21年前的购房合同因何被判无效?房主被迫60天内搬离

【撰文/林红 统筹/刘姝蓉】近日,家住北京市房山区李庄村的市民段女士因一纸诉状改变了生活,不仅一家人要从居住了17余年的房子中搬离,就连一份21年前签订的《买卖房产协议书》也被判无效。2018年,因农村房屋买卖合同纠纷,段女士的父亲段宝存坐上了被告席。2月26日,北京市第二中级人民法院作出民事判决称,涉案房屋系农村宅基地上的房屋,段宝存系城镇居民非李庄村集体经济组织成员,无权取得该村宅基地上房屋,故协议无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当返还。

21年前的购房合同被判无效,房主被迫60天内搬离

近日,家住北京市房山区的市民段女士反映称,她的父亲段宝存祖辈五代人生活在房山区琉璃河镇李庄村,其父年轻时在外打工,并居住在单位的分配住房内,后因身体原因从原工作单位办理病退手续后回原籍居住。

2001年,段宝存从李某手中购得一处位于李庄村的住宅及宅基地,并于2002年1月19日签订了《买卖房产协议书》。该协议一式三份,买卖双方和李庄村委会各持一份。协议上盖有北京市房山区琉璃河地区办事处李庄村民委员会公章。

据段女士讲述,该处房产曾于1996年12月20日由白某某卖给李某,而李某系北京市公安局房山分局民警,他们双方也签订了《买卖房产协议书》,该协议同样盖有李庄村民委员会公章。

自2001年购得房产后,段宝存与段女士一家在此地居住了17余年,然而白某某的户口却从未迁出。段女士称,父亲曾多次要求白某某迁出户口,白某某虽答应,却未曾办理相关手续,白某某听闻这处房产即将拆迁,还以户口为由向他们索要四分之三的拆迁补偿款,但未果。

2017年12月7日,白某某将李某与段宝存诉至法院,诉求上述两份《买卖房产协议书》无效并返还房产。

图为段女士一家目前居住的涉案房屋(当事人供图)

令段女士一家意想不到的是,2018年10月30日,北京市房山区人民法院作出民事判决:原告白某某与被告李某签订的《买卖房产协议书》及被告李某与被告段宝存签订的《买卖房产协议书》,均无效;段宝存于判决生效60日内返还涉案房屋及院落。

法院:城镇居民无权取得村宅基地上房屋

据北京市房山区人民法院关于上述纠纷的《民事判决书》显示,该法院认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

判决称,李某、段宝存均不是北京市房山区琉璃河镇李庄村集体组织成员,不享有对李庄村宅基地使用的权利。故两份协议均涉及宅基地使用权转让,均违反了相关法律的强制性规定,应属无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当返还。

随后,段宝存提出上诉。2019年2月26日,北京市第二中级人民法院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。

据北京市第二中级人民法院上述判决显示,法院认为,涉案房屋系农村宅基地上的房屋,李某、段宝存均系城镇居民非李庄村集体经济组织成员,无权取得该村宅基地上房屋,故两份协议无效。

对此,段宝存辩称,白某某与李某签署房屋所有权及宅基地使用权转让协议,签署时间是1996年。国家拟定“不允许城镇户口居民到农村购买宅基地”的政策,是1999年草案立法,2004年11月4日进行司法解释;从签署协议时间上来说,白某某与李某的协议应是有效的。

段女士称,父亲在协议签订后,还对原有老房进行了加固装修,并增建了200余平方米的房屋。此外,她与父母一家三人的户口也经李庄村委会同意迁回了原籍,还多次参加村民选举活动、享受李庄村一切福利待遇。

关于房屋翻建问题,北京市第二中级人民法院判决称,段宝存所述其购买房屋后实施了翻建等行为,现房屋非原房屋的问题,可以在另行处理合同无效后果时予以考虑。

此外,2018年1月16日,李庄村民委员会原党支部书记赵德兴作出书面证明称,段宝存和其父亲是李庄村村民,段宝存的父亲在段井儿区域享有房屋和宅基地,因其父工作原因,将家庭户口转为居民。后为生活便利,退休后回李庄村,和段宝存一起居住。

大白新闻注意到,1987年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

此外,《中华人民共和国宪法》第十条规定:任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。