一个小县城,这个涨幅还是满大的。

图:2018年各月商品房成交量及均价

数据来源:亿翰智库

从户型需求来看,以改善型产品为主,集中在120-144㎡,而90㎡以下产品成交量较低,主要因为当地大多数家庭都是二代同堂或是有二孩的家庭,居住人数较多,开发商也是紧抓这点,均以大户型为主进行开发销售。

而当前房价相对于一二线城市是算低的,所以大多数返乡置业的人多选在县中心居住,房价不算高,生活也方便。但这使得县中心的居住空间逐渐收窄,政府不得不提出将县中心逐渐扩大的决定,同时也是基于拉动当地经济的考虑。

以土地征收为抓手,逐渐拓宽县城中心,推进城镇化

此次返乡,听得较多的就是“征收”二字,身边的人都在讨论县中心周边的村子哪些已被政府征收、哪些正在征收、哪些在征收计划中,政府此番大范围的征收地块,正是为了将县城郊区的工业园转移至更郊区地段,为县中心扩大腾挪出足够空间,推动整个县城的发展和城镇化。随着政府手中地块越来越多,嗅觉敏感的开发商,也相继闻风而来了。

品牌房企相继进入,呈现群雄逐鹿的局面

目前进驻的企业有保利、碧桂园、万达、华侨城、恒大、绿地、雅居乐、蓝光等品牌房企,其中以碧桂园城市花园和万年城·电白万达广场两个项目最为亮眼,碧桂园城市花园为整个县城的主力成交项目,2018年全年成交套数约854套,均价5851元/㎡;而万达广场因位于县中心兼学区房地段,加上政策环境宽松和炒房团的刺激,其均价达10000元/㎡。而未来,又将是哪个开发商更值得期待呢?相信房企之间的竞争将会更激烈。

交通持续完善,将进一步刺激楼市

房企争相进入这样一个名不见经传的小县城,其中一个重要因素就是日渐完善的交通。2018年7月,深茂铁路江茂段全线开通,其中在电白境内设有马踏站、观珠站,通行的动车组使得电白到广州、深圳在3小时车程内,比普速火车节约5小时。而在2019年,电白的第一条高铁——广湛高铁也要开工了,预计2022年建成,电白去广州仅需1个半小时,通勤速度也将会更快。

随着城镇化的加快、交通的完善等利好因素,未来楼市需求将会更大,房价预计会持续上涨。笔者只想赶紧暴富,趁早买下一个安乐窝!

广东惠州——深圳投资客影响下的惠州楼市

乔巴

过年回惠州, 与朋友聊及最多的话题还是房地产。而聊到惠州的房地产,就不得不说深圳投资客对于惠州房地产的影响。深圳投资客的进场离场深刻地影响着惠州楼市的发展,而我几次回惠州也能明显感受到深圳投资客对于惠州楼市的影响。

图:广东惠州一景

上半年:深圳的后花园,惠州楼市“大跃进”尾声

2016年初,在深圳东进战略的大举推进下,超过1.4万亿元砸入深圳东部区域,致使和深圳东部毗邻的惠州房产市场迎来前所未有的机遇。惠州临深临港,且交通便利,房价也处于价值洼地,自然承载了深圳及香港的外溢需求,尤其是深圳的需求占了绝对比例。尤其是惠州的惠阳区、大亚湾区因为跟深圳就一道之隔,成为购房者首选。

2016年成为惠州楼市史上最为疯狂,也最为辉煌的一年,成交量出现了大幅上涨。而买的最疯的便是深圳投资客,占比超过一半,硬生生地把房价从5000~6000元/m?抬高到10000元/m?。

火热的趋势一直延续到2018年上半年,上半年的时候我回惠州,发现大家排着队,想尽各种办法买房,甚至是全款买房。部分楼盘也优先选择全款买房的客户,也有新盘开盘便售罄的情况。这种现象在大亚湾区的楼盘更为多见。

下半年:楼市退烧,促销活动增多

惠州楼市在全国调控政策频出的背景下,风向开始转变,一下子从卖方市场变成了买方市场,开发商开始出现各种促销活动,想办法把房卖出去。我在9月、12月以及春节回惠州期间能够明显感受到惠州楼市出现了变化。

2018年5月底,大亚湾开启限制性购房政策,全面抑制大亚湾的投机性需求。而且2018年惠州首套住宅贷款利率迎来一轮飞涨,普遍上浮20%~30%, 再加上深圳“731”新政抑制了深圳投资客的流动性,对惠州楼市造成间接影响。市场上的深圳投资客也出现了明显减少,新房供应量明显增多,打折促销活动频出,市场观望情绪增多。惠城区仍以本地刚需客户为主导,而临深片区明显遇冷。

