关于房地产税,你了解多少?

  房地产税这东西,几乎每年都会拉到媒体上热烈讨论一番,到今年已经算是第十年了。

  而今年的《政府工作报告》里关于房地产税立法的描述,从以前的“稳妥推进”改成了“稳步推进”,也就是说,开征房地产税可能会比想像中还快,但今年起草不等于今年就要出台,因为从起草、制定、审议到正式出台还需要相当长的一个过程。

  其实,征不征、什么时候征这两个问题已经不重要了,普通人更应该关心的问题是,房地产税会如何影响房价?以及如何应对?

  征税力度会有多大 ?

  房地产税本质上是一种持有税,目前国内其实已有上海、重庆、香港对房产的持有环节征税,但三个城市目前的征收力度都很温和,所以持有税对这三个城市的房价走势,几乎没有影响。

  正因为如此,很多人会以这三座城市的经验为例,对房地产税不屑一顾,严重低估了这项税收可能发挥的威力。在美国一些州,一套市价500万的房产,每年的持有成本最高可以高达15万,即便按照中位数1.5%的税率来征收,也高达7.5万元,如果在中国,有几个普通家庭可以承受?

  另外, 对那种拥有几十套房子的人来说,会否给予累进制的惩罚性税率?有这个可能啊。

  房地产税会不会降房价 ?

  房产税会大幅增加房屋的持有成本和交易成本,但这并不意味着政府想把房价打下来,因为从政策设计的初衷来看,征这个税主要是为了是为了替代即将枯竭的土地财政,给地方政府培养一个“长期饭票”,而和降房价没有必然关系。

  在短期,房产税对房价有明显影响。在短期内,房地产税不仅影响市场预期,而且还会炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应,从而带来一定的抛盘可能,这对于楼市将会形成重压。

  就中长期而言,房地产税的影响不及经济、金融、土地和人口。一个城市房价如何走,不仅要看经济基本面、人口基本面和土地供给制度,而且还受制于金融大环境,房地产税在其中的影响不是决定性的。

  所以,房地产税从越热到落地,都会对房价预期产生显著影响。这种影响,随着房地产税的推出而不断弱化。一个明显例证,欧美国家多半都有房地产税,但房价却未随之而起起落落。

  三个应对建议

  一是分散配置:房地产税是一种地方税,不可能做到全国一盘旗,一定会因城施策。一线城市有条件开征,但其他城市未必,很多二三线城市目前正在搞人才争夺战,如果开征房产税,会加速人才与产业的流失。

  二是购买有租赁价值的物业:那些租金价值低的旅游地产、人口净流出城市的商铺、远郊超大户型等三类房子,可能会因为“租不抵税”而加速抛售,变得一文不值,而大城市中心那种租赁价值高的小户型甚至商住物业,反而可能会价值重估。

  三是多生孩子:中国的房地产税应该有一定的免征面积,而且很有可能是按人均面积来计算,那么孩子多的家庭就能享受更多的免税额度,而未婚有房人士可能因为人均面积过大而要收一笔“单身税”。