统计局2月房价:小阳春+价格再波动,二三线调整继续

统计局官方公布数据显示:

2月份,据初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中:北京下降0.2%,上海和广州分别上涨0.3%和1.1%,深圳持平。二手住宅销售价格环比上涨0.1%。其中:北京和深圳分别上涨0.2%和0.5%,上海和广州分别下降0.1%和0.2%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅连续三个月相同;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。

分析分析:

首先:整体市场价格分化,一线城市出现反弹,二线城市调整持续

新建住宅市场价格:9个城市房价环比下调,其中跌幅较大的是岳阳、泉州、蚌埠、无锡、锦州、惠州等三线城市为主。57个城市价格上涨,包括西宁、大连、大理、贵阳、济宁等城市。

二手房市场价格:有14个城市下调,主要是郑州、青岛、西安等热点二线城市。有47个城市二手房价格出现上行。从去年10月开始,已经连续五个月有超过10个城市二手房价环比下跌。

整体看,市场依然处于调整中,特别是二手房价格, 31个二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点.

35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。

从趋势看,一二线中的热点城市,3月份市场有轻微复苏可能性,特别是前期调整多的。而其二三线城市,预计后续价格下调将持续。

整体市场走势将以平稳为主。

其次:楼市部分城市二手房出现小阳春。

对比之前,一线城市平均二手房价格再次出现上涨。

最近很多城市包括北京、深圳、厦门、南京等之前二手房价格明显下调的城市,都有价格出现波动的苗头,预计3月份很可能会表现的更明显。

最近很多之前跌的城市二手房房价又反弹了,主要原因还是信贷刺激下,人为的炒作,过去成交量低迷下积蓄的购房者怕踏空!

这一轮小阳春到底多长?核心还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化,这个政策不变市场波动不会大,这个政策一旦变化,市场将出现明显反弹。

过去一年,很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下,积蓄了不少需求。

最近全国开始出现项目宣布涨价,人为的刺激市场。从过去历史看,房地产行业春节后一般都有一波市场炒作.

从市场发展看,随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下,炒作更有可能会影响市场。

各种炒作开始井喷。当然,这些炒作主要是在房价的确跌了不少的基础上,叠加很多人对政策放松开始出现预期,害怕错过上涨。所以最近的炒作明显出现了效果。

包括北三县、粤港澳扥各区域的利好不断,也的确给了购房者信心。

房地产政策的确有所宽松

2019年1月份人民币贷款增加3.23万亿元,同比多增3284亿元。分部门看,住户部门贷款增加9898亿元,其中,短期贷款增加2930亿元,中长期贷款增加6969亿元;

从房地产资金面看,2018年12月到2019年1月,房企融资难度有所降低,大额融资明显增加。一月份的降准带来的信贷对房地产影响开始逐渐出现。

从房地产调控内容看,的确出现了多城市宽松,叠加人口政策(其中大量的轻微松绑政策被加码放大。

第三:新建住宅网签价格失去意义

为什么二手房价格下调明显,而新房价格依然上涨的主要原因有几点:

首先:限价政策、部分城市新房双合同的影响,新建住宅价格严重失真,二手房价格已经连续4个月一二线热点城市明显下调。

在过去几年,这些城市针对新建住宅限价严格,所以新房价格表现失真。最典型的比如广州,二手房价格已经明显下调。

同比数据依然高位

整体看,因为市场在2018年依然是大部分城市房价上涨,从同比数据看,依然只有个别城市下调,但从预期看,随着房价环比下调的继续,特别是二手房价格,在2019年会越来越多的城市进入环比同比双下调。

从城市看,二手房房价上涨集中三线热点城市。

二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分城市依然是去库存,从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。

特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。

东部市场调整主要原因是各种约束性房地产调控政策,而东北房地产市场特别是县城的库存积压依然严重。

中原地产研究中心统计数据显示:多家房企发布销售业绩, 25家房企发布1-2月销售业绩,但从企业看,其中碧桂园/恒大/万科均出现了明显同比下调,25家企业合计1-2月销售额为5019亿,同比下调了7%。 而在2018年同期,同比销售上涨均超过60%

龙头房企2019年1月数据相比2018年明显出现了2个特点:

1:整体销售额出现明显放缓,龙头房企全面同比下调,销售数据开始退烧。

2:分化继续明显,整体看,中小房企数据依然在上涨。

2019年初房地产调控政策新趋势:因城施策+三稳楼市

三稳成为最关键的政策方向。

稳地价、稳房价、稳预期,是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中,大部分省份都明确提及。

最近是各地两会集中时间,针对房地产的各种定调将不断,整体看,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。

房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。

稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。

2019年房地产调控政策整体内容逐渐出现了宽松与收紧并存。各地两会开始,其中北京与福建两会继续明确房地产调控,要求稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。

地方主导调控,在房地产市场平稳甚至下行的趋势下,过去过于严格的调控政策出现变化以及成为趋势。

房地产政策最严格的时期已经过去。

2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,标志着,本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。

特别是对于二三线城市来说,除了信贷政策,最近其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有可能会变现的调整执行中的信贷政策。

现在看,市场基本面出现了变化,大部分城市出现了房源多于购房者的现象。

各地频繁发布的规划利好一方面是产业升级,产业转移,有利于经济发展,很大程度上也推动了房地产市场的需求。

截止日前,在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经接近30个。