在市场需求减弱的情况下,从去年下半年开始,惠州市场出现较为集中的放量。供应大,客户选择多,楼盘之间的竞争大,且打折活动也相应增多。9月、12月的优惠促销更多的是市场变化的结果,与春节期间的促销优惠略有不同。市场上的优惠包括总房价95折、送物业费、车库抵用券等等,部分项目还垫首付且免息。

而从区域来看,惠州市区春节期间市场仍更多的是本地刚需客户占据主导性,同时开发商也推出相应的优惠活动来吸引客户。如惠州新力城推出四大礼包优惠和折扣优惠。而中骏雍景湾也推出了60套特价房,每套优惠了10万。

而在临深片区,深圳投资客离场,市场明显降温,大亚湾、惠州南站、巽寮湾等几个区域的项目,售楼处门可罗雀。根据一些朋友反映,大亚湾有些楼盘已经可以低首付买房,像中洲、融创、实地等项目推出了1-1.5成首付免息1年的分期政策。而龙光城将高层价格下调2%,推出“1.5成首付,一年0供”的优惠政策。全款买房的盛况已经见不到了。

2018年深圳投资客的进场离场深刻影响惠州楼市的发展,带动惠州楼市从“过热”到“理性”。而2019年大湾区规划也即将出台,惠州将从“惠州的惠州”走向“湾区的惠州”,惠州楼市的下一步走势令人期待。

美队

广东汕头——市场趋冷,品牌房企逐步占据市场

市场行情趋冷

汕头2018年商品房销售面积477.58万平方米,同比下降25.3%,可能由于这一年来房价变动幅度较大,汕头统计局也不再公布商品房的销售金额,只公布销售及待售面积。这一情况也符合我此次回家对汕头房地产市场的感受。一个字“冷”,两个字“冷清”。亲戚朋友们不再讨论房地产市场行情,也没有提出要买房自住的,只是偶尔有朋友问“房价还会再跌吗,现在可以买房投资吗?”这与去年过年回家时汕头房地产一片热火朝天的情形相距甚远,市场似乎只是在消耗着去年剩余的热情。

不少本土房企资金上已经捉襟见肘。银行贷款到期,融资困难,从去年中秋回家开始,坊间就流传着各种房企资金链问题的传闻。房企为了资金能尽快回笼,推出了不少降价促销的活动,力度空前。东海岸新区作为汕头近几年发展的新重点,房价一直高居榜首,但近期不少楼盘也进行了打折活动,如本土房企锦峰地产位于东海岸的楼盘,直接五折,折扣力度如此之大,除了是开发商为了资金回笼,也是因为项目本身定价与周边其他项目相比相对较高。

图:广东汕头老城

品牌房企逐步占据汕头市场

相比之下,品牌房企在汕头的情况似乎要好些。汕头作为龙光的大本营,一直是龙光业绩贡献的主要来源之一,在汕头拥有超过30个项目,做到了极致深耕,市场占有率超过30%,18年来稳居汕头销冠的龙头地位。龙光在东海岸片区布局了至少3个项目,但据了解降价幅度并不大。

前三甲中除了龙光起家于汕头,其他两个房企中海及碧桂园发展情况也不错。中海地产2016年通过收购中信获得了汕头的多个项目,同时也获得了中信深耕汕头27年的影响力。其中中海寰宇天下是超级大盘,近两年一直为持续为中海做出业绩贡献,是2017-2018年汕头单项目的销冠。

碧桂园在汕头房地产市场更是后来居上的典型。它在2016年才进入汕头,相比其他企业进入较晚,但短期内迅速完成了汕头全区域的覆盖,与龙光分庭抗礼。2017年以来,汕头的土拍市场碧桂园及龙光拿地占比高达50%。碧桂园在汕头的布局主要以外围区域为主,拿地方式主要以招拍挂及合作为主。

广东湛江雷州——“粗放”的楼市

V

我的家乡是位于祖国大陆最南端的一座名不见经传的县城——雷州,县城不大,开车半小时就能逛完城区。这次春节返乡,本着职业的敏感性,我对市区的房地产市场作了一番小小的调查,发现市区的房地产市场和本地经济有一个共同的特征——粗放。

图:广东湛江金沙湾

新建商品住宅:

雷州市老城区住宅以6-8层无电梯小产权房为主,自2014年政府开始规划新区后,诸多市政机关开始逐步迁移至新区,配套资源也随之转移,市政机关-新建火车站沿线一座座高层住宅拔地而起,高层住宅逐渐替代小产权成为新房市场的主要产品形态,但基本都是毛坯房。此时,开发商也多为本土小房企,较为熟悉雷州当地风土人情及消费习惯,深知当地人讲究“只有自己装修的房子才是家”同时购买能力有限无法负担精装修价格,因而产品多为毛坯房。面向的客户群体主要为刚需、返乡置业务工人员及进城农民。

