房企海外“融资潮”背后:偿债高峰和销售低谷的夹击

  腾讯证券特约 作者:格隆汇 陈国九

  一进入2019年,国内房企不是在融资,就是在融资的路上。

  根据克尔瑞数据,1月房企的境内外发债总量高达1095.8亿元,环比上升91.8%。其中占比最大的是境外债,占比达67.6%,环比增幅则达到了141.9%,主要是由于多个企业发行了大额的境外优先票据。在发债成本方面,1月平均发债成本为6.98%,环比继续小幅下降,但仍处于相对较高水平,房企仍面临较大的融资成本压力。

  2月春节假期过后,房企“融资潮”持续翻涌。

  2月11日,奥园集团公告称,发行2.25亿美元优先票据,票面利率为7.95%;

  2月12日,正荣地产公告表示,发行2.3亿美元优先票据,利率为9.80%;同日,华夏幸福公告称,其子公司向境外专业投资人增发1亿美元高级无抵押定息债券,票面利率为6.5%;

  2月13日,融创发布公告称,公司拟发行于2022年到期的8亿美元7.875%优先票据;

  2月14日,时代中国控股有限公司公告称,公司已发行于2022年到期的5亿美元7.625%优先票据。同日,世茂房地产控股有限公司称,发行10亿美元优先票据,票面利率6.125%......

  这次房企“融资潮”背后有何原因?

  房企公告里的答案是:融资用于现有债务再融资,以及一般企业用途。

  实际上,在政策调控下,楼市逐渐回归理性,购房者观望情绪提升,导致房企的销售同比明显下滑,销售压力加大。

  根据克而瑞数据,1月,中国百强房企中有超3成房企的权益销售金额同比下滑,其中TOP50企业下滑幅度明显,权益销售规模较去年同期下滑10.7%。而三大龙头房企的销售额更是出现了大幅下滑,当月销售额均同比负增长近30%。

  2019年春节期间,房企没有迎来“春节返乡置业”行情,销售表现冷淡。春节两周(1月28日至2月10日)克尔瑞对40多个重点监测数据显示,成交量有所回落,同比下降14%,其中三四线市场不容乐观,暂以23%同比跌幅居前,成交量同比腰斩的城市不在少数。

  另一方面,2019年房企将迎来偿债高峰期。

  在2015年宽松的楼市政策和货币环境下,国内楼市迎来“牛市”,房企纷纷举债放大杠杆,加快全国化步伐。2017年国内政策转向金融去杠杆,房地产调控政策密集出台,使得中资地产将目光转向海外美元债。而海外美元债券也具有募集规模较大且资金用途较灵活的优势。根据海通证券数据,2017年中资房企美元债开始井喷,当年共发行507.28亿元,创历史新高。2018年共计发行 497.70 亿美元,发行规模小幅回落1.89%。

  (数据来源:海通证券)

  就到期时点来看,中资地产美元债将在未来三年(2019-2021 年)迎来到期高峰,根据海通证券数据,截至2018年12月31日的存量中资地产美元债未来三年到期规模将分别达到 275、339和308亿美元。

  (数据来源:海通证券)

  随着债务到期,房企需要发行新债不断滚续,未来房企海外债务规模将会维持在高位。但目前美联储放缓了加息和缩表的进程,短期至中期人民币汇率来自美元攀升的压力、以及美债收益率上行的压力有所减弱。境外债市场的波动及偿付规模受汇率影响的风险降低。

  值得注意的是,国内房企多选择发行优先票据,例如1月中国恒大、碧桂园和禹洲地产等企业均发行了大额的境外优先票据,尤其是中国恒大,单月就发行了约合201.5亿元的境外优先票据。优先票据是公司债的一种,但具有清算时偿还债务的优先权,需要企业资产担保,对债权人而言安全性更高,对债务人而言发行的成功率更高,相应地发行的利率也比较低。

  在楼市趋冷的背景下,房企迎来偿债高峰期,只能大举借新还旧,而有些房企则未雨绸缪,抓住这个窗口期加速融资,增强公司资金链的安全,最后形成了这次的“融资潮”。

  根据中金的研究,目前AH地产公司在手现金对短期游戏负债覆盖倍数约为1.2倍,行业整体短债偿付压力处于可控范围。以碧桂园为例,截止2018中报数据,碧桂园总负债为12606亿元,其中有息负债为2939亿元,一年以内的短期负债及长期负债当期部分仅为1081.04亿元,而2018年中期现金为2099亿元,足以覆盖短期有息负债。

  (数据来源:中金公司)

  自2015年这一轮房地产牛市以来,房企的销售集中度就不断提升。即使在政策调控下,拥有资金、品牌和土地优势的龙头房企市占率持续提升。

  (数据来源:克尔瑞,中金公司)

  由于头部房地产公司一般为全国性布局,在三四线楼市降温背景下,凭借一二线城市土储能有效对冲部分风险,在此轮周期中表现出更强的销售韧性。而更稳定的销售回款也是财务稳健的重要保证。

  此外,房企采取预售制,业绩结转存在一定时滞。过去两年的销售高增长使得2018年度业绩具有高确定性,尤其是头部房企。根据wind数据,已发布业绩预告和快报的70家地产公司中,预增或扭亏的有40家,占比57%,其中增幅超过500%的有3家,增幅位于30%-100%的有11家。而根据主流卖方研究机构对50只主流地产股的业绩预测,wind一致预期2018年营业收入同比增长29%。

  在楼市政策持续调控下,头部房企在融资渠道、融资成本、业绩和销售等方面具有显著的优势,面临海外债务到期的压力时,头部房企的资金链将更具安全性。