本土小房企主要投资策略有两种。其一是紧随政府规划在新区政府及火车站沿线拿地开发商住综合体,通过抱团开发来聚拢区域配套资源、提升地段价值,逐步形成国际广场-世贸-永达广场商圈,区域价值不断提升。其二是联合雷州当地知名旅游开发集团,整合雷州知名旅游资源-茂德公古城及樟树湾大酒店,并在此基础上开发大体量高端住宅小区,满足市民吃喝住行的多元化需求。

2016年后,碧桂园、方圆、卓越等品牌房企相继进驻,紧抓雷州市民改善类需求,以精装修、电梯洋房等新产品填补了市场空白,以强大的品牌塑造力、产品打造和运营能力逐步改变了当地人“只买毛坯房”的消费观念,收割经济能力较强的改善型客户。同时投入巨资培养客户对巨型小区、高绿化率、高端物业、精装修等的消费习惯,并借助县城特有的口碑效应为下一轮营销蓄势。

不同于本土小房企,品牌房企在进驻雷州时,新区的政府相关配套资源已经基本被瓜分完毕且新区商品住宅市场饱和度较高,彼时它们只有两个选择。其一是选择在教育资源较丰富的郊区一中新校区附近开发大体量、精装修电梯洋房,主要面向为子女教育问题进城买房的农民。其二是凭借自身较强的品牌号召力进驻竞争力日趋激烈的茂德公古城板块,以差异化产品实现降维打击。品牌房企的进驻完善了县城的配套资源,加之品牌溢价能力较高,市区高档商品住宅价格由之前的均价5000元/㎡上升至6800元/㎡,小产权均价涨幅不大,基本停留在2年前的2800-3500元/㎡水平。

二手房:

雷州市区几乎无链家、中原、Q房网等全国知名连锁中介机构进驻,市内中介机构多为本土小中介,初步估计市区中介门店不超过20家,且放盘数量较少。原因有两点:

1.雷州为四线城市湛江市下属县级市,人口基数不大,商品房市场以新房市场为主,二手房交易需求较弱;

2.雷州市民对中介行业认可度低、消费需求低,仅有的少量二手房需求也多依赖熟人介绍成交,熟人介绍相对中介成交减少很多法律流程、介绍费用负担也很低。

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广西南宁——渐渐回归理性的二线省会城市

家乡南宁,是一个二线省会城市,常住人口720万左右,人口净流出城市,无支柱产业,无特色旅游资源,只有天花乱坠的发展概念如“东盟博览会永久举办地”、“北部湾经济发展核心城市”和“广西经济政治文化中心”这一被给予的头衔,因此吸引了很多的传销组织,却一直带不起来房地产市场,前几年市场平淡,房价破万艰难。

我是从什么时候开始感受到南宁房地产市场的变化的呢?大概是一路看着家旁那栋楼慢慢建起来的同时也开始发现了当地市场的骤变。15年我们家搬到了当时还很荒芜的青秀区的一个小区,家旁有一块地,已经打了地基,但是一直没有动工,当时南宁的住宅均价接近7千,16年的时候,房价小幅度上涨均价破8,开发商来了说是要重新动工但是开工了半个月又停了。待17年,青秀区房价大幅度上涨,开发商又来了,在短时间内完成了动工、开盘、销售的一系列动作,当时的开盘价已经1万出头,十分热销。

17年青秀区出现两个破2万的楼盘-华润幸福里和凯旋1号,还有多个破万楼盘,知名房企抢滩进入,原本被本土房企独霸的市场变得异常热闹了起来。五象新区因为被规划为南宁未来重点发展片区,未来的企业总部基地,而成为了开发商们的眼中钉囊中物,一地难求,均价破万,开盘热销,曾经荒草丛生的地块,出现了一幢幢拔地而起的高楼。大家都觉得南宁房价有些虚高,但是不知道房价的天花板在哪,谈论起来都只有一种感觉,就是还会涨。17年5月政府提出史上最严“五限”政策——限地价、限房价、限售、限贷、限装修价,紧接着6月份启用“三限”土拍政策,开发商纷纷将毛坯改为精装修出售提高产品售价,破万楼盘也因此开始涌现,而纯毛坯房的出售也要收取一定的认购费。限价的同时也提高了购房者的购房成本,这同时也是很多城市调控的缩影。

随着“五限”的出台,南宁房价的暴涨期已经接近尾声,今年过年回家不出所料受大环境影响,市场也冷静了下来,购房者不再急于出手,观望情绪占上风。原本炙手可热的五象新区出现滞胀,价格涨幅远低于17年。新楼盘开盘纷纷让利销售,如交定金2万抵5万,送礼品卡,开盘98折等等。销售人员的春节假期也变长了。在市场调控不放松的情况下,按照现在的市场情况,17年曾幻想的均价破2万的遐想,不知道还有多久才能达到,我想只有城市经济的发展吸引更多的人回乡工作置业或是吸引更多外地的人进来,才有更大的可能性支撑当地房价的新一轮上涨。

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